SCPI à crédit : ce que la banque regarde avant de financer des parts

Financer des parts de SCPI à crédit reste possible, mais auprès de peu de prêteurs et à leurs conditions : revenu attendu souvent écarté, garantie prise sur les parts, mois sans recette à absorber. Les connaître d'avance, c'est arriver avec un dossier qui a déjà répondu. « La SCPI à crédit, c'est du locatif sans les locataires » : la formule se heurte à un mur dès le premier rendez-vous, et cette page explique pourquoi, du seul point de vue du crédit. Elle ne vend aucune part, ne recommande aucune société de gestion et ne compare aucun rendement ; le reste du parcours est sur la page investissement locatif.

Aucun taux, rendement ni échéance chiffrée ici : ces nombres dépendent de votre dossier et de la société visée, et ils se calculent.

Pourquoi si peu de banques financent-elles l'achat de parts de SCPI ?

Un prêt immobilier ordinaire tient sur quatre appuis : un bien dont un tiers atteste la valeur, un acte notarié qui fixe une date et un prix, une garantie prise sur ce bien, un flux locatif documenté par un bail. Une souscription de parts n'en fournit aucun. La banque reçoit un bulletin, des statuts, une note d'information et un historique de gestion.

Soit l'établissement a construit un produit dédié, avec son circuit et son modèle d'acte de garantie, soit chaque demande devient un dossier d'exception qui remonte en comité. Dans le second cas, le coût d'instruction dépasse l'enjeu, et le refus devient la réponse rationnelle : ce n'est pas un jugement sur votre solvabilité.

Le nom de la société de gestion peut ouvrir la porte

Le point le moins dit, et le plus décisif. Quand la société de gestion appartient au même groupe que l'établissement sollicité, le financement de ses parts est souvent un produit catalogué : le circuit existe, l'acte de garantie est modélisé, les gestionnaires savent qui appeler. Sinon, la même demande devient le plus souvent une instruction sur mesure, avec une analyse de la société elle-même à produire.

La liste des prêteurs possibles dépend de la société visée, pas seulement de vous. Changer de SCPI peut rouvrir des portes qu'un autre choix fermait, sans qu'une ligne de votre situation ait bougé.

Cette liste n'est écrite nulle part, et elle se périme. Les politiques d'acceptation suivent l'appétit du moment pour l'immobilier d'entreprise : elles se vérifient au moment du dépôt, jamais dans un article, celui-ci compris.

Ce prêt relève-t-il du crédit immobilier ou du crédit à la consommation ?

Le chapitre consacré au crédit immobilier énumère les opérations qu'il couvre. Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, il vise « leur acquisition en propriété ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété », ainsi que la même opération en jouissance. Il vise aussi, pour un emprunteur personne physique agissant dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle, les contrats de crédit « garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation ». Il vise enfin les contrats du premier cas souscrits par des personnes morales de droit privé, lorsque le crédit n'est pas destiné à financer une activité professionnelle.

Lisez le critère plutôt que le mot « immobilier » : ce qui compte est ce à quoi les parts donnent vocation, ce qui garantit le prêt, et qui emprunte. L'article qui fixe le champ du chapitre voisin, celui du crédit à la consommation, retient pour sa part, outre la nature de l'opération, un critère de montant.

75 000 €

Le seuil délimite un champ d'application, il ne qualifie aucune opération en particulier. Au-delà, ce chapitre cesse de s'appliquer ; le seuil ne dit pas quel régime prend le relais.

En vigueur depuis le

23 février 2017

Source

Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance

Lequel de ces chapitres s'applique à une souscription donnée, et même s'il en est un, dépend du montage : c'est au prêteur de le dire. Ce qui se sait, c'est l'enjeu de la réponse.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Ce délai et ce maintien sont attachés au chapitre du crédit immobilier. Un contrat qui n'en relève pas obéit à d'autres règles de formation.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

Deuxième enjeu, plus concret encore : la condition suspensive d'obtention du prêt. Le texte la fait jouer lorsque l'acte qu'il désigne indique que le prix est payé, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections de ce même chapitre qu'il énumère ; lorsqu'elle n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est remboursable sans retenue ni indemnité. Trois éléments cumulatifs, donc : l'acte que vise le texte, la mention qu'il fait du financement par un prêt, et le régime de ce prêt. Cette page ne dit pas s'ils sont réunis sur une souscription de parts. Avant de signer le bulletin, demandez au professionnel qui le présente : que se passe-t-il si le prêt est refusé, et où est-ce écrit ?

