Fundamentos del préstamo hipotecario
Tasa de esfuerzo: la norma HCSF, su margen de excepción y lo que hace el banco
Calcule su tasa de esfuerzo como el analista: cargas retenidas, capacidad de pago, excepción HCSF y palancas para volver a estar por debajo del límite.
La tasa de esfuerzo, que la norma denomina tasa de esfuerzo, relaciona las cargas de la financiación con los ingresos. La decisión del Consejo Superior de Estabilidad Financiera establece un límite para esta tasa y para la duración del crédito, y este límite es obligatorio para los bancos. Pueden apartarse de él dentro de un margen trimestral colectivo, que no otorga ningún derecho individual al prestatario.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La tasa de esfuerzo, denominada tasa de esfuerzo, es un criterio de concesión vinculante para los bancos desde la decisión del Consejo Superior de Estabilidad Financiera.
- El límite regula tanto la tasa de esfuerzo como la madurez del crédito, que suma el período de carencia y el período de amortización.
- Todas las cargas de financiación en curso se incluyen en el cálculo, incluso un alquiler con opción de compra o un crédito renovable aún no saldado.
- No existe una tabla oficial de capacidad de pago: cada banco aplica su propia cuadrícula interna, no comunicada, de ahí las respuestas diferentes para un expediente igual.
- El margen de flexibilidad que permite apartarse del límite es un presupuesto de crédito trimestral colectivo, nunca un derecho individual adquirido por el prestatario.
El índice de endeudamiento, es decir, sus cuotas de préstamo en relación con sus ingresos, está limitado por la norma HCSF. Recalcuλέlo como lo haría el analista antes de la presentación: es la primera de las reglas básicas del crédito hipotecario. Cuánto puede pedir prestado con su salario: el expediente de capacidad de préstamo.
Índice de endeudamiento: el límite HCSF
El texto lo denomina índice de esfuerzo: sus cuotas de préstamo divididas entre sus ingresos. Su límite es un criterio de concesión vinculante para los bancos, no una recomendación.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Norma obligatoria desde 2022, supervisada por la ACPR: no es posible ningún «gesto» de flexibilidad, solo el presupuesto de préstamo exento descrito más abajo.
El seguro cuenta. El texto se refiere al importe total debido, incluidas las primas impuestas: una delegación más barata reduce su índice de esfuerzo.
Lo que pesa en cada lado
| Línea del expediente | Lado del cálculo | Tratamiento habitual |
|---|---|---|
| Cuota mensual del nuevo préstamo, seguro incluido | Carga | Totalmente |
| Crédito al consumo, préstamo para coche, crédito renovable | Carga | Totalmente, hasta su vencimiento |
| Alquiler con opción de compra, alquiler a largo plazo | Carga | Totalmente, incluso cuando el contrato no es un crédito |
| Pensión alimenticia pagada | Carga | Totalmente, si está fijada por sentencia |
| Alquiler conservado tras la compra | Carga | Totalmente, si sigue siendo inquilino de otra vivienda |
| Salario neto antes de impuestos | Ingreso | Totalmente para un contrato estable |
| Primas, variable, horas extra | Ingreso | Parcialmente, y según reglas propias de cada banco |
| Ingresos por alquiler | Ingreso | Ponderados, o tratados por método diferencial |
| Prestaciones familiares | Ingreso | Según la edad de los hijos y el banco |
El límite es el mismo en todas partes; la base de cálculo varía. Ver el ingreso retenido por el banco.
El plazo también tiene un límite
La decisión también regula la duración del crédito, que a menudo es el obstáculo real.
La maturité est la durée initiale du crédit : période de différé plus période d'amortissement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Se tolera una prórroga cuando la entrada en la propiedad se retrasa: VEFA, construcción de vivienda unifamiliar, contrato de promoción inmobiliaria, vivienda de segunda mano con obras. El diferimiento sigue la duración real del retraso, dentro del límite de 24 mois (), para un vencimiento total de como máximo 324 mois (). Un diferimiento no compra años de amortización.
