Fundamentos del préstamo hipotecario
Oferta de préstamo: plazo de reflexión, validez y cómo no tener que empezar de nuevo
Plazo de reflexión calculado al día, validez de las condiciones y modificaciones que obligan a reemitir la oferta: acepte su oferta sin perder tiempo.
Una oferta de préstamo no se acepta de inmediato: la ley impone un plazo de reflexión, que comienza al día siguiente de su recepción, y la aceptación solo es válida tras su expiración. El prestamista se mantiene vinculado a sus condiciones durante un período mínimo distinto. Cualquier modificación del importe, la duración, el tipo de interés, la garantía o el seguro obliga a reemitir la oferta, y el plazo de reflexión vuelve a cero.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La oferta de préstamo es el primer documento del proceso que vincula realmente al banco, a diferencia de una aprobación de principio o una simulación.
- Un plazo de reflexión que no puede acortarse comienza desde la recepción de la oferta, distinto del período durante el cual el prestamista se mantiene vinculado a sus condiciones.
- Cualquier modificación de un elemento cuantificado o calificado por la oferta obliga a reemitirla, lo que hace que el plazo de reflexión vuelva a cero.
- Una vez aceptada la oferta, ningún plazo de desistimiento protege al prestatario: el plazo de reflexión actúa antes de la firma, no después.
- En una compra financiada mediante desembolsos, los intereses intercalados corren desde el primer desembolso, incluso antes del inicio de la amortización.
La oferta de préstamo compromete al prestamista, y es el último momento para corregir un error sin tener que empezar de nuevo. Revísela línea por línea y calcule el plazo de reflexión al día exacto. En el desarrollo de un crédito hipotecario, la etapa anterior: los documentos a presentar.
¿Qué contiene una oferta de préstamo y qué debe verificarse línea por línea?
Prestatarios, inmueble, importe, plazo, tipo de interés, coste total, garantías, seguro y calendario de pagos. Una vez aceptada, tiene valor de contrato: lo que no figure en ella no ha sido prometido.
Compare dos ofertas en el tipo de interés efectivo anual y el seguro en su importe total en euros.
Los errores que debe detectar:
- Una cuota de seguro diferente de la negociada (cambiar de seguro).
- Una hipoteca en lugar de una fianza (el coste de las garantías).
- Un diferimiento de amortización no solicitado.
- Un seguro sobre la base de cálculo incorrecta.
- Un nombre, una dirección o una cuenta inexactos.
Sección por sección: leer una oferta de préstamo línea por línea. Para comparar a los prestamistas: la ficha de información estandarizada europea.
¿Cómo se calcula el plazo de reflexión?
Desde la recepción de la oferta: no puede aceptarla antes de su vencimiento. El prestamista, por su parte, sigue vinculado por sus condiciones durante un plazo mínimo distinto.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
La première ligne est le délai pendant lequel vous ne pouvez pas accepter. La seconde est la durée minimale pendant laquelle la banque reste tenue par les conditions de l'offre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- El inicio es la recepción, ni la edición ni el envío.
- El día de la recepción no se cuenta.
- Firma al día siguiente del último día: de ahí la cifra que circula.
- Guarde la prueba de la recepción.
- Fecha la aceptación el día del envío.
Aceptar antes es un rechazo. Más tarde, cada día de retraso desplaza la desbloqueo.
¿Cuánto tiempo se mantiene el banco vinculado a las condiciones de la oferta?
Durante el plazo mínimo de mantenimiento, a partir de la recepción. Una vez superado este plazo, sin aceptación, las condiciones pueden cambiar.
No deje que la firma ante el notario supere este plazo. ¿Se acerca una condición suspensiva? Es ella la que manda: préstamo rechazado tras el contrato de arras.
¿Qué modificaciones obligan al banco a reeditar la oferta?
Cualquier elemento cuantificado o cualificado: importe, duración, tipo de interés, garantía, seguro, prestatarios, objeto. Una oferta reeditada reinicia el plazo a cero.
Los casos que con más frecuencia me encuentro:
| Qué cambia | Reemisión | Por qué |
|---|---|---|
| Importe del préstamo revisado, al alza o a la baja | Sí | El importe es un elemento esencial de la oferta |
| Duración modificada, diferimiento añadido o retirado | Sí | El calendario de pagos y el coste total cambian |
| Garantía sustituida tras la negativa de la fianza | Sí | La naturaleza y el coste de la garantía están cuantificados en la oferta |
| Cuota o póliza de seguro modificados | Sí | El coste del seguro y el tipo de interés efectivo global se recalculan |
| Adición o retirada de un coprestatario | Sí | Las partes del contrato cambian |
| Fecha de desbloqueo desplazada | No, en principio | Pertenece a la ejecución, no a las condiciones |
| Error material en una dirección o un nombre | Según el banco | Muchos establecimientos reeditan por prudencia |
Resuelva la cuota, el presupuesto y la garantía antes de la emisión: unos días de paciencia valen más que una reemisión.
¿Qué ocurre entre la aceptación y la desbloqueo de los fondos?
El prestamista transfiere los fondos al notario, a su solicitud, para la firma del contrato. Mientras tanto: verificaciones, garantía, transferencia.
El notario, eje del calendario real
Lo que aconsejo sistemáticamente: solicitar al notario, desde la aceptación de la oferta, la fecha en la que solicitará los fondos — no la fecha de firma.
Cuando los fondos se desbloquean en varias veces
En VEFA o con obras, el prestamista desbloquea en cada solicitud de fondos. Usted paga intereses sobre lo que ya se ha transferido.
Estos intereses intercalares están fuera del plan de amortización. Si aún es inquilino, paga alquiler e intereses: calcúlelo. Una prórroga de amortización se negocia antes de la edición.
Ningún intermediario puede reclamarle ninguna suma antes de la transferencia de los fondos.
¿Se puede renunciar después de haber aceptado la oferta?
No: no hay derecho de desistimiento después de la aceptación. Quedan las cláusulas del contrato o un reembolso anticipado.
El plazo de reflexión es su única protección: úselo.
¿Ha recibido su oferta? Cree su expediente o hágala revisar por teléfono durante el plazo.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
- Expediente de préstamo hipotecario: la lista exacta de documentos a presentar Documentos por perfil, el orden que evita retrasos y lo que el banco lee realmente en sus tres últimos extractos bancarios.
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