Inversión inmobiliaria para alquilar
Ingresos por alquiler: cómo calcula el banco su endeudamiento como inversor
Ponderación de rentas, método clásico o diferencial, margen de vida: por qué dos bancos calculan de forma distinta la capacidad de un inversor.
El banco suele integrar la renta tras una reducción, que depende de la práctica de cada entidad y no de una norma legal. Coexisten dos fórmulas: el método clásico suma la renta ponderada a los ingresos y la cuota a las cargas; el método diferencial solo considera el saldo de la operación. En un mismo expediente, no arrojan la misma tasa de esfuerzo.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La mayoría de los bancos aplican una reducción a la renta, algunos la retienen por completo: práctica de la entidad, no norma legal.
- El método clásico suma la renta ponderada y la cuota a las masas existentes; el método diferencial aísla la operación y solo retiene su saldo.
- En una operación exactamente autofinanciada, el método clásico eleva la tasa de esfuerzo mientras que el método diferencial la deja inalterada.
- El margen de vida es un importe, no un ratio: se reduce con cada nueva operación, incluso cuando la tasa de esfuerzo no cambia.
- Una renta previsible solo vale por los documentos que la respaldan: contrato comparable, certificado de agencia o tabla local, nunca el anuncio del vendedor.
Mismo expediente, misma propiedad: un banco le dice que está al límite, el otro financia una operación más. Se trata de dos fórmulas diferentes. Elija la que sirva a su proyecto de inversión en alquiler.
Precio, rentas y rendimientos locales: financiar una inversión en alquiler en Lyon.
¿Cómo se incluye una renta en el cálculo del banco?
En la mayoría de los casos, tras una deducción: la renta bruta paga primero el impuesto sobre la propiedad, los gastos de comunidad, el mantenimiento y la vacancia. Algunos bancos la retienen en su totalidad.
Una ponderación propia de cada banco
La única regla aplicable es el límite de la tasa de esfuerzo de la decisión del Consejo Superior de Estabilidad Financiera.
Le coût de l'assurance emprunteur entre dans l'assiette par renvoi à la notion de coût total du crédit, et non par une mention expresse du texte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Este límite fija una proporción, no la forma de calcular una renta. El mismo texto regula la duración.
La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement, et non l'amortissement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
La ponderación es una política de riesgo. Cambia de un banco a otro y con el tiempo. No la cuestione: aporte el detalle de sus gastos reales.
Dos métodos de cálculo, dos tasas de esfuerzo para un mismo expediente
El método clásico suma la renta ponderada a los ingresos y la cuota mensual a los gastos. El método diferencial solo retiene la diferencia entre ambos.
| Símbolo | Lo que designa |
|---|---|
| R | Sus ingresos netos de actividad retenidos por el banco |
| L | La renta bruta de la propiedad financiada |
| p | El coeficiente de ponderación aplicado por la entidad |
| m | La cuota mensual del préstamo para alquiler, seguro incluido |
| C | Sus otros gastos de crédito, incluida la vivienda principal |
- Clásico, el más extendido: tasa = (C + m) ÷ (R + p × L).
- Diferencial, si la renta ponderada cubre la cuota mensual: tasa = C ÷ (R + p × L − m); si no la cubre: tasa = (C + m − p × L) ÷ R.
Una operación autofinanciada: dos resultados
Si p × L = m, el método diferencial mantiene la tasa en C ÷ R: la capacidad no ha cambiado. El método clásico da (C + m) ÷ (R + m): la tasa sube, siempre.
| Situación de la operación | Método clásico | Método diferencial |
|---|---|---|
| Renta ponderada igual a la cuota mensual | La tasa de esfuerzo sube aunque la operación sea neutra | La tasa de esfuerzo no cambia, la capacidad está intacta |
| Renta ponderada superior a la cuota mensual | La tasa sube aún, pero más lentamente, mientras el excedente mantenga una magnitud realista | La tasa baja: el excedente se trata como un ingreso |
| Renta ponderada inferior a la cuota mensual | La tasa sube fuertemente | La tasa sube también: el déficit se imputa como gasto |
Con el método clásico, cada operación equilibrada acerca la ratio al límite: el número de operaciones es finito. Las excepciones al límite son racionadas, no cuente con ellas: vea El muro del cuarto bien.
Una cuota mensual nunca se presenta como una renta: autofinanciada o no, es usted quien la debe.
Elija el banco cuyo método le conviene
No existe lista pública: las cuadrículas son internas. El método diferencial se encuentra sobre todo en los bancos de clientes patrimoniales y profesionales.
El método no se negocia, la entidad sí. Antes de tocar el precio, el plazo o la aportación, toque la puerta adecuada.
Haga contar la renta de un bien aún no alquilado
Una renta prevista vale por sus documentos: certificación de la agencia, mandato de gestión firmado, contrato de arrendamiento comparable en el edificio.
- Renta anunciada por el vendedor: pregunte en qué se basa.
- Bien sujeto a un límite: el banco retiene el límite.
- Bien a renovar: no hay renta antes de la entrega, a incluir en el plan. Vea financiar un bien clasificado F o G.
Un expediente que se sostiene con una previsión baja ya no depende de una hipótesis.
Alquilado con beneficios industriales y comerciales: la trampa del resultado nulo
Con la amortización, el resultado fiscal puede permanecer cercano a cero mientras los alquileres ingresan. Adjunte una tabla de conciliación entre los alquileres cobrados y el resultado declarado. Consulte Neto imponible, neto a pagar, bruto: ¿qué ingreso retiene realmente el banco? y por qué dos bancos responden de manera diferente. El régimen fiscal se elige con un experto contable, antes de la compra.
Varios bienes: el analista lee su exposición
Concentración en un prestamista, bienes correlacionados, dos vacantes simultáneas: consulte El muro del 4.º bien.
El resto a vivir, segundo candado de los inversores
Lo que queda cada mes, créditos pagados. Cada banco fija su umbral: un expediente puede cumplir la tasa de esfuerzo y ser rechazado por ello.
La tasa de esfuerzo es una proporción, el resto a vivir un importe. Cada operación lo reduce, incluso cuando la proporción no cambia. ¿Una aprobación de principio convertida en rechazo? Busque a menudo allí.
Siete documentos para que se retenga el máximo de sus alquileres
- Contratos de arrendamiento firmados y pruebas de cobro.
- La notificación de impuesto sobre bienes inmuebles de cada bien.
- El último cargo de gastos, desglosado.
- Las declaraciones de ingresos por alquileres, con la tabla de conciliación.
- La tabla de amortización de cada préstamo en curso, seguro incluido.
- Un presupuesto único, coherente con los documentos.
- Una síntesis al inicio del expediente: consulte El muro del 4.º bien.
Su punto de partida: C ÷ R, sin alquileres. Añada la carga del nuevo préstamo con la fórmula de la cuota mensual.
¿Varios créditos en curso? Cree su expediente o compare las dos fórmulas con sus cifras.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
- Financiar una inversión en alquiler en Lyon: lo que el banco realmente examina Financiar una inversión en alquiler en Lyon: la renta que el banco retiene, la aportación esperada, el modo de explotación y la estructura que funciona.
- Neto imponible, neto a pagar, bruto: ¿qué ingreso retiene realmente el banco? Neto a pagar, bruto, imponible, primas, dividendos, alquileres: lo que el banco retiene realmente para calcular su capacidad antes de buscar una propiedad.
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