Mainlevée d'hypothèque : quand elle est due, ce qu'elle coûte, et quand l'éviter

La mainlevée d'hypothèque n'est due que si un acquéreur ou un nouveau prêteur exige un état hypothécaire net ; ailleurs, l'inscription s'éteint seule et l'acte ne sert à rien. Savoir faire la différence évite un acte inutile, et une mauvaise lecture d'un décompte de vente ou de rachat. Cette page appartient au dossier consacré à reprendre un prêt existant : quand la payer, combien elle coûte réellement, et à quel moment du calendrier elle se joue.

Mainlevée : ce qu'elle efface, et ce qu'elle n'efface pas

D'où l'acte à payer pour une dette déjà remboursée : le notaire de l'acquéreur, ou le nouveau prêteur, ne se fie pas à votre parole, il lit l'état hypothécaire. Tant que l'inscription y figure, le bien est juridiquement grevé.

Le privilège de prêteur de deniers, que l'on appelle aussi inscription de privilège, est une garantie différente, mais sa publicité et sa radiation suivent la même logique : ce qui suit lui est transposable.

La date de fin de l'inscription décide de tout

Une inscription hypothécaire n'est pas éternelle. Elle porte une date extrême d'effet, énoncée au bordereau d'inscription et fixée par l'article 2429 du code civil : lorsque le principal de l'obligation garantie doit être acquitté à une date déterminée — ce qui est le cas d'un prêt amortissable — cette date extrême est postérieure à l'exigibilité de la dernière échéance, dans une limite que le texte fixe. Passé ce jour, l'inscription ne conserve plus l'hypothèque : c'est la lettre du texte, qui ne subordonne cet effet à aucun acte. Ce que devient alors la ligne sur l'état hypothécaire, et s'il reste quelque chose à faire et à payer, se demande au notaire ou au service de la publicité foncière.

Ce chiffre n'est pas publié ici, et c'est dans votre intérêt : la seule date qui vous concerne est celle de votre propre bordereau. Elle se lit sur l'état hypothécaire du bien, que vous pouvez demander au service de la publicité foncière, et se déduit de votre offre de prêt. Demandez-la à votre notaire avant de payer quoi que ce soit : c'est elle, et rien d'autre, qui décide si une mainlevée est due.

Les trois cas où la mainlevée est due

1. Vous vendez le bien avant l'extinction de l'inscription

Le cas le plus fréquent, et il ne se négocie pas. Aucun acquéreur ne signera, et aucun notaire ne laissera signer, sur un bien dont l'état hypothécaire porte une inscription vivante. La mainlevée se prépare avec la vente, et son coût est prélevé sur le prix.

2. Vous faites racheter votre prêt par un autre établissement

Le nouveau prêteur exige le premier rang : il faut lever l'ancienne inscription et en prendre une nouvelle. Deux actes, deux factures, et c'est la ligne que les comparatifs de rachat oublient le plus souvent. Le calcul complet de rentabilité d'un rachat, indemnités et frais compris, est développé dans l'article consacré à la renégociation et au rachat ; ce qui suit en chiffre la seule composante hypothécaire.

3. Vous sortez d'une indivision, ou vous vous désolidarisez

Séparation, divorce, rupture de concubinage, rachat de la part de l'autre : si l'opération suppose de rembourser le prêt garanti et d'en constituer un nouveau, la mainlevée est due comme dans un rachat. Et elle ne vient jamais seule : un partage supporte un droit d'enregistrement distinct, qui n'est pas un émolument de notaire mais un impôt.

• Taux de droit commun 2,50 %
• Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %

Deux régimes, et le second n'est pas le droit commun : le taux réduit est réservé aux partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de pacte civil de solidarité. Une rupture de concubinage n'est pas dans cette liste. L'assiette est l'actif net partagé, jamais la soulte seule.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Article 746 du code général des impôts — Légifrance

L'arbitrage de la soulte — qui rachète quoi, à quel prix, et comment la banque accepte de libérer l'un des deux emprunteurs — est traité dans l'article sur le rachat de soulte et la désolidarisation.

