Rembourser son prêt immobilier par anticipation : payer l'indemnité au plus juste

Vous pouvez toujours rembourser votre prêt immobilier avant son terme : c'est un droit, et aucun contrat ne peut vous en priver. La banque ne peut réclamer une indemnité qu'à deux conditions : que votre contrat l'ait prévue, et dans la limite d'un plafond légal, le plus petit de deux calculs. Ce second point, que la plupart des pages omettent, change souvent le montant du simple au double. Cette page appartient au sujet du rachat, du prêt relais et du remboursement anticipé.

La question naît d'une vente, d'un héritage, d'une prime ou d'une épargne disponible. L'arbitrage de taux relève d'un autre calcul, celui de la rentabilité d'une renégociation ou d'un rachat.

Ai-je le droit de rembourser mon prêt immobilier par anticipation ?

Ce droit ne se négocie pas et ne se demande pas comme une faveur : il est acquis. La borne des remboursements partiels est incluse — un versement pile à ce niveau peut donc être refusé — et elle ne vaut jamais pour le solde.

10 pourcent

C'est une faculté ouverte au contrat, pas une règle automatique : beaucoup de contrats ne l'utilisent pas. À vérifier dans vos conditions générales, rubrique remboursement anticipé. Elle ne s'applique jamais au solde du prêt.

En vigueur depuis le

1er avril 2018

Source

Article L. 313-47 du code de la consommation — Légifrance

En pratique : pour placer une somme modeste sur votre capital, vérifiez d'abord ce seuil, un versement en dessous peut être refusé. Pour solder entièrement le prêt, aucun seuil ne vous est opposable.

Le plafond de l'indemnité : ce que la banque peut réclamer au maximum

Première question, celle qu'on saute toujours : votre contrat prévoit-il une indemnité ? Le texte est conditionnel — « si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle… ». Pas de clause, pas d'indemnité. La vérification prend deux minutes dans les conditions générales, et le cas arrive.

Si la clause existe, deux plafonds jouent ensemble.

Le plus bas des deux plafonds

Le texte enchaîne les deux bornes par « sans pouvoir dépasser » : l'indemnité ne peut excéder ni l'une ni l'autre. Le montant exigible est donc celui des deux calculs qui donne le résultat le plus faible.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance

Deux assiettes différentes : le piège qui gonfle l'indemnité

C'est le piège le plus fréquent quand on refait le calcul de la banque.

Sur un remboursement partiel, le capital remboursé est plus petit que le capital restant dû : le plafond en mois d'intérêt porte sur une base réduite, et c'est très souvent lui qui l'emporte. Retenir le seul pourcentage du capital restant dû surestimerait nettement le coût.

Sur un solde total, avec un prêt à taux bas, les mois d'intérêt pèsent peu, puisqu'ils se calculent au taux moyen du prêt. Là encore, le premier plafond mord avant le second. C'est la configuration des prêts souscrits pendant les années de taux bas, donc d'une bonne partie des ventes actuelles.

Une page qui n'annonce qu'un pourcentage du capital restant dû présente le pire cas comme la règle. Faites les deux calculs, gardez le plus petit.

Un cas joue en sens inverse, presque jamais écrit : quand le contrat comporte des taux différents selon les périodes de remboursement — prêt à paliers, prêt lissé —, le même article autorise une majoration destinée à rétablir, sur la durée écoulée, le taux moyen prévu à l'octroi. Financement par paliers : demandez le détail du calcul par écrit.

Les cas où vous ne payez aucune indemnité

• vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
• décès de l’emprunteur ou de son conjoint
• cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

Liste limitative : ce qui n'y figure pas n'exonère de rien. L'exonération ne vaut que pour les contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance

Voici cette condition commune, et elle est déterminante.

oui

La phrase de l'article place la vente du bien avant l'énumération des trois motifs : c'est le remboursement « motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à » un changement de lieu d'activité, un décès ou une cessation forcée d'activité qui est exonéré.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance

C'est ici que se loge l'erreur la plus répandue du secteur. On lit partout « pas de pénalité en cas de mutation professionnelle » : c'est faux dès lors qu'il n'y a pas de vente. Un salarié muté qui garde son logement et le loue n'est pas exonéré. Un emprunteur qui fait racheter son prêt par une autre banque non plus : un rachat ne vend rien.

Deux précisions. Cette liste est un minimum légal : un contrat peut être plus généreux, et certains le sont — lisez votre clause avant de conclure que l'indemnité est due. Et un remboursement consécutif à un décès s'apprécie avec l'assurance emprunteur, qui solde tout ou partie du capital selon la quotité assurée.

