Capacidad de endeudamiento, ingresos y presupuesto
¿Qué plazo elegir para su préstamo hipotecario: quince años, veinte años o más?
Pague menos intereses sin asfixiar su presupuesto: qué cambia cada plazo, hasta dónde puede alargar el banco y el método para elegir.
El plazo adecuado es el más corto que su presupuesto pueda soportar sin llegar al límite, dentro de una oferta que permita acelerar el pago más adelante. Alargar el plazo reduce la cuota mensual, cada vez menos a medida que se alarga, pero encarece el crédito: generalmente una tasa más alta, intereses y seguro pagados durante más tiempo. Un plazo máximo, fijado por el Consejo Superior de Estabilidad Financiera, se impone a todos los bancos.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El plazo actúa sobre tres palancas a la vez: la cuota mensual baja, la tasa sube por lo general y el coste total aumenta con ella.
- El ahorro en la cuota mensual obtenido al alargar el plazo se reduce a medida que la duración se extiende, mientras que el coste total sigue subiendo.
- Un préstamo largo amortiza el capital más lentamente al principio: vender pronto deja menos capital amortizado que con un préstamo corto.
- Un plazo máximo, fijado por el Consejo Superior de Estabilidad Financiera, se impone a todos los bancos: la extensión supone una entrada escalonada en la vivienda.
- Cambiar el plazo después de la firma requiere una cláusula de modulación, un reembolso anticipado o una adenda: ninguna vía es un derecho automático.
La duración adecuada es la más corta que su presupuesto soporta sin llegar al límite, en una oferta que permita acelerar más adelante. Es la que menos cuesta y deja margen. Referencias: la capacidad de préstamo.
Qué duración elegir: qué cambia
Alargar reduce la cuota mensual, pero generalmente eleva el tipo de interés y el coste total. La duración es un compromiso, no un ajuste.
| Si alarga la duración | Lo que sucede |
|---|---|
| La cuota mensual | Baja, cada vez menos a medida que se alarga |
| El tipo de interés propuesto | Sube, en general: cada tramo de duración tiene su línea en la tabla |
| El coste de los intereses | Aumenta notablemente: tipo más alto, durante más tiempo |
| El coste del seguro | Aumenta: se debe mientras dure el préstamo |
| El capital amortizado los primeros años | Disminuye: el inicio del préstamo paga sobre todo intereses |
| El importe prestable a cuota igual | Aumenta: es la razón por la que se alarga |
Alargar una duración ya larga alivia poco. Las tablas: leer una tarifa bancaria.
¿Prevé vender pronto? El préstamo corto deja más capital
El inicio de un préstamo largo paga sobre todo intereses. Pregúntese cuánto tiempo conservará esta propiedad.
La duración máxima
El Consejo Superior de Estabilidad Financiera fija una duración máxima para todos los bancos, con una extensión limitada para la obra nueva o las obras mayores.
Elle se compte différé compris : c'est la somme de la période de différé et de la période de remboursement, pas le remboursement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Il vise les achats dans le neuf et les opérations avec travaux importants, où l'on commence à emprunter avant d'habiter. Ce n'est pas une durée de confort que l'on peut demander sur un achat ordinaire.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Como máximo, solo el aporte, el precio o sus gastos pueden aún variar.
Ce plafond et celui de la durée jouent ensemble : un dossier qui n'entre dans le premier qu'à la durée maximale n'a plus aucune marge si un élément bouge pendant l'instruction.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Ver la tasa de esfuerzo.
Plazo corto: el coste más bajo
Para un presupuesto que lo absorba sin tensión: reventa, liquidación antes de la jubilación, ingresos cómodos. Un préstamo corto que no se puede mantener cuesta más que un préstamo largo que sí se puede mantener.
Plazo largo: margen, con una puerta de salida
Para una cuota baja hoy (inicio de carrera, otro crédito que finaliza) o para un inmueble de alquiler. Exija antes de la oferta:
- una modulación de las cuotas;
- amortizaciones anticipadas parciales sin costes disuasorios;
- un seguro sobre el capital pendiente de amortización.
Ver modular sus cuotas y la indemnización por amortización anticipada.
Cuatro preguntas para decidir
- ¿Cuánto tiempo mantendrá el inmueble?
- ¿Qué cuota puede mantener en un mes difícil?
- ¿Qué edad tendrá en la última cuota? El seguro y los ingresos de jubilado cuentan.
- ¿Otro proyecto en los próximos diez años? Un préstamo corto cierra la puerta.
Solicite la misma propuesta para dos o tres plazos y compárela con su horizonte de reventa.
Cambiar de plazo después de la firma
Solo mediante la modulación prevista, una amortización anticipada parcial o una renegociación. Ninguna es automática.
Es más fácil acortar que alargar: parta de un plazo sostenible.
Soy intermediario de operaciones de banca con estatuto de mandatario (honorarios). Prepare sus documentos y haga comparar dos plazos por teléfono.
Cree su expediente: varios plazos, colocados lado a lado.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
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