Liens avec les prêteurs : ce que la loi oblige à vous dire, et ce que ce site publie

Une liste de logos ne vous apprend rien des liens d'un intermédiaire avec les prêteurs ; quatre mentions légales, elles, vous disent à quel titre il travaille et quand il est payé. « Avec quelles banques travaillez-vous ? » reste une bonne question, mais la réponse habituelle se périme sans prévenir, n'explique rien, et personne ne peut la vérifier. Cette page appartient au dossier consacré au métier, aux honoraires et à la transparence, et elle répond autrement : par ce que la loi oblige à dire, par ce que ce site publie, et par ce qui n'est pas encore établi ici.

Aucune enseigne bancaire n'est nommée dans cet article, et ce n'est pas une prudence de rédaction : c'est la conséquence d'un état de fait, écrit noir sur blanc sur la page établissements consultés.

Que doit-on vous dire, exactement, des liens avec les prêteurs ?

Un — l'identité et la catégorie

4 (15 janvier 2013)

La catégorie est le premier indice, et presque personne ne la lit. Le mot « courtier » n'est qu'une des catégories du registre : un professionnel qui exerce sous le mandat d'un autre intermédiaire n'accède pas aux prêteurs comme un courtier qui contracte lui-même. Les catégories sont comparées dans l'article qui les passe en revue une à une.

Deux — l'étendue des pouvoirs

C'est le texte qui répond vraiment à la question du titre. Il ne demande pas une liste, mais de dire à quel titre on travaille avec des prêteurs : exclusivité avec un prêteur, exclusivité avec plusieurs, ou absence d'exclusivité. Aucune des trois n'est disqualifiante ; ce qui l'est, c'est de l'ignorer au moment de signer quoi que ce soit.

Trois — le nom et l'adresse de ceux pour le compte desquels on exerce

oui

Elle vise l'intermédiaire qui exerce POUR LE COMPTE d'un ou plusieurs établissements de crédit ou sociétés de financement, c'est-à-dire l'hypothèse du mandat d'établissement. Elle est distincte de l'obligation d'indiquer son mandant à l'entrée en relation, laquelle porte en outre sur son numéro d'immatriculation.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance

C'est le seul texte qui parle d'établissements nommés, et il révèle une chaîne que la question initiale ignore. Quand votre interlocuteur exerce sous le mandat d'un autre intermédiaire, la chaîne compte un maillon de plus : lui, son mandant, puis les établissements auxquels ce mandant donne accès. Le panel n'est alors pas le sien. Il ne peut ni le garantir ni le faire évoluer, et le présenter comme « ses partenaires » serait inexact.

Quatre — le lien d'argent

Les liens avec les prêteurs sont aussi des flux d'argent. Deux textes les encadrent, et ils se lisent ensemble.

0 €

Le texte vise la provision, les commissions, les frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier et d'entremise. L'intitulé donné à la somme ne la fait pas sortir du champ.

En vigueur depuis le

1er mai 2011

Source

Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance

Ni gratuité, ni faveur de qui que ce soit : c'est la loi, et elle s'impose à tous. Elle vous apprend une chose utile sur les liens avec les prêteurs : la rémunération d'un intermédiaire arrive après le déblocage, donc après le choix de l'établissement. D'où la question à poser, traitée dans l'article sur les frais de courtage : la rémunération perçue diffère-t-elle d'un établissement à l'autre ?

Pourquoi « partenaire » n'est pas une réponse

Le mot « partenaire » ne figure dans aucun des textes cités. Voilà pourquoi une liste de logos peut s'afficher sans satisfaire une seule des quatre obligations ci-dessus : elle ne dit ni la catégorie, ni l'étendue des pouvoirs, ni pour le compte de qui l'on agit, ni ce que la relation rapporte. Elle a, en plus, trois défauts pratiques.

• Elle se périme. Une filière ouverte au printemps peut être fermée à l'automne, sans que la page change.
• Elle n'est pas vérifiable. Aucun registre public ne recense les accords commerciaux entre un intermédiaire et un prêteur.
• Elle n'explique rien. Le sort d'un dossier ne dépend pas de l'enseigne, mais de la famille d'établissement, de l'étage où la décision se prend et de l'état de l'enveloppe du trimestre.

Ce que la loi n'oblige pas à dire : les questions qui font la différence

Aucun texte n'impose de publier combien d'établissements sont réellement accessibles, ni lesquels par famille, ni sur quel territoire, ni si la rémunération perçue varie de l'un à l'autre. Ce sont pourtant les quatre réponses qui changent quelque chose à votre dossier.

Elles font donc de bons critères de tri : ce qu'un professionnel publie alors que rien ne l'y oblige en dit plus que la simple conformité. Un chiffre daté, une ventilation par catégorie, une réponse écrite sur la rémunération différenciée : rien de cela n'est dû, tout cela se demande.

