Inversión inmobiliaria para alquilar
Alquiler de temporada en Lyon: lo que revisa el banco y lo que impone la ciudad
Alquiler de corta estancia en Lyon: registro, cambio de uso, compensación en el centro histórico y la renta que un prestamista puede retener.
Para financiar un inmueble destinado al alquiler de corta estancia en Lyon, un banco verifica primero si este uso está autorizado. Fuera de la residencia principal, se requiere una autorización de cambio de uso, sujeta a compensación en el centro histórico y para las sociedades. Sin compensación, es temporal y personal: la renta presentada debe poder sostenerse también con un alquiler anual.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- En Lyon, alquilar en régimen de temporada una vivienda que no sea la residencia principal exige una autorización de cambio de uso.
- El número de registro es obligatorio en los anuncios, pero no equivale a una autorización: son dos trámites distintos.
- En el centro histórico, toda solicitud está sujeta a compensación; en el resto de la ciudad, solo un particular puede eximirse, para una vivienda pequeña y única.
- La autorización sin compensación es temporal, personal y no renovable: puede extinguirse antes de que termine el préstamo.
- Un prestamista descarta los ingresos que no son estables y recurrentes: el expediente debe sostenerse con una renta de respaldo en alquiler anual.
- Con compensación, el uso se vuelve duradero, pero hay que financiar un segundo local y el inmueble cambia de destino.
Para financiar una vivienda amueblada de turismo en Lyon, el prestamista desea saber primero si el alquiler por noche está autorizado en esa dirección, para usted, y durante cuánto tiempo. El rendimiento viene después, como en toda inversión en alquiler.
¿Qué verifica un banco antes de financiar un bien alquilado por noche?
El uso autorizado, el ingreso documentado y su duración frente a la del préstamo. Lo que no es un recurso estable y recurrente se descarta.
Un bien que aún no ha sido comprado no tiene historial de noches. Algunos bancos no retienen nada antes de la explotación; los alquileres retenidos se descuentan. Lo que se retiene entra en la tasa de esfuerzo (35,00 % ()) : los ingresos por alquiler y la deuda.
En Lyon, ¿cuándo se necesita una autorización para alquilar en amueblado de turismo?
En cuanto la vivienda no sea su residencia principal: es un cambio de uso, sujeto a la autorización del alcalde. El número de registro no equivale a una autorización.
| Situación | Trámite | Lo que dice la Ciudad de Lyon |
|---|---|---|
| Su residencia principal, alquilada algunas semanas al año | Declaración en línea; el número de registro se emite de inmediato | Alquiler permitido dentro del límite de un número de días al año, sin otra formalidad |
| Una vivienda que no es su residencia principal | Solicitud de cambio de uso, luego declaración y número | Debe ser propietario del bien; el número por sí solo no equivale a una autorización |
| Una vivienda detenida por una sociedad | Solicitud de cambio de uso con compensación | La compensación se aplica desde el primer metro cuadrado, dondequiera que esté el bien en Lyon |
Su residencia principal alquilada algunas semanas conserva un préstamo de residencia principal. En propiedad horizontal, informe al administrador.
¿Qué prevé el reglamento de Lyon según la dirección y la superficie?
En el hypercentro, compensación para todos. En otras zonas, un particular puede obtener, para una única vivienda pequeña, una autorización sin compensación: temporal, personal y no renovable.
| Dónde y qué vivienda | Propietario particular | Sociedad |
|---|---|---|
| Hypercentro, cualquiera que sea la superficie | Compensación desde el primer metro cuadrado, mediante un local situado en el hypercentro y en el mismo distrito | Misma regla |
| Fuera del hypercentro, por debajo del umbral de superficie del reglamento | Autorización sin compensación, para una única vivienda por propietario en todo Lyon, a título personal, por un plazo limitado y no renovable; compensación para cualquier vivienda adicional | Compensación |
| Fuera del hypercentro, a partir de dicho umbral | Compensación desde el primer metro cuadrado | Compensación |
Umbral, duración y plano del hypercentro: la página de la Ville sobre el cambio de uso. La superficie considerada es la superficie habitable; para un lote dividido, la del lote original.
La compensación, concretamente
Transforma en vivienda una oficina o un comercio del mismo distrito, de superficie al menos equivalente. O adquiere derechos de comercialidad. El inmueble se convierte entonces en alojamiento hotelero, de forma definitiva.
Lo que hace rechazar una solicitud
- Un reglamento de copropiedad que prohíbe la actividad.
- Una vivienda indecente, insalubre o bajo ordenanza.
- Un diagnóstico energético fuera de las clases A a E.
- Una vivienda con contrato de alquiler social o en arrendamiento real solidario.
- Un edificio donde la vivienda pasaría a ser menos de la mitad de las superficies.
Alquilar sin autorización expone a una multa civil.
¿Qué renta puede retener el banco cuando el uso depende de una autorización?
Aquella que el bien puede generar de forma lícita y duradera. Una autorización temporal se extingue antes del préstamo: su expediente debe sostenerse sobre una renta anual.
- Autorización temporal: las pernoctaciones tienen una fecha de finalización conocida.
- Con compensación: el uso dura, pero el local a transformar cambia la escala del presupuesto de financiación.
- Sin autorización: no hay ingresos de corta duración que presentar.
Una renta de respaldo con tope
Año completo, la renta permanece bajo la regulación de Lyon: la regulación de las rentas en Lyon y Villeurbanne. Es esta renta, descontada, la que fundamenta el plan. Vea también el LMNP y la inversión locativa en Lyon.
¿Es esta financiación un crédito inmobiliario?
Sí, para un particular que compra una vivienda. Con una sociedad de explotación o un local que se convierte en hotelero, puede convertirse en un crédito profesional, fuera de mi mandato.
Más allá: las operaciones fuera del ámbito.
Seis verificaciones antes de hablar de financiación
- La dirección, en el plano del hypercentro.
- La superficie habitable, y el historial del lote.
- El comprador: particular o sociedad.
- El reglamento de copropiedad.
- El diagnóstico energético.
- Dos proyecciones: pernoctaciones hasta el término de la autorización, y renta anual con tope.
Sandy Mascart, con estatuto de mandatario de intermediario en operaciones de banco y en servicios de pago inscrito en el ORIAS (n.º 26000541), prepara el expediente y lo presenta a los prestamistas, quienes deciden.
¿Su proyecto se sostiene sin las pernoctaciones? Cree su expediente o hágalo verificar por teléfono.
Fuentes
- Ville de Lyon — Déclarer un meublé de tourisme
- Ville de Lyon — Demander le changement d'usage d'un logement
- lyon.fr — Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation sur le territoire de la Ville de Lyon
- lyon.fr — Délibération nº CP-2023-2550 de la commission permanente du 10 juillet 2023
- Service-Public.fr — Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme)
- Légifrance — Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — Article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation
- Légifrance — /codes/article_lc/LEGIARTI000050623378
- Légifrance — /jorf/article_jo/JORFARTI000044178686
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