Les deux cas où vous n'avez rien à payer

1. Le prêt va jusqu'à son terme

Dernière échéance payée, sans vente ni rachat : rien à faire, rien à payer. L'inscription atteindra sa date extrême d'effet et cessera de produire effet toute seule.

2. Vous remboursez par anticipation, sans vendre ni racheter

C'est là qu'on paie le plus souvent pour rien. Vous soldez le prêt, la garantie s'éteint avec la dette, et l'inscription subsiste jusqu'à sa date extrême d'effet. Tant que personne ne vous demande un état hypothécaire net — ni acquéreur, ni nouveau prêteur —, elle ne coûte rien, n'empêche rien, et s'éteindra.

La bonne question est donc : faut-il un état hypothécaire net aujourd'hui, ou seulement un jour ? Si c'est « un jour », attendez. Et si vous prévoyez de revendre à échéance connue, payer un acte maintenant pour un bien vendu plus tard n'avance rien.

Le coût de la sortie anticipée elle-même — l'indemnité due au prêteur, ses plafonds et ses cas d'exonération — est traité dans l'article sur le remboursement anticipé.

Ce qu'elle coûte, ligne par ligne

Idée fausse à écarter d'abord : la mainlevée ne se calcule pas en pourcentage du capital emprunté. Les fourchettes qui circulent sur le web additionnent, sans le dire, des lignes de natures différentes — un émolument tarifé, une taxe, une taxe sur la taxe, des frais de formalité et des débours — qui ne suivent pas la même règle : le total ne prédit rien.

Voici les cinq lignes réelles, séparées.

L'émolument d'acte est le seul poste que le tarif fixe nommément, et il est forfaitaire par tranche :

Deux additions suivent, dues quel que soit le montant de l'émolument :

20,00 %

Les tarifs réglementés sont exprimés hors taxes. Un devis comparé à un décompte ne se lit donc pas sans vérifier si les deux parlent de la même base.

En vigueur depuis le

1er janvier 2014

Source

Article 278 du code général des impôts — Légifrance

15 €

C'est un plancher par formalité : la radiation d'une inscription en supporte un, quel que soit le capital garanti.

En vigueur depuis le

1er janvier 2013

Source

Article 881 M du code général des impôts — Légifrance

Le rachat coûte deux fois : lever, puis inscrire

En changeant de prêteur, la nouvelle inscription supporte à son tour une contribution, qui n'est pas forfaitaire mais proportionnelle :

0,05 %

Assise sur les sommes ou valeurs de la créance garantie énoncées au bordereau. Elle relève des frais de GARANTIE du nouveau prêt, pas des frais d'acquisition du bien : ne la comptez pas deux fois.

En vigueur depuis le

1er janvier 2013

Source

Légifrance

D'où la règle pour juger un rachat : la ligne « garantie » d'un comparatif doit porter la somme de deux actes, l'ancien qu'on lève et le nouveau qu'on prend, chacun avec ses émoluments, sa taxe et sa contribution. Un comparatif qui n'en affiche qu'un sous-estime le coût de l'opération, et toujours dans le même sens.

Le comparatif de coût entre les garanties elles-mêmes — caution mutuelle, hypothèque, privilège de prêteur de deniers — est développé dans l'article consacré aux garanties. L'ensemble des postes d'acte se met en ordre de grandeur sur le simulateur de frais de notaire.

Deux notes distinctes : la mainlevée et la vente

La confusion la plus fréquente à la signature : deux facturations distinctes tombent le même jour, chez le même notaire, sur le même décompte. Les frais d'acquisition de l'acquéreur n'ont aucun rapport avec l'acte de mainlevée du vendeur. Ils suivent d'autres règles, et le tarif réglementé de la mutation a notamment son propre plancher :

90 €

Montant hors taxes. Il concerne la MUTATION, c'est-à-dire la vente, et non l'acte de mainlevée. Il figure ici pour une seule raison : montrer que les deux actes se tarifent séparément, sur des assiettes différentes.

