Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : le loyer que la banque retiendra

Un appartement acheté pour être loué à Lyon ou à Villeurbanne n'a pas le loyer que son vendeur annonce, ni celui des annonces voisines. Il a, au plus, celui qu'un arrêté préfectoral autorise pour sa zone, son nombre de pièces, son époque de construction et son type de location. Ce plafond borne aussi la ligne « loyer » de votre dossier de crédit, avant même que le prêteur y applique ses propres règles : le lire d'avance, c'est présenter un loyer que la banque peut vérifier. Cette page fait partie du dossier consacré à l'investissement locatif.

Lyon et Villeurbanne seulement : où l'encadrement des loyers s'applique

Le texte qui désigne le territoire et l'arrêté qui fixe les chiffres ont chacun leur calendrier. L'encadré donne, par commune, l'état du dispositif, l'arrêté en vigueur au jour de sa lecture et le terme de l'expérimentation.

Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025.

En vigueur depuis le

1er novembre 2021

Source

Légifrance

Encadré. Le décret n° 2021-1143 du 2 septembre 2021 met le dispositif en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne ; les services de l’État dans le Rhône le déclarent en vigueur pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021. C’est une expérimentation : l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 l’ouvre « pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi », publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Elle s’achève donc en novembre 2026, sauf prorogation par une loi nouvelle. Les loyers de référence eux-mêmes sont fixés par un arrêté préfectoral révisé chaque année : au 20 septembre 2026, l’arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 29 octobre 2025, applicable aux baux signés à compter du 1er novembre 2025. Le même arrêté fixe des loyers de référence par secteur : ceux de Villeurbanne ne sont pas ceux de Lyon, et un plafond lu pour l’une des deux communes ne vaut pas pour l’autre.

En vigueur depuis le

1er novembre 2021

Source

Légifrance

Trois conséquences pratiques pour un acquéreur.

1. La commune se vérifie à l'adresse, pas au code postal ni au nom du quartier. La limite entre Lyon et Villeurbanne passe au milieu de rues ordinaires. Une adresse de Caluire-et-Cuire ou de Vaulx-en-Velin n'est pas concernée par le plafond, pas plus qu'une commune de l'Ouest lyonnais comme Tassin-la-Demi-Lune ou Écully. En zone tendue, le loyer du prochain bail se lit tout de même contre celui du locataire précédent.
2. L'arrêté qui compte est celui en vigueur le jour où le bail est signé. Révisé chaque année, il peut changer entre l'achat et la mise en location : les chiffres ne sont alors plus les mêmes.
3. Le dispositif a un terme. C'est une expérimentation ouverte par la loi pour une durée fixe. Ce que deviendraient, sans loi nouvelle, les baux signés après ce terme n'est pas traité ici : ce site ne l'a lu dans aucun texte. Si votre mise en location tombe près de cette date, posez la question avant l'offre d'achat.

Quels logements sont concernés ?

Selon la Métropole de Lyon, l'encadrement vise les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, ceux à usage mixte professionnel et d'habitation principale, les colocations à baux multiples et le bail mobilité. Il joue à la première mise en location, au changement de locataire et au renouvellement du bail.

En sont exclus, toujours selon la même source, les logements appartenant à des organismes HLM ou à des sociétés d'économie mixte ou gérés par eux, les logements conventionnés avec l'Anah, ceux soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières et les meublés situés dans certaines résidences avec services. La location de courte durée sort donc du champ de l'encadrement, mais entre dans un autre régime local, abordé dans la page consacrée au financement lyonnais et détaillé dans celle sur le meublé de tourisme à Lyon.

Loyer de référence majoré : calculer le plafond de votre logement

Le plafond d'un logement se compose à partir de quatre entrées :

Multiplié par la surface, le loyer de référence de la case donne celui du bien, et la majoration légale son plafond. Deux lots du même immeuble peuvent ainsi avoir des plafonds très différents : un tableau de rendement bâti sur une moyenne au mètre carré se trompe dès la première ligne.

Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement. Un atout pour la suite : un bail en cours se relit en quelques secondes contre l'arrêté, par vous comme par un prêteur.

Au-dessus du plafond : le complément de loyer

Un complément de loyer n'est admis que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. D'après la Métropole de Lyon, il suppose que le loyer de base soit déjà fixé au plafond, son montant et sa justification doivent figurer au bail, et le locataire peut le contester.

Il est exclu d'office lorsque le logement ne respecte pas les normes de décence, lorsque son étiquette énergétique est F ou G, ou lorsqu'il présente un vis-à-vis trop proche au sens des textes. Le second cas rejoint le calendrier de la décence énergétique, traité dans l'article sur les passoires énergétiques.

