Reunificación, renegociación, préstamo puente
Renegociar su préstamo hipotecario o hacerlo asumir por otro: el cálculo que indica si conviene
Renegociar o hacer asumir su préstamo solo conviene si los intereses ahorrados superan todos los gastos. El método en seis líneas y cuándo abstenerse.
Renegociar su préstamo o hacerlo asumir por otro solo conviene si los intereses ahorrados superan todos los gastos. El beneficio neto se calcula así: intereses restantes en el contrato actual, menos los del nuevo contrato a plazo idéntico, menos la indemnización de salida, la nueva garantía, los gastos de expediente y la cancelación eventual. Ninguna diferencia de tipo de interés basta por sí sola: en un préstamo ya muy avanzado, la operación puede no reportar nada.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
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Lo esencial
- La rentabilidad de una renegociación depende del producto de tres elementos: la diferencia de tipo de interés, el capital restante y el plazo residual.
- El cálculo completo es un beneficio neto: intereses restantes en el contrato actual, menos los del nuevo contrato, menos la totalidad de los gastos.
- Los gastos a incluir comprenden la indemnización de salida, la garantía del nuevo préstamo, los gastos de expediente y la cancelación eventual.
- En un préstamo ya muy avanzado, la mayor parte de los intereses ya se ha pagado y los gastos son inmediatos: la operación puede no reportar nada.
- Buscar primero una oferta firme en otra entidad, antes de volver a su propio banco, otorga una mejor posición de fuerza para renegociar.
Renegociar su préstamo hipotecario solo es rentable si los intereses evitados superan todos los gastos. Realice usted mismo este cálculo antes de cualquier cita de renegociación de préstamo.
Renegociación, recompra, consolidación: elija la operación correcta
La renegociación se realiza con su banco, mediante una adenda. La recompra implica que otro entidad salde el préstamo. La consolidación de créditos es otra materia, no tratada aquí.
| Renegociación | Recompra por otro banco | |
|---|---|---|
| Soporte jurídico | Adenda al préstamo existente | Nuevo contrato de préstamo |
| Indemnización por reembolso anticipado | Sin objeto: no se reembolsa capital | Debida si el contrato la prevé, salvo caso legal de exención |
| Garantía | Conservada | Debe reconstituirse, y levantarse sobre la antigua |
| Gastos de expediente | Negociables, a menudo reducidos | Completos |
| Relación de fuerza | Débil: su banco sabe que usted permanece | Real: dos entidades se comparan |
| Plazo habitual | Algunas semanas | Un expediente de crédito completo |
La consolidación de créditos al consumo: su mecanismo.
A partir de qué diferencia de tipo la operación se vuelve rentable ?
No existe un umbral universal: la ganancia depende de la diferencia, del capital restante debido y de la duración restante. Una gran diferencia al final del préstamo no reporta nada.
Olvide las reglas de pulgar. Mire en su tabla de amortización la parte de los intereses ya pagados: las primeras cuotas son principalmente intereses.
Los gastos a tener en cuenta para no sobreestimar la ganancia
La indemnización por reembolso anticipado, la nueva garantía, los gastos de expediente, los honorarios eventuales y la cancelación de una hipoteca.
Fraction du montant initial du prêt. C'est une faculté que le contrat peut prévoir, pas une obligation légale : à vérifier dans vos conditions générales.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance
La indemnización está limitada al menor de dos cálculos, sobre dos bases distintas.
Calculé au taux moyen du prêt, sur le capital effectivement remboursé par anticipation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Assiette différente du premier plafond : le capital restant dû avant le remboursement, et non le capital remboursé.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
La movilidad profesional exime, a condición de vender el bien.
- vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
- décès de l’emprunteur ou de son conjoint
- cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
Liste limitative. La condition de vente du bien est déterminante dans le cas de la mobilité professionnelle.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance
Una hipoteca se cancela mediante acto notarial: la cancelación. Una fianza puede devolverle una parte: lo que se restituye. La nueva garantía también se cuantifica: fianza o hipoteca.
Une composante parmi d'autres du coût d'une inscription, assise sur le montant de la créance garantie. Ce n'est ni le coût de l'hypothèque, ni celui de la mainlevée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
El beneficio neto en una fórmula, paso a paso
Beneficio neto = intereses restantes en el contrato actual − intereses del nuevo contrato a plazo idéntico − todos los gastos. Si es negativo, la operación cuesta.