En vigueur depuis le

1er mai 2016

Source

Article R. 444-9 du code de commerce — Légifrance

La question à poser au notaire tient en une phrase : « pouvez-vous établir le décompte de la mainlevée séparément de celui de la vente ? » Deux colonnes valent mieux qu'un total.

Peut-on la payer moins cher ?

Les deux lignes arrivent souvent sur le même décompte sans avoir le même statut : l'acte du notaire suit un tarif public, les frais de la banque une clause de votre convention, présente ou non dans les conditions générales que vous avez signées. Commencez par vérifier qu'elle y figure.

Compter toutes les inscriptions avant la vente

Un bien peut porter plusieurs inscriptions, qui se lèvent une par une. Le privilège de prêteur de deniers, pris par le prêteur qui a financé l'acquisition d'un bien existant, suit le régime décrit ici. Une inscription prise par un autre créancier que votre banque — une administration, un artisan — obéit à ses propres règles et ne se lève pas avec les mêmes interlocuteurs.

Premier réflexe, avant même de parler d'argent : demandez l'état hypothécaire complet du bien, et comptez les lignes. Un vendeur qui découvre une seconde inscription trois jours avant l'acte perd sa date de signature.

Le calendrier : qui fait quoi, et dans quel ordre

Dans une vente, l'enchaînement réel tient en six temps.

1. Le notaire de la vente interroge le service de la publicité foncière et obtient l'état hypothécaire du bien, qui révèle les inscriptions et leur date extrême d'effet.
2. Il demande à votre banque un décompte de remboursement arrêté à la date prévisionnelle de la vente.
3. La banque établit son accord de mainlevée. Selon les établissements, l'acte est signé séparément ou intégré à l'acte de vente.
4. Le notaire retient une provision sur le prix pour couvrir l'acte, la contribution et les formalités.
5. La radiation est déposée au service de la publicité foncière. Elle n'est pas instantanée : l'état hypothécaire ne se met à jour qu'après traitement.
6. Le notaire arrête un compte définitif et restitue le solde de la provision.

Au sixième temps, de l'argent vous revient, et presque personne ne le réclame : la provision est calculée par excès, par construction, et le solde ne vous revient qu'une fois le compte définitif arrêté. Demandez ce compte par écrit, quelques semaines après la vente, en rappelant la date de l'acte : une demande banale, à laquelle un office répond sans difficulté.

Les trois demandes à faire par écrit

1. À votre notaire, avant tout paiement : la date extrême d'effet de l'inscription telle qu'elle figure sur l'état hypothécaire, et la réponse à la question « la mainlevée est-elle due ici, ou non ? ».
2. À votre notaire, avant la signature : le devis de la mainlevée poste par poste — émolument d'acte, formalités, taxe, contribution, débours — et non un montant global.
3. À votre notaire, après la vente : le compte définitif et la restitution du solde de la provision.

Ce qu'il faut retenir

La mainlevée n'est due que si un tiers a besoin, aujourd'hui, d'un état hypothécaire net : un acquéreur, ou un nouveau prêteur. Sinon, l'inscription s'éteint seule à la date de votre bordereau, et attendre ne coûte rien. Quand elle est due, elle s'additionne ligne à ligne, et sa seule ligne vraiment tarifée se calcule sur le capital garanti à l'origine, pas sur ce qu'il vous reste à rembourser : d'où la plupart des mauvaises surprises.

Un rachat de prêt en vue ? Sa ligne garantie pèse deux actes : la faire chiffrer par téléphone avant de comparer les offres évite de retenir une offre sur un total incomplet.