Crédit immobilier : vos questions, mes réponses

Tout part de votre taux d’effort, la part de vos revenus prise par les remboursements, que les banques plafonnent en général à 35 %. Le tableau donne l’ordre de grandeur ; votre montant, je le calcule sur votre dossier, au téléphone, et cela ne coûte rien.

C’est le meilleur moment : connaître votre enveloppe, votre mensualité et votre apport rend votre offre crédible face au vendeur, et vous évite de chercher un financement dans l’urgence.

Par trois chiffres : ce que vous gagnez, ce que vous remboursez déjà, ce que vous avez de côté. J’en tire votre enveloppe, la mensualité et les frais à prévoir ; le bien se cherche après.

Les primo-accédants : en règle générale, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces deux dernières années. Le montant dépend des revenus du foyer, du nombre d’occupants et de la zone, et se vérifie avant même de chercher le bien.

Aucun texte ne l’impose, mais les banques attendent en général de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, et regardent l’épargne qui vous reste. Sans apport, un dossier peut se financer : je le présente autrement.

Un taux affiché ne dit rien de ce qu’on vous servira : le vôtre dépend de l’apport, de la durée, de vos revenus, de la domiciliation et de l’assurance. Les moyennes du moment sont sur la page des taux ; moi, je vous rapporte des propositions réelles, coût total à l’appui.

Le taux annuel effectif global réunit en un seul pourcentage tout ce que coûte le crédit : taux, assurance exigée, garantie, frais de dossier et honoraires d’intermédiaire, les miens compris. C’est le chiffre écrit sur l’offre de prêt, celui qui se compare honnêtement d’une banque à l’autre.

Pour l’essentiel, ils ne vont pas au notaire : droits perçus pour le département et la commune, débours, émoluments tarifés, nettement moins dans le neuf. Les banques les financent rarement : je vérifie que votre apport les couvre.

À le comparer : votre banque sait que vous ne comparerez peut-être pas. Si sa proposition reste la meilleure en coût total, assurance et frais compris, vous signez chez elle, comparatif en main.

Une ligne en plus : mes honoraires, écrits et signés à l’avance, dus seulement si les fonds sont débloqués. Vous voyez ce qui se négocie en face avant de signer quoi que ce soit, et si l’écart ne le justifie pas, je vous le dis — le détail est sur la page Honoraires.

Rien d’obligatoire. Pour une réponse utile : vos revenus nets mensuels, vos crédits en cours avec leur mensualité et leur durée restante, et le projet — prix envisagé, commune, apport mobilisable.

Aucun délai ne vaut pour tous : tout dépend de la banque, et surtout d’un dossier complet au départ. Complet, il avance sans interruption ; incomplet, il attend sa pièce derrière les autres.

Elles servent à monter votre dossier, à le présenter aux établissements dont vous avez validé la liste et, s’il y a lieu, à l’assurance du prêt : ni revente, ni fichier de prospection. Sur simple demande, je vous dis ce que j’ai reçu, supprime ce que je ne suis pas tenu de conserver et vous le confirme par écrit.

Oui, et si je ne peux pas le porter, je vous le dis dès le premier appel. Contrat récent, CDD, intérim, temps partiel, revenus étrangers, prêt déjà en place, séparation en cours : ces dossiers se perdent quand personne ne les explique ; moi, je les explique.

Surtout plus long à préparer : la banque regarde l’ancienneté de l’activité, la régularité du résultat et ce que vous vous versez. Apportez vos bilans et vos derniers avis d’imposition ; je construis le reste et l’explique avant que la banque ne pose la question.

Rarement le projet, presque toujours une cause qui se prévient : pièce manquante au dépôt, découvert récent, crédit souscrit pendant l’instruction, assurance laissée pour la fin. Le moment où chacune se joue est sur la page Le parcours.

Le décès et l’invalidité la plus lourde, exigés au minimum : la part assurée du capital restant dû est réglée à la banque, sans peser sur vos proches. Puis, selon les contrats, l’arrêt de travail et l’invalidité partielle : c’est là que deux contrats se séparent.

Oui, c’est la délégation d’assurance : un contrat souscrit ailleurs se juge sur le seul niveau de garantie écrit par la banque, et un refus doit être motivé.