Je vends mon appartement pour en acheter un autre : que va me coûter la sortie du prêt ?

Trois chiffrages à faire ensemble.

1. L'indemnité de sortie du prêt actuel, sur les deux plafonds, à partir du capital restant dû réel de votre dernier tableau d'amortissement.
2. La garantie en place, qui n'apparaît sur aucun décompte de la banque : une hypothèque se lève à vos frais (coût et calendrier), une caution d'organisme peut vous restituer une part du fonds mutuel (ce qui vous est restitué). L'une se paie, l'autre se réclame : caution ou hypothèque, ce que chaque garantie coûte.
3. Le financement du bien suivant, dont les conditions n'ont plus rien à voir avec celles de votre prêt actuel.

Avant d'accepter la sortie, cherchez la clause qui rendrait ce calcul inutile : la transférabilité, rare et jamais automatique, qui emporte le prêt sur le bien suivant au lieu de le solder : transférer son prêt immobilier sur un autre bien.

Acheter avant d'avoir vendu fait entrer en scène un troisième produit, bâti pour être remboursé par anticipation : le prêt relais, ses trois formes et son scénario d'échec. Sur un relais, la clause d'indemnité se lit avant la signature, jamais après.

Le décompte gratuit à exiger avant de décider

Le troisième alinéa de l'article L. 313-47 est un levier concret et méconnu : sur simple demande de remboursement anticipé, le prêteur doit fournir gratuitement et sans tarder, sur papier ou sur support durable, les informations chiffrant les conséquences de l'opération, avec des hypothèses clairement formulées.

Demandez ce document avant de décider. Trois lignes doivent y figurer : le capital restant dû à la date retenue, le montant de l'indemnité avec le détail des deux calculs, et la date d'effet du décompte. Sans le détail des deux plafonds, le décompte n'est pas vérifiable, et il n'a pas à être accepté tel quel.

Rembourser par anticipation ou garder la somme placée ?

Trois éléments pèsent, et aucun n'est un taux affiché.

• Le stade du prêt. Les premières échéances d'un prêt amortissable sont surtout des intérêts, les dernières surtout du capital. Rembourser tôt évite beaucoup d'intérêts ; rembourser tard n'en évite presque aucun, alors que l'indemnité reste due.
• Votre épargne de précaution. Un capital immobilisé dans des murs ne se récupère pas. Solder un prêt en vidant sa trésorerie fragilise le dossier suivant, où la banque regardera précisément l'épargne résiduelle.
• La forme du remboursement. Un remboursement partiel peut, selon le contrat, réduire la mensualité ou raccourcir la durée. Raccourcir évite beaucoup plus d'intérêts, mais c'est rarement l'option par défaut : elle se demande.

Le simulateur de mensualité donne le coût total de chaque scénario à durée constante ; retranchez-en l'indemnité pour obtenir le gain net, le seul chiffre à regarder.

Et si le prêt à solder n'est pas un prêt immobilier ?

Deux remarques de périmètre, et elles sont nettes. Le crédit à la consommation ne relève pas du mandat au titre duquel j'interviens : je peux vous en expliquer la mécanique, je ne l'intermédie pas et je ne le propose pas. Le regroupement de crédits n'en relève pas davantage aujourd'hui : l'article consacré au regroupement de crédits en décrit le mécanisme, à titre d'information. Le détail de ce que je peux traiter et de ce que je ne peux pas figure dans ce que je ne fais pas, et vers qui aller.

Le rachat d'un prêt immobilier par un autre établissement reste du crédit immobilier, dans le périmètre : le même article R. 313-25 encadre l'indemnité de sortie.

Ce que je vérifie sur un contrat avant de chiffrer quoi que ce soit

Quatre lectures, dans cet ordre, toutes gratuites.

1. L'existence même de la clause d'indemnité, dans les conditions générales. Sans clause, pas d'indemnité.
2. La rédaction exacte de la clause, comparée aux deux plafonds légaux. Une clause qui les dépasse ne s'applique pas au-delà.
3. Le motif du remboursement, confronté à la liste limitative de L. 313-48 — et à la condition de vente qui la commande.
4. La nature de la garantie en place, qui décide du coût de sortie au-delà de l'indemnité elle-même.

Une vente dans le cadre d'une séparation combine cette mécanique avec un autre calcul, celui du rachat de soulte et de la désolidarisation.

Clause d'indemnité et dernier tableau d'amortissement sous les yeux, faites refaire les deux calculs de plafond par téléphone.