Inversión inmobiliaria para alquilar · Guía
SCPI a crédito: lo que el banco revisa antes de financiar participaciones
Pocos prestamistas financian participaciones de SCPI. Régimen del préstamo, ingresos, garantía, costes y liquidez: qué verifican y cómo prepararse.
Financiar participaciones de SCPI a crédito sigue siendo posible, pero con pocos prestamistas. La distribución esperada suele excluirse del cálculo de la tasa de esfuerzo, mientras que la cuota se computa desde el inicio. Al no haber inmueble que hipotecar, la garantía recae sobre las participaciones y, con frecuencia, sobre una garantía personal. Los costes de suscripción y el plazo de disfrute pueden retrasar el primer ingreso, pero no la primera cuota.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El nombre del producto no determina el régimen del préstamo: el código de consumo fija él mismo el ámbito de cada uno de sus dos capítulos.
- Una distribución futura no se basa en ningún documento verificable sobre usted: a menudo, no se tiene en cuenta, mientras que la cuota se computa desde el inicio.
- Al no haber inmueble que hipotecar, la garantía recae con mayor frecuencia sobre las propias participaciones y, a menudo, sobre un compromiso personal de garantía.
- Los costes de suscripción y el plazo de disfrute, si lo hay, desplazan el momento en que la operación genera ingresos; la primera cuota, en cambio, sigue el contrato de crédito.
- A quién, en qué plazo y a qué precio podrán cederse las participaciones: estas son preguntas que debe hacerse antes de suscribir.
Las participaciones de SCPI se financan a crédito, junto a pocos prestamistas: la renta esperada suele ser descartada, la garantía sobre las participaciones, los meses sin ingresos. Acuda con un expediente que ya responda a estas tres objeciones. El recorrido completo: inversión en alquiler.
¿Por qué tan pocos bancos financian la compra de participaciones de SCPI?
No hay bien que visitar, no hay escritura ante notario, no hay vivienda que hipotecar: el expediente se instruye manualmente. Una denegación no juzga su solvencia.
La sociedad de gestión puede abrir la puerta
Si pertenece al grupo del banco, la financiación suele ser un producto catalogado. Los posibles prestamistas dependen de la SCPI objetivo: cambiar de SCPI puede reabrir puertas.
¿Corresponde este préstamo al crédito inmobiliario o al crédito al consumo?
El nombre del producto no decide nada. Pida al prestamista, por escrito, qué capítulo corresponde a la oferta: sus protecciones dependen de ello.
El capítulo del crédito inmobiliario cubre, en particular, la compra de participaciones «que dan derecho a su atribución en propiedad» y los créditos garantizados por una garantía sobre un bien de vivienda. El crédito al consumo añade un criterio de importe.
Le seuil délimite un champ d'application, il ne qualifie aucune opération en particulier. Au-delà, ce chapitre cesse de s'appliquer ; le seuil ne dit pas quel régime prend le relais.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Ce délai et ce maintien sont attachés au chapitre du crédit immobilier. Un contrat qui n'en relève pas obéit à d'autres règles de formation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Antes de firmar el boletín, pregunte: ¿qué ocurre si el préstamo es denegado y dónde está escrito?
El ingreso por participaciones: a menudo excluido del cálculo de endeudamiento
Raramente en su totalidad, y a menudo no en absoluto, mientras no posea las participaciones. Una distribución futura no es un ingreso verificable.
La cuota se incluye en las cargas desde el principio; el ingreso esperado se incluye con descuento, o no se incluye. Si el contrato está sujeto al artículo L. 313-1 del código de consumo, la tasa de esfuerzo tiene un límite máximo.
La norme vise les contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation, s'ajoute aux critères propres du prêteur et laisse aux établissements une marge de dérogation, dont la plus grande part est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Sin participaciones aún: confíe en sus otros ingresos.
- Participaciones desde varios ejercicios: sus extractos de distribución cambian la conversación.
- Bienes en directo: consulte el cálculo de endeudamiento del inversor y El muro del 4.º bien.
Una garantía sobre las participaciones, y a menudo sobre usted
Una garantía sobre las participaciones, cuyo valor varía, y a menudo una fianza personal.
Si una sociedad civil suscribe, el prestamista a menudo solicita la fianza de los socios. El importe escrito de su puño y letra en la mención, no el precio de las participaciones, limita su compromiso.
Gastos y plazo de disfrute: ¿cuándo empiezan a generar rendimiento sus participaciones de SCPI?
No necesariamente en el primer mes: los documentos de la sociedad lo indican. El vencimiento del préstamo, por su parte, sigue el contrato de crédito.
- La comisión de suscripción: se paga de inmediato y se recupera con el tiempo.
- El plazo de disfrute: usted paga el vencimiento sin ingresos.
- El ritmo: un flujo trimestral frente a un cargo mensual.
Calcule esta fase y muestre cómo la absorbe.
Vender participaciones: prepare un verdadero plan de contingencia
Solicite las condiciones de salida (a quién, en cuánto tiempo, a qué precio) antes de suscribir.
Ceder se vuelve difícil cuando todos venden. La verdadera contingencia: un ahorro que cubra los vencimientos.
La prueba decisiva: una distribución que baja, un vencimiento que permanece
La distribución puede bajar. El vencimiento sigue siendo debido.
¿Sostiene el expediente si la distribución es nula durante varios trimestres? De lo contrario, es una apuesta, y el comité lo verá. La misma confusión para el alquilado amueblado: Invertir en LMNP: ¿financia el banco un alquilado amueblado como una locación vacía?.
Los documentos que marcan la diferencia ante el prestamista
Sus documentos habituales, más los documentos de la sociedad, sus extractos de distribución y la tabla del desfase entre la fecha de vencimiento y el primer ingreso.
Documentos personales: financiar una inversión en alquiler. Añada:
- Estatutos, nota informativa, último informe anual.
- Los extractos de distribución de las participaciones ya poseídas.
- La tabla de los dos calendarios, mes a mes.
- La prueba del ahorro restante, que sustituye a la garantía ausente.
La fiscalidad de las participaciones se resuelve con un experto contable. Una oferta de crédito al consumo: vea a quién dirigirse.
¿SCPI elegida? Cree su expediente o verifique por teléfono qué prestamistas instruyen estas participaciones.
Fuentes
- Légifrance — Article L. 313-1 du code de la consommation
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-16 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-11 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-12 du code de la consommation
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article 2297 du code civil
- Légifrance — Article L. 311-1 du code de la consommation
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
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