Fundamentos del préstamo hipotecario
Aval, hipoteca o privilegio del prestamista: el verdadero coste de las garantías de un préstamo hipotecario
Aval, hipoteca, privilegio del prestamista: coste de cada garantía, lo que le corresponde al final y cuándo el banco impone la hipoteca.
El coste de una garantía de préstamo se lee en tres tiempos: la puesta en marcha, una posible restitución y la salida anticipada. El aval de una entidad se paga al inicio y puede restituir una parte del fondo mutualizado al término del préstamo. La hipoteca y el privilegio del prestamista, convertido en hipoteca legal especial, pasan por una escritura notarial, no restituyen nada y exigen una cancelación pagada en caso de reventa o refinanciación antes del vencimiento.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La garantía protege al banco frente al impago; el seguro de prestatario, en cambio, protege a la familia: ambos se pagan, pero no por el mismo interés.
- El aval de una entidad mezcla una comisión definitivamente adquirida y una participación en un fondo mutualizado, parcialmente restituable al término del préstamo.
- La hipoteca supone una escritura notarial publicada en la publicidad inmobiliaria, con gastos que se suman a los emolumentos, los impuestos y los desembolsos.
- Revender o refinanciar un préstamo garantizado por hipoteca desencadena una cancelación pagada, mientras que una garantía por aval, en principio, no tiene nada que cancelar.
- El coste de una garantía no se resume en la puesta en marcha: se lee en tres tiempos, la entrada, una posible restitución y el coste de una salida anticipada.
Precaución, hipoteca o hipoteca legal especial: la garantía más barata al inicio no siempre es la más barata en total. Lea su costo en tres momentos (puesta en marcha, restitución, salida anticipada) para evitar la mala sorpresa en la reventa. Uno de los fundamentos de la financiación inmobiliaria; para el presupuesto global, vea el aporte personal y el presupuesto de una primera compra en Lyon.
Garantía y seguro de prestatario: quién protege a quién
La garantía reembolsa al prestamista si usted deja de pagar, sea cual sea la causa. El seguro cubre fallecimiento, invalidez y, a veces, pérdida de empleo. Usted paga ambos.
Caución, hipoteca, IPPD: las tres garantías
La caución de un organismo
Ni escritura notarial, ni inscripción sobre el bien. Usted abona:
- una comisión, adquirida por el organismo;
- una participación en el fondo mutuo de garantía, en parte restituable.
La tarifa es propia de cada organismo, no reglamentaria. Solicite por escrito el desglose entre las dos partidas.
La hipoteca convencional
Escritura notarial publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria: emolumentos, impuesto de publicidad inmobiliaria, contribución de seguridad inmobiliaria, gastos de gestión.
Liquidée sur le montant de la créance garantie énoncé au bordereau. C'est un frais de garantie, distinct des frais d'acquisition.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Los emolumentos soportan el IVA, al tipo de 20,00 % (): un presupuesto sin impuestos no es lo que usted pagará.
La hipoteca legal especial (IPPD)
El antiguo privilegio del prestamista de fondos, desde la reforma de las garantías de 2022. Sin impuesto de publicidad inmobiliaria, por lo que resulta más barata. Pero solo garantiza la compra de un bien existente: ni obras, ni construcción, ni VEFA.
Comparar el coste de las garantías en tres pasos
| Aval de organismo | Hipoteca convencional | Hipoteca legal especial (IPPD) | |
|---|---|---|---|
| Acto notarial | No | Sí | Sí |
| Publicidad inmobiliaria | No | Sí | Sí |
| Impuesto de publicidad inmobiliaria | No procede | Devengado | No devengado |
| Pagado en la puesta en marcha | Comisión + participación en el fondo mutuo | Emolumentos, impuestos, contribución, gastos | Emolumentos, contribución, gastos |
| Restitución posible al vencimiento | Parcial, solo sobre la parte del fondo mutuo | Ninguna | Ninguna |
| Gastos si se revende antes del plazo | En principio, ninguno | Cancelación a pagar | Cancelación a pagar |
| Cubre las obras y la VEFA | Sí | Sí | No |
| Decisión final | El organismo de aval | El banco | El banco |
Préstamo llevado a término: el aval suele ser la opción más favorable. Reventa rápida: la diferencia se juega en la cancelación, que el aval evita.
Aval: lo que le corresponde al final
Una parte de la participación en el fondo mutuo, nunca la comisión, después del reembolso completo. Depende del reglamento del organismo y de la siniestralidad del fondo: no la presupueste como un ingreso.
El detalle: quién emite el aval y lo que le es restituido.
Vender antes del final: el coste oculto de la hipoteca
La hipoteca se levanta mediante una cancelación, un acto notarial pagado en la venta. El aval no tiene nada que levantar.
Se lee por todas partes que « la cancelación cuesta entre el 0,3 y el 0,7 % del capital prestado ». Este porcentaje no corresponde a nada tarifado: el emolumento es un importe por tramo.
A ello se suma la contribución de seguridad inmobiliaria, con un mínimo de 15 € () por acto, el IVA, las formalidades y los gastos: pida el total al notario. Calendario: la cancelación de la hipoteca.
Una novación de crédito en otra entidad también desencadena la cancelación. Al vencimiento, la inscripción caduca sola, sin gastos.
Dónde leer el coste real de la garantía
- Plan de financiación: aísle la línea de garantía del total de «gastos».
- Oferta de préstamo: es la que prevalece.
- Aval: el desglose entre comisión y fondo de mutualización.
- Hipoteca: el presupuesto detallado del notario.
La garantía se calcula sobre el importe prestado: cuanto mayor sea la aportación, menores serán los intereses y la garantía.
Cuando el banco impone la hipoteca
Cuando la entidad de aval rechaza la operación: compra a través de una sociedad, inmueble atípico, proporción elevada, obras importantes.
- Compra a través de una SCI: muchas entidades no la avalan (financiar a través de una SCI).
- Inmueble atípico: local transformado, bien agrícola, edificio completo.
- Obras importantes o VEFA: hipoteca convencional sobre la totalidad o parte del inmueble.
- Financiación sin aportación, gastos incluidos.
- Perfil fuera de las tablas de la entidad, aunque el banco diga que sí.
Calcule entonces el coste de la cancelación dentro de su horizonte de reventa.
Elegir antes de la oferta
Cambiar la garantía durante la vigencia del préstamo requiere el acuerdo del banco y acumula los gastos: casi nunca es rentable.
Una garantía cambiada después de la emisión obliga a reeditar la oferta y a reiniciar el plazo: ver los plazos de la oferta.
Compare la garantía y el horizonte de reventa por teléfono, con el plan de financiación en mano.
Cree su expediente: la garantía se elige antes de la oferta.
Fuentes
- Service-Public.fr — Faut-il prendre une hypothèque conventionnelle pour obtenir un crédit immobilier ?
- Service-Public.fr — Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
- Service-Public.fr — Peut-on faire lever une hypothèque ?
- Service-Public.fr — Faut-il avoir une caution bancaire pour obtenir un crédit immobilier ?
- Légifrance — Article 881 H du code général des impôts
Para seguir leyendo
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- Financiar una compra en SCI, con IR o con IS: lo que el banco exige realmente Préstamo en SCI: aval de socios, tasa de esfuerzo, aportación en cuenta corriente, garantía. Lo que asegura la aprobación, con IR o IS.
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