Fundamentos del préstamo hipotecario · Guía
Lissage de préstamos: varios préstamos, una sola cuota mensual, su coste y qué exigir
Una sola cuota mensual para varios préstamos: cómo la entidad lisa el plan, su coste, el efecto en su PTZ y las seis preguntas a hacer.
El lissage construye el calendario de amortización del préstamo principal para que la suma de las cuotas de todos los préstamos de una operación permanezca constante. No es gratuito: el préstamo principal se amortiza más lentamente al inicio, lo que alarga su duración y aumenta el coste total del crédito. Se solicita durante la estudio, antes de la oferta: exija el plan con y sin lissage, el coste total en ambos casos y un cuadro de amortización por préstamo.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El lissage construye el calendario de amortización del préstamo principal para que la suma de las cuotas de todos los préstamos permanezca constante de principio a fin.
- El lissage no es gratuito: el préstamo principal se amortiza más lentamente al inicio del período, lo que alarga su duración y su coste total.
- En un plan lissado, la entidad solo retiene una única carga mensual para la tasa de esfuerzo, en lugar de elegir entre la carga media y la carga elevada.
- Acortar un préstamo complementario o aumentar la aportación puede reducir la base de comparación y, por tanto, limitar el importe del préstamo a tipo cero.
- Un préstamo principal a tipo único y un préstamo a escalas de tipo no se rigen por la misma norma de indemnización en caso de reembolso anticipado.
Préstamo principal, PTZ, préstamo del empleador: sumados, constituyen una carga en escalones. El lissage los alisa en una cuota mensual constante, al precio de un crédito más caro y, a veces, de un PTZ reducido. Es uno de los fundamentos del crédito inmobiliario.
¿Qué es el lissage de un préstamo inmobiliario?
Un cálculo: el calendario de pagos del préstamo principal se construye para que la suma de todos sus préstamos permanezca constante. Amortiza poco mientras los otros préstamos pesan, y más cuando se extinguen.
- No es una renegociación: se decide antes de la emisión de la oferta.
- No es la modulación: queda fijado desde el origen.
- No es un préstamo a escalones de tipo: cada contrato mantiene su tipo. La diferencia cuenta el día en que vende.
¿De dónde proceden los escalones de la cuota mensual?
De un préstamo que comienza o termina en una fecha distinta a la de los otros:
- el diferimiento del PTZ, nunca muy corto;
- los préstamos complementarios cortos (empleador, ahorro-vivienda, obras);
- las obras desembolsadas en varias veces: las obras financiadas por el préstamo.
Sa durée réelle dépend de la tranche de revenus. Le jour où le différé s'achève, une charge nouvelle apparaît, et elle n'était pas là la veille.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-11 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
| Período | Qué sucede | Efecto sobre la carga |
|---|---|---|
| Inicio del préstamo | Préstamo principal + préstamo complementario corto, PTZ en diferimiento | Carga elevada |
| Fin del préstamo complementario | Una línea desaparece | Caída brusca |
| Fin del diferimiento del PTZ | Una línea aparece | Subida brusca |
| Fin del PTZ | La línea desaparece | Nueva caída |
Cómo el banco construye una cuota mensual constante
Fija la cuota mensual total que su expediente soporta, resta los otros préstamos período por período, y el resto se convierte en la cuota del préstamo principal.
| Plan no suavizado | Plan suavizado | |
|---|---|---|
| Cuota mensual total | Variable, cuatro regímenes | Constante, o casi |
| Cuota del préstamo principal | Constante | Dividida en fases |
| Duración del préstamo principal | La solicitada | A menudo alargada |
| Intereses del préstamo principal | Menores | Superiores |
| Legibilidad para el hogar | Baja | Alta |
Lo que realmente cuesta el suavizado
Intereses adicionales: el préstamo principal amortiza menos capital al principio. El sobrecoste se lee en el coste total y en el tipo de interés efectivo global anual, no en la cuota mensual.
Solicite dos planes, uno suavizado y otro no suavizado, y compare la duración del préstamo principal, el coste total y el tipo de interés efectivo global anual: leer el TIEGA.
¿Cambia el suavizado la tasa de endeudamiento retenida por el banco?
Cambia la carga retenida. Suavizado: un solo número. No suavizado: el banco toma la carga media o la más elevada, según su política.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Este umbral se añade a los criterios de cada banco: el umbral del HCSF. Un diferido consume duración admisible: el PTZ, la aportación y el endeudamiento.
El lissage puede reducir su PTZ
El PTZ está limitado en relación con los otros préstamos de la operación, aquellos que alcanzan una duración mínima.
Comparaison large : un prêt dont la durée atteint exactement ce seuil compte. Un prêt plus court, une avance de trésorerie ou un crédit à la consommation n'y participent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Le code de la construction et de l'habitation rattache la dérogation à la quotité, par une comparaison d'égalité stricte, jamais au numéro de la tranche.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Service-Public.fr
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Acortar el plazo del préstamo complementario puede excluirlo del cálculo y reducir el PTZ.
- Aumentar la aportación puede producir el mismo efecto.
- Todo se calcula de forma global: consulte el PTZ en zona A.
Vender una estructura escalonada: la trampa de la salida
Si el préstamo principal tiene tipos de interés diferentes según los períodos, la indemnización por reembolso anticipado puede verse incrementada. Una estructura lissada con un tipo único no está sujeta a esto. Verifique la línea del tipo por período: el reembolso anticipado, leer su oferta de préstamo.
Lo que no se suaviza
- El seguro de prestatario, si cubre el capital pendiente: comparar dos seguros.
- Un tipo de interés revisable: el suavizado se basa en el tipo de interés inicial.
- Impuesto sobre la propiedad, cargas, llamamientos de fondos.
¿Se solicita el suavizado o se impone?
Se solicita: ningún texto lo impone ni lo prohíbe. En la fase de estudio, exija el plan con y sin suavizado, y el coste total en ambos casos.
Seis preguntas antes de firmar un plan suavizado
- ¿Cuántas fases, y qué fechas de transición?
- ¿Cuál es la duración del préstamo principal, con y sin suavizado?
- ¿Cuál es el coste total en ambos casos?
- ¿Qué préstamos entran en el límite del PTZ?
- ¿Qué carga se ha retenido para la tasa de esfuerzo?
- ¿El préstamo principal tiene un tipo de interés único?
Exija un cuadro de amortización por préstamo y la carga total año por año. Un derecho a préstamo de ahorro-vivienda se suaviza como los demás: el PEL y el CEL.
¿Varios préstamos que ensamblar? Cree su expediente o haga que su plan suavizado sea desglosado por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
- ¿Cuenta el PTZ en la tasa de esfuerzo? ¿Puede servir como aportación? Sí, el PTZ cuenta en la deuda desde el fin del diferimiento; no, no sustituye la aportación. Qué calcula el prestamista y cómo aprovecharlo.
- Tasa de esfuerzo: la norma HCSF, su margen de excepción y lo que hace el banco Calcule su tasa de esfuerzo como el analista: cargas retenidas, capacidad de pago, excepción HCSF y palancas para volver a estar por debajo del límite.
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