Capacidad de endeudamiento, ingresos y presupuesto · Guía
Calcular la cuota mensual de un préstamo hipotecario: la fórmula en seis pasos y sus puntos ciegos
Calcule la cuota mensual de su préstamo hipotecario en seis pasos y vea lo que la fórmula omite: seguro, garantía, gastos, TAE y usura.
La cuota mensual de un préstamo amortizable con cuotas constantes se calcula mediante la fórmula de la anualidad constante, a partir de tres entradas: el capital prestado, el tipo de interés nominal mensualizado y el número de vencimientos. El resultado es una cuota sin seguro: se añade la prima de seguro, y la garantía y los gastos quedan fuera de la fórmula, aunque están incluidos en la TAE, que la usura limita.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La cuota mensual de un préstamo amortizable depende de tres entradas: el capital, el tipo de interés nominal mensualizado y el número de vencimientos.
- La fórmula da la cuota sin seguro: ni la prima de seguro, ni la garantía, ni los gastos pasan por ella.
- El tipo de interés que entra en el cálculo es el nominal. La TAE, que incluye gastos y seguro obligatorio, es la que la usura limita.
- La tasa de esfuerzo se mide sobre la cuota con seguro, no sobre la que da la fórmula.
- No compare nunca dos ofertas solo por su cuota mensual: la TAE y el coste total, a igual plazo, las diferencian.
La cuota mensual de un préstamo hipotecario se calcula con una fórmula, la de la anualidad constante, y tres entradas: capital, tipo de interés, plazo. Añada después lo que esta omite: seguro, garantía, gastos. Consulte la capacidad de endeudamiento, el camino inverso en la capacidad de una primera compra y la tabla de amortización.
La fórmula de la cuota mensual
Se deduce del capital, del tipo de interés mensual y del número de vencimientos, y funciona en ambos sentidos. Con tipo de interés nulo, es el capital dividido por el número de vencimientos.
M = C × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))
| Letra | Lo que designa | Dónde encontrarlo en la oferta |
|---|---|---|
C |
El capital prestado, incluidos los gastos financiados | El importe del préstamo |
i |
El tipo de interés nominal anual, dividido entre doce | El tipo de interés nominal, no el TAE |
n |
El plazo en años multiplicado por doce | El plazo, o el número de vencimientos |
M |
El vencimiento sin seguro, constante | El resultado |
Los intereses, elevados al principio, disminuyen; la parte de capital aumenta. Duplicar el plazo no divide la cuota mensual por dos (elegir el plazo).
Seis pasos en una calculadora
- Tipo de interés mensual: tipo de interés anual ÷ 100 ÷ 12. Es
i. - Vencimientos: años × 12. Es
n. - Factor:
(1 + i)elevado a la potencia−n, entre cero y uno. - Denominador: uno menos este factor.
- Cuota mensual:
i÷ denominador ×C. - Control:
M × n − C= total de los intereses, positivo.
¿Algunos céntimos de diferencia con el banco? Puede utilizar el tipo de interés mensual equivalente. El calendario de pagos de la oferta hace fe. Con tipo de interés nulo y diferimiento, divida entre los meses que le siguen (PTZ y endeudamiento, el suavizado).
Compruebe el ejemplo de un anuncio
Una tasa anunciada exige un ejemplo representativo de forma fija:
L'exemple doit en outre être présenté dans des caractères au moins aussi grands que ceux des informations complémentaires : il ne se relègue pas en note de bas de page.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-2 du code de la consommation — Légifrance
Recalcule su cálculo: una cuota claramente más alta contiene otra cosa, por ejemplo, el seguro.
El seguro se suma a la cuota
Calculada sobre el capital inicial, es constante; sobre el capital restante debido, disminuye.
Le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA)
À l'exclusion de tout autre taux, sur les documents remis avant l'offre qui chiffrent l'assurance : un pourcentage du capital présenté comme « le taux de l'assurance » n'y a pas sa place.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-8 du code de la consommation — Légifrance
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-8 du code de la consommation — Légifrance
El límite de endeudamiento se mide incluido el seguro:
Avec une assurance dont la cotisation décroît, la mensualité la plus lourde est la première : c'est elle qu'il faut confronter à ce plafond, pas une moyenne.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Compare dos contratos: el TAEA.
Garantía, gastos, intermediario: aparte, pero contabilizados
Si se pagan al inicio, se incluyen en el TAE desde que sean necesarios para el crédito.
Si se financian con el préstamo, incrementan C.
Le même texte y range les frais de dossier et les coûts d'assurance et de garanties obligatoires, dès lors qu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit. Cela vaut pour tout intermédiaire, Sandy MASCART compris : une rémunération due pour obtenir le prêt figure dans le TAEG de l'offre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
Ils pèsent sur le budget de l'achat sans entrer dans le coût du crédit. Une garantie, elle, y entre : elle est exigée pour obtenir le prêt.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
Ver las garantías y los gastos anexos.
El TAE no entra en la fórmula
El TAE es la tasa que iguala la cantidad prestada y todo lo que usted abonará. En la fórmula, produce un plazo falso.
Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés
Actuarielle : le TAEG est un résultat, pas une donnée d'entrée. On ne le choisit pas, on le trouve.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
La tasa de interés nominal construye el plazo; el TAE distingue entre las ofertas.
El umbral de la usura
El TAEG no puede superar el umbral de su categoría, fijado cada trimestre. Una cuota mensual asumible puede resultar imposible si el seguro hace que el TAEG se sitúe por encima.
Il s'applique au TAEG de l'offre, assurance et frais compris. C'est une borne légale, pas un taux proposé.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Même assiette. Changer de durée peut faire changer de catégorie, donc de seuil.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Expediente bloqueado: el tipo de usura.
Cuando la fórmula ya no encaja
- Tipo variable: la cuota o el plazo cambia (la cláusula).
- Vivienda nueva: primero, los intereses intercalares.
- Varios préstamos: varias cuotas.
- Plazo limitado, incluido el diferimiento:
Elle borne le nombre d'échéances que l'on peut mettre dans la formule. Un allongement limité existe quand l'entrée dans le logement est décalée, par exemple dans le neuf.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Tres cuotas, tres usos
| La cifra | Qué contiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| La de la fórmula | Capital e intereses | Controlar la oferta |
| La que sale de la cuenta | Más el seguro | Presupuesto y endeudamiento |
| El coste total | Más garantía, gastos, intermediario | Comparar, mediante el TAEG |
No compare nunca dos ofertas solo por su cuota mensual.
Con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banca y en servicios de pago, no fijo ningún tipo; presento las propuestas línea a línea (documentos, honorarios). Una cuota que no cae en el día exacto se gestiona por teléfono.
Cree su expediente: las ofertas comparadas línea a línea.
Fuentes
- Article R. 313-2 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-4 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 313-1 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-25 du code de la consommation
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-8 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 314-6 du code de la consommation
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
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