Ce que risque un loyer au-dessus du plafond

La Métropole décrit deux voies ouvertes au locataire. La voie civile passe par la commission départementale de conciliation, puis, faute d'accord, par le juge. La voie administrative part d'un signalement : le préfet peut ordonner la mise en conformité du bail et la restitution des loyers trop perçus, puis, s'il n'y est pas donné suite, prononcer une amende. Ce site ne conseille pas le bailleur sur le montant de son loyer ; pour le financement, une seule conséquence : un loyer contestable ne peut pas être tenu pour acquis dans le dossier.

Décote des loyers : pourquoi la banque ne retient-elle pas tout le loyer ?

Dans sa définition des revenus annuels, la décision dit exactement, s'agissant des revenus fonciers : « y compris le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l'objet du crédit, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur, auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif ».

Dans une ville encadrée, le loyer passe donc deux filtres successifs, et leur ordre compte.

1. Le filtre légal. Le loyer de base qui entre dans le dossier est, au plus, le loyer de référence majoré du logement. Un complément de loyer, même inscrit au bail, reste une ligne contestable.
2. Le filtre du prêteur. Sur ce loyer plafonné, l'établissement applique sa décote, puis l'intègre à son calcul d'endettement selon sa méthode propre.

Aucun texte ne chiffre ce second filtre, et deux établissements n'appliquent pas le même : les méthodes de calcul qui en découlent sont détaillées dans l'article sur les revenus locatifs et l'endettement.

Le résultat se confronte ensuite au plafond de taux d'effort que la même décision impose, loyers décotés compris ; ce plafond et sa marge sont présentés dans l'article sur la règle du Haut Conseil.

Bien vide ou bien loué : quel loyer présenter ?

Un bien vendu libre n'a pas encore de bail : le prévisionnel s'appuie sur une estimation, bornée dans une commune encadrée par le plafond de l'arrêté, vérifiable par tous. Une estimation d'agence qui le dépasse, sans complément justifié, jette le doute sur le reste du dossier ; placée sous le plafond, et le disant, elle se défend.

Bien vendu occupé : le loyer du bail en cours est un fait, mais pas un fait définitif. Si le bail a été signé depuis le 1er novembre 2021, son loyer se relit contre l'arrêté alors en vigueur, et un dépassement reste contestable par le locataire. S'il a été signé avant, l'encadrement le rattrape au renouvellement, où le locataire peut proposer un loyer ramené au plafond, puis au changement de locataire. Dans les deux cas, le loyer prudent pour le prévisionnel est le plus bas des deux : celui du bail, ou le plafond qui s'appliquera à la prochaine échéance. Le lot vendu avec son locataire est traité dans l'article consacré au bien occupé.

Pour le meublé, la case de l'arrêté n'est pas celle du vide, et le régime fiscal s'ajoute au plafond : voir l'article sur le financement en LMNP.

Un plan de financement locatif qui tient sous le plafond

Construit dans cet ordre, le plan est vérifiable ligne par ligne :

1. Le plafond de l'arrêté, lu pour la bonne case et la bonne date, sans complément de loyer.
2. Le loyer que le prêteur retiendra, c'est-à-dire ce plafond après sa décote : il se demande à l'établissement, il ne se devine pas.
3. Les charges qui ne s'imputent pas au locataire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion, entretien.
4. La vacance, entre deux locataires et pendant les travaux de remise en état.
5. L'écart qui reste, que votre budget porte chaque mois, et le reste à vivre qui en découle.

Le coût complet de l'opération part du prix : le simulateur de coût total donne le montant à emprunter, l'échéance et le coût du crédit. Le rapprocher du loyer plafonné est la seule comparaison qui vaille. Elle ne dit pas si l'opération est bonne ; elle dit si elle est finançable sans compter sur ce que la loi ne permet pas d'encaisser.

Une formule reste à écarter, même quand le loyer plafonné couvre l'échéance : « votre mensualité, c'est votre loyer ». Le code de la consommation interdit, dans toute communication publicitaire et commerciale, d'assimiler les mensualités de remboursement à des loyers, et plus largement toute formulation qui ferait naître de fausses attentes sur le coût d'un crédit : un crédit que le loyer « paierait » n'en coûte pas moins à l'emprunteur.

Trois vérifications avant de signer l'offre d'achat

• La case exacte de l'arrêté pour ce logement : zone, pièces, époque, vide ou meublé, et la date de l'arrêté qui la porte.
• Le terme du dispositif rapporté à la date probable du premier bail, avec ce que dit la loi à ce moment-là.
• Le bail en cours, s'il y en a un : le loyer, les mentions du loyer de référence et du majoré, et tout complément avec sa justification.

Trois pièces de dossier, pas trois opinions : elles rendent le loyer prévisionnel vérifiable, et un prêteur peut alors l'instruire sans le réduire de lui-même. Apport, durée et structure du prêt relèvent de l'article sur le financement d'un investissement locatif à Lyon, et le plafond d'endettement se lit dans l'article sur la règle du Haut Conseil. Une fois la case de l'arrêté identifiée, faites vérifier par téléphone que votre plan tient sous le plafond, annonce et bail en cours à l'appui.