Kreditgeber, Bankenauswahl und Kreditangebot · Leitfaden
Bankentypen für eine Immobilienfinanzierung: Wer vergibt, wer entscheidet wirklich über Ihren Antrag
Nationales, genossenschaftliches, regionales, Online- oder Spezialinstitut: Entscheidend ist nicht die Marke, sondern die Ebene, auf der geprüft wird.
Nationales Filialnetz, Genossenschaftsbank, Regionalbank, Online-Bank und Spezialkreditgeber vergeben alle Immobilienkredite, unter derselben Belastungsgrenze, die der Hohen Rat für Finanzstabilität festlegt. Entscheidend für einen Antrag ist nicht die Marke, sondern die Ebene, auf der er geprüft wird: Ermächtigung des Beraters, Regionalausschuss oder nationale Risikoplattform.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Was einen Kreditgeber wirklich unterscheidet, ist nicht der angezeigte Zinssatz oder die Größe des Netzes, sondern die hierarchische Ebene, auf der der Antrag geprüft wird.
- Überall gibt es drei Ebenen: die Ermächtigung des Beraters, die Abteilung für Verpflichtungen oder der Regionalausschuss und die nationale Risikoplattform oder -direktion.
- Keine Kreditgeberfamilie hat eine großzügigere Belastungsgrenze als eine andere: Das Kriterium des Hohen Rates für Finanzstabilität ist für alle gleich.
- In einer Genossenschaftsbank ist jede Regionalgenossenschaft rechtlich autonom: Eine Ablehnung in einer Genossenschaft schließt nichts für die benachbarte Genossenschaft aus.
- Eine Vergabepolitik wird quartalsweise anhand des produzierten Bestands angepasst: Was im Frühjahr galt, kann im Herbst im selben Institut falsch sein.
Das Schicksal eines Antrags hängt nicht vom Markennamen ab, sondern von der Ebene, auf der er geprüft wird. Identifizieren Sie diese Ebene, wählen Sie den Einreichungsort und bereiten Sie vor, was der Entscheider lesen wird. Das vollständige Thema: Kreditgeber, Portfolio und Kreditangebot.
Was unterscheidet einen Kreditgeber wirklich von einem anderen?
Nicht der angezeigte Zinssatz: die Ebene, auf der Ihr Antrag entschieden wird, und deren Autonomie. Ein Standardantrag wird fast überall bearbeitet; ein Antrag außerhalb der Leitlinien überlebt nur, wenn jemand Ja zu einer Ausnahme sagen kann.
Zwei Fragen entscheiden alles: Passt Ihr Antrag in die Leitlinien? Wenn nicht, wer kann darüber hinweggehen?
Die drei Ebenen, auf denen ein Immobilienkredit entschieden wird
Ebene 1: Die Delegation der Filiale
Der Berater entscheidet allein, innerhalb von Grenzen für Betrag, Risiko und Abweichung von den Leitlinien. Für einen sauberen Antrag fällt die Antwort schnell. Außerhalb der Delegation leitet er weiter: Daher viele mündliche Zusagen, die später widerrufen werden.
Ebene 2: Die Abteilung für Verpflichtungen oder der regionale Ausschuss
Sie prüft die Ausnahmen: Belastung über dem Limit, lange Laufzeit, atypisches Einkommen, schwer veräußerliches Objekt. Sie hat einen Zeitplan und ein Kreditbudget. Hier entstehen die meisten Unterschiede zwischen Banken: gleicher Antrag, zwei Antworten.
Ebene 3: Die nationale Risikoplattform
Zentralisierte Prüfung, manchmal in einer ersten Phase automatisiert, von jemandem, der Sie nicht getroffen hat. Schnell für einen Standardantrag, streng für einen atypischen Antrag.
Wo Ihr Vorgang geblieben ist
- Die angekündigte Frist: Einige Tage, eine Delegation; „nächste Kommission“, ein Ausschuss.
- Die spät angeforderten Unterlagen: Ein Dritter hat den Vorgang übernommen.
- Die direkte Frage: „Geht dieser Vorgang in Ihre Delegation, oder wird er dem Ausschuss vorgelegt?“
Überall dieselbe Belastungsgrenze
Keine Kreditgebergruppe hat eine großzügigere Belastungsgrenze: Sie wird für alle vom Hohen Rat für finanzielle Stabilität festgelegt.
Critère d'octroi cumulatif imposé à tous les établissements de crédit et sociétés de financement. Le mot « assurance » ne figure pas dans la définition : les primes imposées entrent dans l'assiette par renvoi au coût total du crédit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Was variiert, ist der Ausnahmespielraum jeder Einrichtung (detaillierte Berechnung: die Schuldenquote und die Regel des Hohen Rates).
Assiette : la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil, mesurée en montant et non en nombre de dossiers. Ce n'est jamais un droit individuel.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 2 — Légifrance
Er wird zunächst für die Hauptwohnung verwendet (70,00 % ()), mit einem Mindestbetrag für Erstkäufer (30,00 % ()) ; der Rest ist frei (30,00 % ()). Ein wiederholt abgelehnter Investor stößt auf diese enge Nische, nicht auf seinen Vorgang.