Compare a plazo idéntico: alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta el coste total.
| Lo que debe anotar | Dónde encontrarlo |
|---|---|
| Capital pendiente a la fecha de hoy | Tabla de amortización, última línea vencida |
| Plazo residual en meses | Tabla de amortización, número de cuotas restantes |
| Tipo nominal del préstamo en curso | Oferta de préstamo aceptada, o la adenda más reciente |
| Total de los intereses restantes por pagar | Suma de la columna « intereses » de la tabla, hasta el final |
| Cláusula de indemnización por reembolso anticipado | Condiciones generales del contrato, apartado reembolso anticipado |
| Naturaleza de la garantía vigente | Oferta de préstamo, y escritura notarial, si procede |
Luego la fórmula de la cuota mensual da el coste de cada escenario.
En un préstamo antiguo, el cálculo rápido « diferencia × capital × años » miente: el capital baja, los intereses ya están pagados y los gastos son fijos.
Misma diferencia, dos edades de préstamo
Supuestos: préstamo de 250 000 € a veinte años, firmado un punto por encima de la tasa media a veinte años de julio de 2026; nuevo préstamo a esa tasa media, sobre el plazo restante; indemnización al tope legal.
Repère de marché retenu pour l'exemple, hors assurance et coût des garanties.
- En vigueur depuis le
- Source
- lobservatoire.creditlogement.fr
| Edad del préstamo | Capital pendiente | Intereses restantes evitados | Indemnización al tope | Parte del beneficio bruto absorbida por la indemnización |
|---|---|---|---|---|
| 34 cuotas pagadas | aproximadamente 225 900 € | aproximadamente una cuarta parte | aproximadamente 4 700 € | aproximadamente una quinta parte |
| 144 cuotas pagadas | aproximadamente 125 300 € | aproximadamente una cuarta parte | aproximadamente 2 600 € | casi la mitad |
Estimación, sin valor de oferta. Cálculo del 29/10/2026, fórmula de la anualidad constante, redondeo; garantía y gastos de expediente no deducidos.
La parte evitada es la misma, pero recae sobre muchos menos intereses: al cabo de doce años, la indemnización y los gastos fijos devoran la mayor parte del beneficio. A menudo, la buena decisión es no hacer nada. Préstamo reciente, gran capital, diferencia neta: la operación se decide rápido.
¿Debe usted renegociar con su banco o cambiar de entidad?
Apunte a la novación, sin indemnización ni nueva garantía. Pero obtenga primero una oferta firme en otra entidad: sin ella, su banco sabe que usted se queda.
Lea la novación como una oferta, y calcule la domiciliación de ingresos que a menudo exige una novación.
La alternativa a menudo más rentable: el seguro de prestatario
Cambiar de seguro no afecta ni al tipo de interés ni a la garantía, sin indemnización, y se puede combinar con una renegociación.
Cambiar de seguro de prestatario. ¿Necesita usted aliviar la carga durante unos meses? Modular, posponer o suspender sus cuotas.
¿Cuántas veces se puede renegociar un mismo préstamo?
Sin límite legal, siempre que el mercado haya cambiado y cada operación siga siendo rentable.
¿Y si su préstamo se contrató en un período de tipos altos?
Es el caso de los préstamos de finales de 2023 y principios de 2024, en el punto más alto de la serie de la Banque de France. Una diferencia de un punto en un préstamo reciente justifica el cálculo; tres décimas, rara vez.
Tres casos con cifras: préstamo de 2023 o 2024, ¿debe usted novarlo?
¿Se muda usted? Lea la cláusula de transferencia del préstamo, o consulte el préstamo puente.
Sitúe su tipo de interés con los registros oficiales.
Antes de iniciar la operación
- El cuadro de amortización: los intereses restantes limitan la ganancia.
- Las condiciones generales, apartado de reembolso anticipado.
- La garantía vigente, que fija el coste de salida.
¿Ganancia neta positiva? Cree su expediente o llame para calcular su ganancia neta.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Fuentes
Para seguir leyendo
- Tipos de hipoteca en Lyon: los tipos actuales por plazo
- Novación de hipoteca en Lyon: los pasos, en orden, para cambiar de banco Novar su hipoteca con otro banco: documentos, instrucción, oferta, liquidación del préstamo antiguo y los obstáculos que hacen fracasar la novación.
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