Le revenu des parts : souvent écarté du calcul d'endettement

Lorsque le contrat relève du chapitre du crédit immobilier, le code de la consommation impose au prêteur, avant de le conclure, une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur. Il précise que les informations « sont contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables ». D'où le traitement réservé aux parts : un relevé de distribution de parts déjà détenues se vérifie ; une projection sur un placement pas encore souscrit, non.

C'est le vrai mécanisme de cette page, et il surprend beaucoup d'emprunteurs : l'échéance entre dans les charges avec certitude dès le départ, tandis que le revenu attendu entre avec une décote, ou n'entre pas. Lorsque le contrat relève de l'article L. 313-1 du code de la consommation, la norme du Haut Conseil de stabilité financière plafonne en outre le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre l'ensemble des charges annuelles d'emprunt, ce prêt compris, et les revenus annuels de l'emprunteur, en plus des critères propres du prêteur.

35,00 %

La norme vise les contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation, s'ajoute aux critères propres du prêteur et laisse aux établissements une marge de dérogation, dont la plus grande part est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Un loyer se pondère, une distribution peut s'effacer

Sur un bien détenu en direct, la discussion porte sur le coefficient appliqué au loyer et sur la formule qui le confronte à l'échéance : l'article consacré au calcul d'endettement de l'investisseur en est le référentiel.

Sur des parts, la discussion se tient un cran plus tôt : elle porte sur l'admission même du revenu dans l'assiette. Là où un loyer perdrait quelques points de pondération, une distribution peut perdre la ligne entière, et le raisonnement redevient celui d'un emprunteur sans revenu complémentaire. L'écart n'est pas de degré, il est de nature.

Trois situations, trois conversations.

• Vous ne détenez encore aucune part. Aucune pièce ne vous concernant n'étaye le revenu attendu : comptez sur vos autres revenus.
• Vous en détenez depuis plusieurs exercices. Relevés de distribution et déclarations correspondantes existent, et la conversation change.
• Vous détenez déjà des biens en direct. Le sujet devient l'exposition d'ensemble, traité dans Le mur du 4e bien.

Une garantie sur les parts, et souvent sur vous

Cette substitution a deux effets que l'épargnant découvre tard.

La valeur de la garantie au moment où elle servirait. Un logement repris se vend mal, mais il se vend. Des parts valent ce qu'elles valent le jour où la garantie serait mise en jeu, en général un jour où rien n'est au mieux : un prêteur prudent en tire les conséquences dès l'entrée.

La personne. Lorsque les parts sont souscrites par une société civile, l'établissement demande fréquemment la caution des associés, qui s'engagent alors personnellement envers le prêteur. Lorsque la caution est une personne physique, la mention qu'elle appose elle-même n'est pas une formalité : la loi l'exige à peine de nullité de son engagement, et cette mention fixe la limite de ce qu'elle s'engage à payer, « un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». C'est ce montant-là, et non le prix des parts, qui borne ce que vous engagez au titre de cette caution.

Frais et délai de jouissance : quand vos parts de SCPI commencent-elles à produire ?

Ces deux décalages sont écrits dans les documents de la société visée — statuts, note d'information, bulletin de souscription — et diffèrent d'une société à l'autre. Leur effet sur le plan de financement, lui, ne varie pas.

Lorsqu'elle existe, la commission de souscription se comporte comme des frais d'acquisition : engagée immédiatement, elle ne se récupère, si elle se récupère, qu'au fil du temps. Le délai de jouissance, lorsqu'il existe, ouvre une période où les parts sont payées, financées, et ne distribuent encore rien. Additionnez les deux : l'échéance, si elle court déjà, est intégralement portée par vos propres ressources, sans la moindre recette en face.

Connue d'avance, cette phase a sa place dans le plan de financement : un dossier qui l'omet se signale tout seul à l'analyste ; un dossier qui la chiffre et montre comment elle est absorbée passe un cran au-dessus.

Troisième décalage, plus discret : le rythme. Un flux trimestriel ne couvre pas un prélèvement mensuel au moment où il tombe, même quand les totaux annuels se rejoignent. La trésorerie se raisonne sur le calendrier, pas sur l'addition.

