Ayudas, PTZ y programas locales
¿Cuenta el PTZ en la tasa de esfuerzo? ¿Puede servir como aportación?
Sí, el PTZ cuenta en la deuda desde el fin del diferimiento; no, no sustituye la aportación. Qué calcula el prestamista y cómo aprovecharlo.
Sí, el préstamo a tipo cero cuenta en la tasa de esfuerzo: es un préstamo cuya carga es nula durante el diferimiento y luego aparece de golpe, y cada banco trata este diferimiento según su política de concesión. No, no sustituye una aportación: su importe está limitado en relación con los otros préstamos de la operación y no financia los gastos de adquisición, que el banco espera cubiertos fuera del crédito.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El PTZ es un préstamo: su carga entra en la tasa de esfuerzo, nula durante el diferimiento, luego plena de golpe.
- El PTZ nunca sustituye una aportación: su importe está limitado en relación con los otros préstamos de la operación.
- El PTZ no financia los gastos de adquisición: se espera una aportación para cubrirlos fuera del crédito.
- El fin del diferimiento hace aparecer la carga del PTZ de golpe: verifique los calendarios de los préstamos antes de firmar.
- Amortizar un PTZ por anticipado no ahorra ningún interés: solo sirve para liberar tasa de esfuerzo.
¿Cuenta el PTZ en la tasa de esfuerzo? Sí, pero su carga solo aparece al final del diferimiento. ¿Puede servir como aportación? No: no financia los gastos de adquisición. Elabore su plan con el préstamo a tipo cero; la zonificación y los límites están en el PTZ en Lyon.
¿El PTZ se incluye en el cálculo de la tasa de esfuerzo?
Sí, como cualquier préstamo. Su carga es nula durante el diferimiento y luego llega de golpe.
Critère d'octroi opposable aux établissements, avec une marge de flexibilité encadrée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Lo que hace el banco con el diferimiento
La norma no especifica cómo tratar un préstamo cuya carga comienza después del diferimiento: cada banco decide.
La maturité s'entend comme la somme de la période de différé et de la période d'amortissement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Algunos suavizan todos los préstamos, incluido el PTZ, sobre la duración total.
- Otros retienen la carga posterior al diferimiento, más estricto: a menudo decide un expediente límite.
Un seul PTZ par opération ; aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ni intérêt intercalaire ne peut être perçu
Aucun intérêt, aucun intérêt intercalaire, aucun frais de dossier ni d'expertise. C'est cette règle qui rend le calcul ci-dessous exact : il n'y a aucun taux à supposer.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
| Período | Carga mensual del PTZ | Lo que hace el banco con ella |
|---|---|---|
| Período 1 — diferimiento | Nula | O se ignora, o se suaviza sobre la duración total, según la política de concesión |
| Período 2 — amortización | Capital prestado dividido por el número de meses del período | Integrada en la tasa de esfuerzo, en su totalidad |
La duración total del PTZ no puede superar 300 mois (), y el diferimiento, cuando existe, no baja de 24 mois ().
¿Puede el PTZ sustituir a un aporte personal?
No. Al estar limitado en relación con los demás préstamos, no puede existir por sí solo: complementa un financiamiento.
El PTZ se compara con la suma de los demás préstamos de la operación cuya duración supera 24 mois ().
Le PTZ ne peut pas dépasser ce pourcentage du total des autres prêts de l'opération dont la durée dépasse le seuil rappelé plus haut.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Service-Public.fr
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Un pequeño préstamo principal reduce el PTZ.
- Un préstamo complementario de largo plazo (del empleador, ayuda local) eleva su límite.
El PTZ también excluye los gastos de escritura y los derechos de registro, que se pagan en la firma: consulte el PTZ en la zona A.
¿Se necesita un aporte personal aun cuando se obtiene un PTZ?
Casi siempre: el prestamista espera que los gastos de adquisición estén cubiertos fuera del crédito.
Un ahorro constituido de forma regular pesa más que un ahorro aparecido el mes pasado: el aporte personal.
Lo que el PTZ añade a su capacidad de endeudamiento
La parte sin intereses libera capacidad para el préstamo principal: mucho durante el período de carencia, menos después.
Para absorber el salto: el alisamiento de préstamos.
Fin del diferimiento: prepare la marcha antes de la oferta
La carga del PTZ se añade de golpe a la del préstamo principal: el momento más tenso de la estructura.
- Alinee los calendarios: un préstamo principal que finalice antes del fin del diferimiento evita el pico.
- Simule el año de transición, no solo el primero.
- Mantenga una capacidad de reembolso anticipado para otro proyecto.
¿Se puede reembolsar un PTZ por anticipación?
Sí, pero un préstamo sin intereses no cuesta nada de mantener. Hágalo solo para liberar la tasa de esfuerzo o antes de una venta.
En caso contrario, coloque el dinero en el préstamo principal o en ahorro. El caso de un nuevo proyecto se calcula sobre la tasa de esfuerzo global.
¿Tratan todos los bancos el PTZ de la misma manera?
No. El PTZ sigue una tarifa pública, pero el acuerdo y la interpretación del diferimiento cambian de un banco a otro.
Un expediente rechazado por un diferimiento interpretado severamente puede aprobarse en otro lugar. Pida al asesor:
- ¿Lissage o carga máxima durante el diferimiento?
- ¿Un aporte mínimo con un PTZ?
- ¿Un préstamo principal alineado con el fin del diferimiento?
¿Un pico al salir del diferimiento? Cree su expediente o haga examinar el año de transición por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Préstamo hipotecario en Lyon: un expediente, varios bancos
- PTZ 2026 en Lyon: lo que realmente puede financiar en la zona A En Lyon, el PTZ financia vivienda nueva, no antigua. Ingresos retenidos, base, cuota, diferimiento: lo que realmente puede financiar en la zona A.
- Aportación para un préstamo hipotecario: cuánto se necesita realmente y cómo demostrarlo No existe un umbral obligatorio de aportación: qué cubre realmente, qué se considera aportación y cómo demostrar su origen al banco.
- Tasa de esfuerzo: la norma HCSF, su margen de excepción y lo que hace el banco Calcule su tasa de esfuerzo como el analista: cargas retenidas, capacidad de pago, excepción HCSF y palancas para volver a estar por debajo del límite.
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