Deux précisions, pour rester juste. D'abord, une réponse « oui, ma rémunération varie selon l'établissement » n'a rien d'illégal, et vaut mieux qu'un silence : le problème, c'est de la taire. Ensuite, une banque en direct ne vous doit aucune de ces informations non plus, pas plus que son barème interne. Sur ce terrain, la comparaison oppose ce qui est affiché d'un côté à ce qui ne l'est d'aucun côté.

Ce que ce site publie, et ce qu'il ne publie pas

La page établissements consultés porte huit lignes. Trois sont publiées : le nom et le numéro d'immatriculation du mandant, la nature exacte des opérations que le mandat couvre — le crédit immobilier, établi par une pièce, et rien d'autre —, et le rappel de ce que la loi oblige à dire de l'étendue des pouvoirs.

Les cinq autres sont vides, et disent pourquoi. Elles portent sur l'exclusivité du mandat, le nombre d'établissements réellement accessibles, leur ventilation par famille, le périmètre géographique et les refus structurels, et enfin sur la variation éventuelle de la rémunération selon l'établissement retenu.

Ces cinq lignes ne sont pas comblées, et elles ne le seront pas par une rédaction. L'exclusivité, par exemple, n'est pas établie : les attestations de mandat versées au dossier ne la mentionnent pas, car le formulaire qui les produit ne pose pas la question. Il faut donc le mandat lui-même ou une réponse écrite du mandant, pas un texte de plus. Le jour où elle arrive, la ligne paraît avec sa date et la pièce qui l'établit.

Un site qui explique pourquoi il ne publie pas de liste est plus utile qu'un site qui en publie une fausse. Le pari est vérifiable : la page des trous est publique.

Huit questions pour jauger n'importe quel intermédiaire

Elles sont rédigées en entier, avec ce que chacune doit obtenir, sur la page établissements consultés. Elles portent sur : le mandant et son immatriculation ; la nature des opérations couvertes ; l'étendue des pouvoirs ; l'exclusivité éventuelle du mandat ; le nombre d'établissements accessibles et la date du relevé ; leur ventilation par famille ; le périmètre géographique et les segments refusés par construction ; la variation éventuelle de la rémunération selon l'établissement.

Deux se posent telles quelles, parce que la réponse parle aussitôt : « Ce nombre, il date de quand ? » et « Pouvez-vous saisir chacun de ces établissements vous-même, ou passez-vous par un tiers ? » Un professionnel qui répond sans hésiter aux deux vous a appris l'essentiel.

La demande écrite, en trois lignes

Nul besoin de vocabulaire juridique. Une demande écrite, adressée avant toute démarche, réclame en une fois ce qui est dû et ce qui ne l'est pas — et elle date la question.

Avant d'engager quoi que ce soit, pouvez-vous m'indiquer par écrit : votre catégorie d'immatriculation au registre des intermédiaires ; l'étendue de vos pouvoirs au sens de l'article L. 322-3 du code de la consommation, c'est-à-dire si vous travaillez à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs ; le nom des personnes pour le compte desquelles vous agissez ; et si votre rémunération varie selon l'établissement retenu.

Trois issues, qui se lisent seules. Réponse complète : vous savez à qui vous avez affaire. Réponse partielle : le manque est en lui-même une information — les trois premiers points sont dus, le quatrième ne l'est pas. Pas de réponse : la question est réglée avant d'avoir coûté quoi que ce soit.

Demander ces éléments n'est ni une marque de défiance ni une démarche inhabituelle : la loi impose de les afficher publiquement, et vous demandez seulement qu'on vous répète ce qui devrait déjà être lisible.

Que faire de la réponse que vous obtenez

Une exclusivité annoncée n'est pas un motif de fuite : elle change la portée du conseil, et vaut mieux qu'un silence. Un panel large annoncé sans date ni périmètre, en revanche, ne vaut rien tant que vous ignorez qui peut saisir les établissements, et à quel titre.

Trois réflexes, pour finir.

1. Exiger l'information précontractuelle avant toute prestation. Elle porte l'étendue des pouvoirs, et c'est elle qui tranche, pas une page de site : ce que ce site remet est décrit sur la page information précontractuelle.
2. Faire écrire dans le mandat ce qui a été dit oralement du périmètre et du nombre d'établissements sollicités — voir l'article sur le mandat de courtage.
3. Comparer avec la voie directe. Une banque en direct ne vous doit aucune de ces informations, point de comparaison souvent oublié : courtier ou banque en direct le traite critère par critère.

Le prix de la prestation est publié poste par poste, avec sa date de relecture, sur la page honoraires, et nulle part ailleurs. Une réponse manque sur ce site ? Posez la question par téléphone ou par écrit : une question sans réponse publiée reste une question à poser.

Les sept vérifications à faire sur n'importe quel professionnel du secteur, y compris celui-ci, sont réunies dans l'article consacré au contrôle d'un intermédiaire en crédit.