Une dernière règle ne concerne pas la société visée, mais quiconque apporte son concours à l'obtention du prêt.

Revendre des parts : prévoir un vrai plan de repli

« Moins liquide qu'un livret, plus liquide qu'un appartement » : la formule trompe, car elle suppose un curseur unique. Un appartement, illiquide, se vend à peu près quand vous le décidez, à un prix que vous fixez et que le marché négocie. Pour des parts, à qui céder, dans quel délai et à quel prix : la réponse ne se transpose pas depuis l'appartement, elle se demande avant de souscrire.

Pour un prêteur, ces questions pèsent plus lourd que le rendement affiché : sans délai ni prix de sortie assurés, la revente n'est pas une sortie de secours. Et céder peut devenir plus difficile quand beaucoup de porteurs cherchent à céder en même temps, justement quand l'emprunteur en difficulté en aurait besoin.

Il ne s'agit pas de renoncer : un montage dont le repli consiste à revendre les parts repose sur une éventualité, pas sur une certitude. Le vrai plan de repli est une épargne disponible qui tienne les échéances le temps qu'il faut, sans dépendre de la sortie.

Le test décisif : une distribution qui baisse, une échéance qui reste

« Du locatif sans les locataires », donc : sans impayés, sans vacance, sans travaux à voter, mais aussi sans le bail qui documente le revenu, sans le bien qui garantit le prêt, et sans la maîtrise du moment où l'on sort. Ces trois dernières absences sont exactement ce que le prêteur regardait.

Le test à faire avant de signer tient en une ligne : le dossier tient-il si la distribution est nulle pendant plusieurs trimestres ? S'il tient, l'opération peut se discuter. S'il ne tient qu'à distribution pleine, ce n'est pas un investissement à crédit, c'est un pari sur la constance d'un tiers, et le comité de crédit le verra avant vous. Lorsque le contrat relève du chapitre du crédit immobilier, le code prévoit d'ailleurs, sans préjudice de l'examen de solvabilité, que le prêteur ou l'intermédiaire de crédit mette en garde gratuitement l'emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui.

Dernière confusion, fréquente : un régime fiscal n'est pas un produit bancaire, et inversement. La même erreur de catégorie est décrite, pour le meublé, dans Investir en LMNP : la banque finance-t-elle un meublé comme une location nue ?.

Les pièces qui font la différence devant le prêteur

Les pièces qui décrivent votre situation — avis d'imposition, bulletins, relevés de tous les comptes, tableaux d'amortissement des prêts en cours — sont listées dans l'article consacré au financement d'un investissement locatif. S'y ajoutent ici quatre pièces.

1. Les documents de la société visée, dans leur version en vigueur : statuts, note d'information, dernier rapport annuel. S'y lisent, le cas échéant, la commission de souscription, le délai de jouissance et le rythme des distributions.
2. Les relevés de distribution des parts déjà détenues, avec les déclarations de revenus correspondantes : la seule pièce qui transforme une espérance en antécédent.
3. Le tableau des deux calendriers, mois par mois : l'échéance à compter du déblocage, face à la première recette attendue. Le creux entre les deux, que l'analyste veut voir chiffré, se lit d'un coup d'œil.
4. La preuve de l'épargne qui reste après l'opération, qui remplace ici, dans l'esprit du prêteur, la garantie manquante.

La question fiscale, et la frontière à ne pas franchir

Le régime fiscal n'est pas un sujet de crédit, mais il conditionne le revenu net qui paiera les échéances. Comment les revenus des parts seront imposés, si les intérêts et l'assurance d'un emprunt souscrit pour les acquérir viennent ou non en déduction : autant de questions pour un expert-comptable, avant la souscription. Rien ici ne tient lieu de consultation.

Reste la frontière de ce site, qui explique le ton de toute la page : le travail décrit ici porte sur le crédit immobilier, pas sur le placement. Un financement de parts qui ne relèverait pas du crédit immobilier — une offre soumise au chapitre du crédit à la consommation, par exemple — sort de ce périmètre : l'article consacré au périmètre indique vers qui se tourner. Dans ce périmètre, ce qui se prépare, c'est un dossier qui tient debout devant un comité : le bon établissement, les bonnes pièces, et un plan de financement qui dit la vérité sur les premiers mois. Avant de signer le bulletin, vérifier par téléphone quels prêteurs instruisent les parts visées évite de découvrir un refus de principe après coup.