En el caso de la vivienda de segunda mano, la proporción mínima de obras se ha reducido en 2024: 10,00 % (). Algunos simuladores aún aplican el umbral anterior. Y el objeto de las obras cuenta:
- création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes
- modernisation
- assainissement
- aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes
- réalisation de travaux de rénovation énergétique
Liste limitative. Un rafraîchissement décoratif, un changement de cuisine ou de salle de bains n'y figurent pas : le montant des devis ne suffit jamais à lui seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Los gastos que el banco computa
Todos los gastos de préstamo en curso, y solo ellos. Sus gastos corrientes corresponden al resto a vivir, no a la tasa de esfuerzo.
- LOA y crédito renovable cuentan, incluso si no se utilizan: es la existencia de la línea la que preocupa.
- Un crédito por liquidar no sale del cálculo hasta con el desglose y la prueba de la transferencia: ver el expediente.
- El crédito puente se excluye bajo un umbral de cuota:
Rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû sur le prêt en cours.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance
- El préstamo a tipo de interés cero cuenta, pero reduce la parte prestada al tipo de mercado.
El resto a vivir: no existe una tabla pública
Lo que le queda al hogar después de todas las cargas del préstamo. Ningún texto lo fija: cada banco tiene su tabla interna, no publicada. Los importes de los comparadores no proceden de ninguna fuente verificable.
Las tablas varían según la composición del hogar, el lugar de residencia, la situación tras la compra y el nivel de ingresos. Algunos bancos lo aplican antes de la tasa de esfuerzo, otros después. ¿Le han rechazado por el resto a vivir? Cambie de entidad en lugar de alargar el plazo.
¿Se puede prestar por encima del límite?
Sí, pero no como un derecho: los bancos tienen un margen trimestral de derogación, colectivo, medido sobre su producción.
Assiette : la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil, en montant.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 2 — Légifrance
Medido en importe, se consume rápidamente: un expediente límite no lo encuentra igual al principio y al final del trimestre.
La distribución y la trampa de los dos porcentajes
Part de la flexibilité maximale, révisée en 2023.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance
Part de la flexibilité maximale, exprimée sur la même base que la part réservée à la résidence principale.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance
Ambos se aplican sobre el presupuesto de préstamo total: la reserva para primera vivienda se toma dentro de la reserva para vivienda principal, no se suman. El resto es libre: 30,00 % (), único apartado para el alquiler y la vivienda secundaria.
emprunteur (ou co-emprunteurs) en accession à la première propriété au sens de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Un expediente de excepción
Fuera de norma en un punto, impecable en todos los demás:
- un motivo claro: alto coste de vida, patrimonio no vendido, cuota futura inferior a la renta actual;
- una duración corta, no dos excepciones a la vez;
- cuentas perfectas en los últimos meses;
- ahorro conservado después de la operación;
- una nota escrita que explica el exceso.
¿Comprar en SCI evade la regla?
No en la práctica: el prestamista exige una garantía a los socios y recalcula su endeudamiento personal.
Lo que cambia: el método de cálculo de las rentas. Ver los ingresos locativos, la SCI y lo que el prestamista examina, en orden.
Reducir una tasa de esfuerzo demasiado elevada
Cuatro palancas: liquidar un crédito a corto plazo, revisar el seguro, aumentar la aportación, alargar el plazo. La última es la más cara.
- Liquide un crédito a corto plazo: libera toda su cuota mensual por un coste bajo.
- Ponga el seguro en competencia con garantías iguales. No reduzca una proporción para ganar capacidad: ver la ley Lemoine y la proporción.
- Aumente la aportación, sin vaciar el ahorro.
- Suavice varios préstamos: ver el suavizado de préstamos.
- Alargue el plazo en último lugar.
¿Ya rechazado? Ver el préstamo rechazado. Para calcular: los gastos de compra, la fórmula de la cuota mensual y la capacidad de préstamo.
Justo por encima del límite? Una llamada para repasar el cálculo línea por línea muestra qué palanca activar.
Cree su expediente: el cálculo se repite como el analista.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puedo pedir prestado con 2.000 € al mes? Con 2.000 € de ingresos mensuales: cálculo paso a paso de su capacidad de préstamo, los tres límites del banco y cinco palancas para aumentarla.
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