Chacun est couvert pour une part du capital, la quotité : la banque fixe le total, la répartition entre vous se discute. Couvrir chacun intégralement protège le mieux et coûte le plus : c’est un arbitrage de famille, à trancher avant de signer.

Pas forcément : cotisation sur le capital emprunté ou restant dû, arrêt de travail indemnisé sur la mensualité ou sur la perte de revenu réelle, délai avant indemnisation, exclusions. C’est cet ensemble que je compare, sur toute la durée du prêt.

C’est l’assurance qui bloque, pas le prêt : dites-le dès le premier échange, le questionnaire de santé va au service médical de l’assureur, pas entre mes mains. Un refus ou une surprime chez l’un ne vaut pas pour tous ; restent aussi le dispositif national pour le risque aggravé de santé et le droit à l’oubli.

Souvent : travail en hauteur, port de charges, déplacements fréquents, certains sports ou séjours prolongés hors de France peuvent valoir une exclusion ou une surprime. Le dire au départ ne coûte rien ; le taire peut coûter l’indemnisation.

Les deux protègent la banque, pas au même coût : l’une peut laisser une restitution partielle en fin de prêt, l’autre suppose une mainlevée si vous revendez avant. La banque ne propose pas toujours la moins chère d’office : c’est une ligne qui se discute.

Oui, toujours. L’indemnité éventuelle est plafonnée et se négocie au moment de l’offre : c’est là qu’on pense à la mutation ou à la revente de demain.

L’accord de principe n’engage pas la banque de la même façon et reste soumis à l’acceptation de l’assurance ; l’offre de prêt est le document contractuel. Elle ouvre un délai de réflexion de dix jours, pendant lequel elle ne peut pas être acceptée, et qui ne s’abrège pas.

La condition suspensive joue : sans prêt dans le délai prévu, les sommes versées au vendeur vous sont restituées. Tout se joue sur la date inscrite au compromis : trop courte, elle vous met sous pression pour rien.

Renégocier chez votre banque est rapide et sans nouvelle garantie, mais elle peut refuser et l’avenant a parfois un coût ; faire racheter ailleurs peut coûter une indemnité, une garantie et des frais de dossier. Dans les deux cas, je calcule le gain sur le capital restant dû et les années qui restent, jamais sur l’écart de taux seul.

Oui, à tout moment et sans frais, dès que le nouveau contrat atteint le niveau de garantie exigé : même taux, même durée, même échéancier, sans refaire de dossier. Plus le prêt est jeune, plus le gain compte : un contrat souscrit à la banque il y a quelques années mérite une relecture.

Pas pareil partout : la plupart des banques n’en retiennent qu’une partie, certaines la totalité, les unes en déduction de la mensualité, les autres en revenu. Le même dossier ne donne donc pas le même résultat d’un établissement à l’autre : apportez l’estimation du loyer, la taxe foncière et les charges.

Pour vous : vous signez le mandat de courtage, vous validez la liste des établissements consultés et vous retenez la solution. Aucune banque ne m’a mandaté pour la représenter : j’exerce sous le mandat du courtier CDV PATRIMOINE & ASSURANCE, et mon immatriculation, au pied de chaque page, se vérifie sur orias.fr sans passer par moi.

Par vous, et seulement si les fonds sont débloqués : rien au mandat, rien à l’accord de principe, rien si le projet n’aboutit pas. Le montant est annoncé au premier appel, écrit et signé avant que je consulte la moindre banque, et il ne bouge plus.

Oui, sans avoir à vous justifier. Projet, établissements, durée et honoraires sont écrits dans le mandat de courtage, à lire avant de signer ; et rien ne m’est dû avant le déblocage des fonds.

Chez vous, en visioconférence ou par téléphone, comme vous préférez. En personne sur Lyon, l’Ouest lyonnais et la première couronne ; à distance, tout le dossier se mène de bout en bout.

Dites-le-moi tout de suite, pendant le dossier : c’est là qu’on corrige. Si cela ne suffit pas, l’autorité de contrôle, l’association professionnelle à laquelle j’adhère et le juge sont nommés sur la page Mentions légales.