Reunificación, renegociación, préstamo puente
Transferir su hipoteca a otro inmueble y conservar su tipo de interés
Conservar su tipo de interés al mudarse: dónde encontrar la cláusula de transferibilidad en su oferta, sus condiciones y las soluciones si falta.
Conservar su tipo de interés al cambiar de vivienda solo es posible si la oferta de préstamo contiene una cláusula de transferibilidad: ningún texto otorga un derecho al traspaso. La cláusula se busca en las condiciones generales de la oferta y de sus adendas. Incluso si está escrita, sigue sujeta al acuerdo del prestamista, limitada al capital pendiente de amortización y supone una nueva garantía sobre el inmueble adquirido.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El traspaso de un préstamo a otro inmueble solo existe si la oferta de préstamo lo prevé expresamente: ningún texto otorga un derecho al traspaso.
- La cláusula figura en las condiciones generales de la oferta aceptada y de las adendas, nunca en la tabla de amortización ni en los extractos anuales.
- Incluso cuando la cláusula existe, sigue limitada al capital pendiente de amortización, el plazo residual se mantiene en la mayoría de los casos y sigue siendo necesario el acuerdo del prestamista.
- El traspaso conserva un tipo de interés sobre un capital ya amortizado: su ventaja disminuye a medida que avanza el préstamo original.
- El traspaso y el préstamo puente responden a dos problemas diferentes: uno conserva un tipo de interés, el otro financia un desfase de tesorería.
Transferir su préstamo a otro inmueble y conservar su tipo de interés supone que la oferta incluya una cláusula de transferibilidad. Localícela, evalúe si conviene activarla; de lo contrario, arbitre entre las opciones de renegociación.
¿Se puede conservar el tipo de interés al cambiar de vivienda?
Solo si el contrato lo prevé. Sin cláusula, la venta conlleva el reembolso y el nuevo préstamo se realiza en las condiciones del momento.
Incluso si la cláusula está escrita, requiere el acuerdo del banco, que tiene la libertad de negarse.
Localice la cláusula en pocos minutos
En las condiciones generales de la oferta aceptada y de sus adendas, nunca en la tabla de amortización.
Busque: transferencia del préstamo, cambio del inmueble financiado, reembolso anticipado, garantías. ¿Ha perdido la oferta? Solicite por escrito una copia de la oferta y de las adendas. Consulte los tres relojes del final de un expediente de crédito.
Las condiciones que hacen posible la transferencia
Mismo prestatario, importe limitado, plazo restante, plazo entre la venta y la compra, naturaleza del inmueble. Y el acuerdo del banco.
- Importe: como máximo el capital pendiente; el complemento se paga al tipo de interés del momento.
- Plazo: el plazo restante, sin prórroga.
- Plazo: la venta y la compra deben seguirse de cerca.
- Destino: por lo general, la vivienda habitual.
- Garantía: levantamiento de la antigua, inscripción de la nueva, dos actos y sus gastos.
Une composante parmi d'autres, assise sur le montant de la créance garantie. Ce n'est pas le coût de la garantie.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
El expediente se reexamina y el seguro se vuelve a verificar. Cuanto más avanzado esté el préstamo, menos vale la cláusula.
¿Qué bancos practican aún la cesión?
Depende de la generación del contrato, no de la marca. Solo su contrato es válido.
Las redes mutualistas regionales la han practicado con más frecuencia; los bancos en línea, rara vez.
Las cinco etapas de una cesión aceptada
Solicitud por escrito antes de la puesta en venta, aprobación de principio, reexamen del expediente, adenda y, a continuación, cambio de garantía.
Haga que ambos notarios sigan el mismo calendario. El préstamo a interés cero se gestiona por separado:
La mutation entre vifs entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard lors des formalités de publicité foncière ; l’emprunteur peut toutefois demander le transfert du capital restant dû pour financer une nouvelle résidence principale, l’établissement pouvant refuser si le transfert dégrade significativement son niveau de garantie
Régime propre au dispositif, indépendant de la clause de transférabilité d'un prêt bancaire classique.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-6 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Cesión o préstamo puente: dos herramientas, dos problemas distintos
La cesión mantiene un tipo de interés; el préstamo puente adelanta fondos.
Comprar antes de vender: el préstamo puente, sus tres formas y su escenario de fracaso.
Sin cláusula de cesión: cuatro vías para limitar el coste
Vender y refinanciar. Verifique la indemnización por reembolso anticipado: consulte el cálculo de rentabilidad de una renegociación o de una compra. Una movilidad profesional seguida de una venta del inmueble la exime.
- vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
- décès de l’emprunteur ou de son conjoint
- cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
Liste limitative. Le cas de la mobilité professionnelle suppose une vente du bien : une mutation sans vente n'ouvre pas l'exonération.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
Ajustar el préstamo: modular, aplazar o poner en pausa sus cuotas.
Alquilar el inmueble: su capacidad debe cubrir los dos préstamos. Verifique la cláusula de afectación por escrito antes de firmar un contrato de arrendamiento.
Renegociar el conjunto, incluidos los gastos: consulte el método del cálculo de renegociación.
¿Va a poner en venta? Cree su expediente o haga verificar su cláusula por teléfono.
Fuentes
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- Renegociar su préstamo hipotecario o hacerlo asumir por otro: el cálculo que indica si conviene Renegociar o hacer asumir su préstamo solo conviene si los intereses ahorrados superan todos los gastos. El método en seis líneas y cuándo abstenerse.
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