Información general sobre el crédito inmobiliario

Informations générales sur le crédit immobilier

Les douze rubriques que tout intermédiaire de crédit tient en permanence à votre disposition, gratuitement (C. consom., art. L. 313-6 et R. 313-3).

Elles décrivent le crédit immobilier en général, pas une offre qui vous serait faite : rien ici ne vaut proposition.

Ce que les crédits proposés permettent de financer, et sur quelle durée

Nature, destination et durée possibles des crédits proposés. Cette page couvre le crédit immobilier au sens de l’article L. 313-1 du code de la consommation, et lui seul.

1. NatureDes crédits immobiliers amortissables, garantis ou non par une sûreté réelle, consentis par des établissements de crédit ou des sociétés de financement. Je n’en suis pas le prêteur : je suis l’intermédiaire qui présente, propose ou aide à conclure ces contrats.
2. DestinationL’acquisition d’un logement ou d’un terrain à bâtir, la construction, les travaux qui s’y rattachent, le rachat d’un prêt immobilier existant, et le financement d’un bien locatif. Une destination qui sort de ce champ sort aussi de la protection du chapitre III : elle se dit avant, jamais après.
3. DuréeLa durée n’est pas un curseur libre : elle est bornée par les normes d’octroi que les prêteurs appliquent, elles-mêmes encadrées par les décisions du Haut Conseil de stabilité financière.

Les garanties possibles, et ce qu’elles emportent

La quatrième rubrique demande les formes de sûreté réelle ou personnelle possibles, et, le cas échéant, une explication de leur nature juridique, de leurs bénéficiaires, de leur fonctionnement et de leurs effets.

Les trois formes ci-dessous n’ont ni le même coût, ni les mêmes effets, ni la même sortie.

1. HypothèqueUne sûreté réelle inscrite sur le bien au profit du prêteur. Elle lui permet de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix avant les autres créanciers. Elle a un coût d’inscription, et sa levée avant terme — la mainlevée — a un coût distinct.
2. Privilège de prêteur de deniersUne sûreté réelle voisine de l’hypothèque, réservée au financement de l’achat d’un bien existant. Ses effets pour l’emprunteur sont comparables ; sa fiscalité ne l’est pas.
3. CautionnementUne sûreté PERSONNELLE : un organisme s’engage envers le prêteur à payer si l’emprunteur ne paie pas. Il n’y a alors aucune inscription sur le bien, donc pas de mainlevée. En revanche, l’organisme qui a payé se retourne contre l’emprunteur : la caution protège le prêteur, elle ne protège pas l’emprunteur de sa dette.

L’exemple représentatif

La sixième rubrique impose un exemple représentatif portant sur le montant total du crédit, le coût total du crédit pour l’emprunteur, le montant total dû par l’emprunteur et le taux annuel effectif global.

Ci-dessous, une offre de prêt réellement obtenue, avec ses chiffres tels qu’ils sont imprimés.

Les modalités de remboursement possibles

La huitième rubrique demande l’éventail des différentes modalités de remboursement, y compris le nombre, la périodicité et le montant des versements réguliers.

1. Amortissement classiqueDes échéances régulières, le plus souvent mensuelles, qui remboursent à la fois des intérêts et du capital. La part d’intérêts est la plus forte au début et décroît ensuite : c’est ce qui rend un remboursement anticipé précoce plus utile qu’un remboursement anticipé tardif.
2. DifféréLe remboursement du capital est reporté, partiellement ou totalement, pendant une période convenue. Le crédit coûte alors plus cher au total, parce que le capital reste dû plus longtemps.
3. ModularitéCertains contrats permettent d’augmenter ou de diminuer l’échéance, ou de la suspendre, dans des limites et après un délai que le contrat fixe. Cette faculté se lit au contrat avant la signature ; elle ne s’improvise pas le jour où elle devient nécessaire.
4. Prêts multiplesUn financement se compose souvent de plusieurs lignes — prêt principal, prêt à taux zéro, prêt aidé — dont les durées diffèrent. La mensualité totale évolue alors par paliers, et c’est le palier le plus haut qui doit être soutenable, pas la moyenne.

L’expertise du bien, lorsqu’elle est nécessaire

La dixième rubrique demande, le cas échéant, la nécessité de faire expertiser le bien, l’identité du responsable chargé de veiller à la réalisation de cette expertise, et les coûts qui en découlent éventuellement pour l’emprunteur.

Une expertise n’est pas systématique. Elle est demandée par le PRÊTEUR, à son initiative, lorsqu’il estime que la valeur du bien conditionne sa décision — un bien atypique, un montant élevé au regard du marché local, une opération de rachat. C’est donc lui qui en désigne le responsable et qui en fixe la charge.

Ce point se pose avant l’édition de l’offre, et sa réponse figure dans les conditions du prêteur. Lorsqu’une expertise est demandée, deux choses se demandent en retour : qui la commande, et qui la paie si le crédit n’est finalement pas accordé.

Ce qui arrive si les échéances ne sont pas payées

La douzième et dernière rubrique impose un avertissement général relatif aux éventuelles conséquences du non-respect par l’emprunteur des obligations liées au contrat de crédit.

Un défaut de paiement entraîne des intérêts de retard et une indemnité contractuelle, il est signalé au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers tenu par la Banque de France, et il peut conduire le prêteur à exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû.

Lorsque le prêt est garanti par une sûreté réelle, la conséquence ultime est la vente forcée du bien. Lorsqu’il est garanti par un cautionnement, l’organisme qui paie à la place de l’emprunteur se retourne ensuite contre lui : la dette change de créancier, elle ne s’éteint pas.

Une difficulté qui s’annonce se traite mieux avant l’incident qu’après. Le prêteur peut accorder un report d’échéance, le juge peut accorder un délai de grâce, et la commission de surendettement peut être saisie. Aucune de ces voies ne s’ouvre plus facilement une fois l’inscription au fichier faite.