Inversión inmobiliaria para alquilar
Financiar una compra en SCI, con IR o con IS: lo que el banco exige realmente
Préstamo en SCI: aval de socios, tasa de esfuerzo, aportación en cuenta corriente, garantía. Lo que asegura la aprobación, con IR o IS.
El banco presta a la SCI pero evalúa a los socios: exige a cada uno un aval personal y solidario y recalcula su tasa de esfuerzo, tanto con IR como con IS. También espera una aportación en cuenta corriente de socio bloqueada y subordinada, y estatutos que permitan endeudarse. Con IS, el expediente suele corresponder al mercado profesional, con balance adjunto y una garantía real más frecuente.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El banco presta a la SCI pero evalúa a los socios: estudia el expediente personal de cada uno, además del de la sociedad.
- El aval personal y solidario exigido por el banco borra la distribución por participaciones: cada socio responde de toda la deuda.
- En cuanto se exige un aval personal, la tasa de esfuerzo máxima se aplica a cada socio, tanto con IR como con IS.
- La cuenta corriente de socio solo vale como aportación con bloqueo y subordinación firmados: sin ellos, es una deuda reembolsable en cualquier momento.
- Con IS, la amortización puede borrar el resultado contable: haga leer al banco la capacidad de autofinanciación, no solo el resultado.
En una SCI, el prestamista concede el préstamo a la sociedad, pero evalúa a los socios: garantía personal y solidaria, y la tasa de esfuerzo se recalcula para cada uno. Evite los dos errores que cuestan un financiamiento: estatutos que bloquean el préstamo y un aporte que no lo es. El recorrido completo: préstamo profesional y SCI. La elección entre IR o IS se resuelve antes, con un experto contable.
Una SCI toma prestado en su nombre, el banco evalúa a los socios
La sociedad toma prestado, pero el banco estudia a cada socio y luego a la sociedad. Todo se suma.
El artículo L. 313-1 del código de consumo extiende el régimen del crédito inmobiliario a las personas jurídicas de derecho privado cuyo crédito «no está destinado a financiar una actividad profesional». Una SCI que alquila una vivienda entra en principio en este ámbito: plazo de reflexión y condición suspensiva incluidos.
El artículo L. 313-2 excluye los préstamos que financian una actividad profesional (mobiliario habitual, promotor de bienes). Verifique bajo qué régimen se emite la oferta: una oferta profesional emitida de oficio a una SCI patrimonial se discute antes de la firma.
La garantía personal y solidaria: lo que usted firma
Por sí solo, cada socio responde de las deudas en proporción a sus participaciones. El banco exige una garantía solidaria: cada uno se vuelve exigible por toda la deuda.
Por lo tanto, la SCI no protege su patrimonio frente al prestamista. Antes de firmar, lea:
- la base: solo el capital, o también los intereses y las penalidades;
- la duración, y su destino si la sociedad vende o si usted cede sus participaciones;
- la mención manuscrita, condición de validez;
- la proporcionalidad con sus bienes e ingresos;
- la información anual debida por el banco.
La garantía reaparece en el expediente siguiente: ver el muro del 4.º bien.
La tasa de esfuerzo vuelve por los socios
En cuanto solicita una garantía, el prestamista examina a los socios como si fueran prestatarios y recalcula su tasa de esfuerzo.
Le texte fixe un plafond de ratio ; il ne dit pas comment se compose l'assiette lorsqu'un revenu locatif entre en jeu. Cette composition reste une politique d'établissement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Los alquileres se incluyen según el método de cada banco: consulte el cálculo de la tasa de esfuerzo de un inversor.
SCI con IR o con IS: lo que cambia para el financiamiento
| Criterio de crédito | Sociedad civil con impuesto sobre la renta | Sociedad civil con impuesto sobre sociedades |
|---|---|---|
| Interlocutor en el banco | Generalmente el mercado de particulares | Frecuentemente el mercado de profesionales |
| Documentos de análisis esperados | Expedientes personales de los socios, contratos de arrendamiento, estatutos | Los mismos, más balance, cuenta de resultados y previsión |
| Lo que el banco lee del resultado | Una cuota parte que sube a la declaración de los socios | Un resultado conservado en la sociedad, que solo sube en caso de distribución |
| Efecto de la amortización contable | Sin objeto | Aplasta el resultado: la lectura debe hacerse sobre la capacidad de autofinanciación |
| Garantía usualmente exigida | A menudo una garantía similar a la de un particular | Más frecuentemente una garantía real sobre el bien |
| Garantía de los socios | Personal y solidaria | Personal y solidaria |
| Duración propuesta | Generalmente alineada con el crédito de vivienda | A veces más corta, según el modelo del financiamiento profesional |
| Constitución de la aportación | Cuenta corriente de socio, capital social | Cuenta corriente de socio, capital social, y atención a los fondos propios |
Con el IS, la amortización aplasta el resultado: haga leer la capacidad de autofinanciación, con una nota de una página firmada por el experto contable.
Un apport en SCI que el banco reconoce
El verdadero vehículo de aportación es la cuenta corriente de socio, que resulta creíble bajo tres condiciones:
- bloqueada durante el préstamo mediante un convenio, de lo contrario se convierte en una deuda exigible;
- subordinada a la deuda del banco;
- de origen justificado: ahorro, donación, reventa.
¿Aportaciones desiguales? Los estatutos y la contabilidad deben reflejarlo: consulte la capacidad de endeudamiento de una pareja.
Una garantía elegida para la reventa
La garantía de una entidad se concede con menos frecuencia a una SCI, especialmente en el régimen de IS: la hipoteca o el privilegio recuperan el protagonismo.
Compare: garantía, hipoteca o privilegio. Una hipoteca sobre varias unidades complica la reventa de una sola: consulte la cancelación. Comunique su estrategia de salida antes de la constitución de la garantía.
¿Qué bancos financian una SCI?
Lo que diferencia es el interlocutor: mercado de particulares en el régimen de IR, a menudo mercado de profesionales en el régimen de IS.
Dos cajas regionales del mismo grupo pueden responder de manera opuesta. En el régimen de IS suele volver a aparecer el préstamo in fine.
Estatutos redactados para endeudarse: seis puntos
- Objeto social demasiado estrecho: limitado a un bien, bloquea la compra siguiente.
- Objeto social que se desborda: la actividad comercial o el alquiler amueblado cambian la naturaleza de la sociedad.
- Poderes del administrador: si se requiere unanimidad para endeudarse, prepare el acta antes de acudir al notario.
- Cláusula de admisión adaptada.
- Capital variable: reservas en algunos prestamistas.
- Contabilidad llevada, para el segundo préstamo.
Cuando la SCI cuesta más de lo que genera
- Primera inversión, en solitario: más gastos, ninguna ventaja en el crédito.
- Compra a dos sin objetivo de transmisión: una indivisión bien convenida suele ser suficiente.
- Reventa a corto plazo: todo se decide por la plusvalía.
- Evitar un bloqueo por endeudamiento: la garantía anula el efecto.
Calcule la carga de los socios: la fórmula de la cuota mensual. Presente la estructura de la SCI por teléfono, con el proyecto de estatutos en mano.
Cree su expediente antes de registrar la sociedad.
Fuentes
Para seguir leyendo
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- Prestar a dos: el verdadero cálculo de su capacidad de pareja y cómo proteger a cada uno Prestar a dos: lo que el banco suma realmente, lo que examina después y cómo proteger un aporte desigual en la escritura.
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