Die fünf Kreditgeberfamilien: Stärken und Grenzen
Die beschriebenen Verhaltensweisen sind Praxisbeobachtungen, keine Wertung einer einzelnen Institution.
- Nationales Filialnetz: nationale Raster, gerahmte Delegationen. Schnell bei einem Standardantrag; ein ungewöhnlicher Antrag wird schnell weit von Ihnen entfernt nach oben weitergeleitet.
- Genossenschafts- oder Kooperative Bank: autonome regionale Kassen. Eine Ablehnung in einer Kasse schließt nichts für die benachbarte Kasse aus; eine Immobilie außerhalb des Territoriums wird schlecht aufgenommen.
- Regionale oder Platzbank: Entscheidungsträger in der Nähe, der den lokalen Markt kennt. Begrenzte Mittel, strenger Geltungsbereich.
- Bank ohne Filiale: schnell und günstig beim Einstieg, aber weniger flexibel: kein „erste Ebene“.
- Spezialkreditgeber: kennt sich mit der Auswertung der Einkommen einer bestimmten Berufsgruppe oder eines bestimmten Status aus. Außerhalb seines Segments bearbeitet er nicht.
| Familie | Wo die Entscheidung tatsächlich getroffen wird | Was sie flexibel macht | Was sie starr macht |
|---|---|---|---|
| Nationales Filialnetz | Filialdelegation, dann regionale Risikoleitung | Gesuchtes Volumen, Verhandlungsspielraum bei Nebenkosten | Nationales Raster, wenig Abweichung außerhalb der Delegation erlaubt |
| Genossenschafts- oder Kooperative Bank | Autonome regionale Kasse, lokales Komitee | Tatsächliche Autonomie jeder Kasse, Kenntnis der Genossenschaftsmitglieder | Strenger geografischer Geltungsbereich, starke Variabilität von Kasse zu Kasse |
| Regionale oder Platzbank | Lokaler Entscheidungsträger, oft erreichbar | Nähe des Entscheidungsträgers, feine Marktanalyse | Begrenzte Mittel, Forderungsbestandspolitik, die sich schnell schließen kann |
| Ohne Filiale | Zentralisierte Plattform, erste durchgeführte Prüfung | Schnelligkeit, niedrige Einstiegskosten, gleichmäßige Bearbeitung | Keine lokale Delegation, strenge Einstiegsbedingungen |
| Spezialkreditgeber | Analyst des Segments | Expertenanalyse atypischer Einkommen | Enger Geltungsbereich, außerhalb des Segments kein Interesse an der Bearbeitung |
Warum das Filiallogo nichts vorhersagt
- Ein Filiallogo ist nicht immer ein einzelnes Unternehmen: mehrere Entitäten, mehrere Ausschüsse.
- Eine Kreditvergabepraxis ändert sich jedes Quartal: siehe eine Bankkreditrichtlinie lesen.
- Ihr Ansprechpartner ist fast nie der Entscheider: Geben Sie ihm ein Dossier, das er ohne Sie verteidigen kann.
Welche Bankengruppe wird Ihrem Dossier zustimmen?
- Erster Kauf, stabile Gehälter, innerhalb der Rahmenbedingungen: alle. Vergleichen Sie die Gesamtkosten.
- Etwas über der Obergrenze, für die Hauptwohnung: eine zweite Ebene zugänglich; Genossenschaftsbanken und regionale Banken sind besser positioniert.
- Mietwohnung oder Zweitwohnsitz außerhalb der Rahmenbedingungen: Suchen Sie nach dem ausgewiesenen Interesse an Mietwohnungen.
- Nicht-angestellte Einkommen, regulierter Beruf, Nicht-EU-Bürger: ein spezialisierter Kreditgeber.
- Atypisches Objekt, Altbau, Miteigentum oder gemischt: ein Entscheider, der das Objekt prüft, nicht eine dritte Ebene.
- Bereits abgelehnt: Beginnen Sie neu mit den schriftlichen Gründen (die Kreditablehnung).
Vier Fragen beim ersten Termin
- Delegation oder Ausschuss? Und wenn Ausschuss, welches ist das nächste Datum?
- Welches geografische Gebiet für das finanzierte Objekt?
- Welche Einkommen ziehen Sie ab, und wie?
- Welche Gegenleistungen bedingen wirklich die Zustimmung?
Zum Zugang zu den Instituten: die Beziehungen zu den Kreditgebern. Um allein zu handeln: Vermittler oder Direktbank. Das einzige verbindliche Dokument ist das Kreditangebot.
Erzählen Sie Ihr Dossier am Telefon, auch atypische Zeilen einschließlich, um zu wählen, wo Sie es zuerst einreichen.
Erstellen Sie Ihr Dossier und bereiten Sie vor, was der Entscheider lesen wird.
Quellen
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