Revenus locatifs : comment la banque calcule votre endettement d'investisseur

Même dossier, mêmes revenus, même bien : une banque vous dit à la limite, l'autre propose de financer une opération de plus. Ni chance ni relation commerciale : ce sont deux formules différentes, appliquées aux mêmes données, et savoir laquelle s'applique peut rouvrir un projet que l'on croyait bloqué. Cet article décrit ces deux formules, démontre pourquoi elles divergent, et en tire la raison la plus solide de faire présenter un projet locatif par un intermédiaire plutôt que de le déposer dans son agence.

Vous ne trouverez ici ni prix, ni loyer, ni rendement de secteur : c'est un article de méthode, valable partout. Les données locales sont dans l'article consacré au financement d'un investissement locatif à Lyon.

Comment un loyer entre-t-il dans le calcul de la banque ?

On lit partout qu'« il faut retenir tel pourcentage des loyers ». Aucun texte n'écrit cela.

Une pondération qu'aucun texte n'impose

La seule règle opposable en matière d'octroi est le plafond de taux d'effort fixé par la décision du Haut Conseil de stabilité financière.

35,00 %

Le coût de l'assurance emprunteur entre dans l'assiette par renvoi à la notion de coût total du crédit, et non par une mention expresse du texte.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Ce plafond fixe un ratio maximal, et rien d'autre : ni la composition du numérateur, ni celle du dénominateur quand un revenu locatif entre en jeu, ni coefficient de pondération, ni traitement du loyer prévisionnel, ni méthode de calcul. Le même texte encadre par ailleurs la durée du crédit.

300 mois

La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement, et non l'amortissement seul.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Conséquence directe : la pondération est une politique de risque, pas une norme. Elle varie d'un établissement à l'autre, parfois d'une caisse régionale à l'autre au sein du même groupe, et bouge dans le temps avec l'appétit du prêteur pour le locatif. Le type de bail, l'ancienneté du bien ou une garantie des loyers impayés peuvent aussi la faire varier.

Aucun pourcentage n'est donc présenté ici comme la norme : il n'en existe pas. Ce qui compte, c'est de savoir quel établissement applique quelle grille au moment du dépôt. Information de terrain, vite périmée : c'est exactement la part du travail qu'un investisseur ne peut pas faire seul.

La pondération n'est pas une brimade pour autant : le loyer brut supporte des charges réelles. La contester en rendez-vous fait perdre du crédit ; arriver avec le détail de ses charges réelles permet de discuter utilement.

Deux méthodes de calcul, deux taux d'effort pour un même dossier

Pour montrer l'écart sans chiffre invérifiable, cinq lettres suffisent.

La méthode classique, dite d'endettement

Le revenu locatif est un revenu de plus, la mensualité locative une charge de plus :

taux = (C + m) ÷ (R + p × L)

La plus répandue, la plus simple à automatiser, et celle de tout outil grand public.

La méthode différentielle

L'opération locative est jugée sur elle-même. On calcule d'abord son solde, l'écart entre le loyer pondéré et la mensualité qu'il sert à couvrir, puis :

• si le loyer pondéré couvre la mensualité, l'excédent est ajouté aux revenus : taux = C ÷ (R + p × L − m) ;
• si le loyer pondéré ne couvre pas la mensualité, le déficit est ajouté aux charges : taux = (C + m − p × L) ÷ R.

Dans le second cas, les deux méthodes se rapprochent : un dossier déficitaire est traité durement partout. Tout se joue dans le premier.

Le même dossier, deux résultats : la démonstration

Soit une opération exactement autofinancée : le loyer pondéré égale la mensualité, donc p × L = m. C'est le cas d'école, celui que l'investisseur présente en pensant qu'il ne coûte rien.

En méthode différentielle, le solde est nul : le taux d'effort reste C ÷ R, exactement ce qu'il était avant l'opération. La capacité n'a pas bougé.

En méthode classique, le taux devient (C + m) ÷ (R + m). Ajouter la même quantité au numérateur et au dénominateur d'une fraction inférieure à 1 fait monter cette fraction. Toujours. Une opération qui ne coûte rien consomme donc quand même de la capacité, et d'autant plus que la mensualité est élevée.

Précision sur la deuxième ligne : en méthode classique, le taux ne monte que si le rapport m ÷ (p × L) dépasse le taux d'effort d'avant l'opération. Pour que la méthode classique vous soit favorable, il faudrait un loyer pondéré valant plusieurs fois la mensualité, configuration absente d'un financement immobilier ordinaire. La conclusion tient ; seul son caractère automatique demandait cette vérification.

Poussée au bout, la mécanique devient spectaculaire. En méthode classique, chaque nouvelle opération autofinancée rapproche le rapport (C + m) ÷ (R + m) de 1. La suite est croissante et sa limite est mathématiquement hors de portée du plafond réglementaire : il existe donc un nombre fini d'opérations au-delà duquel le ratio franchit le plafond, même si chacune s'équilibre parfaitement.

Ce plafond n'est pas tout à fait un mur : la même décision autorise les prêteurs à y déroger, pour une part limitée de leur production trimestrielle, dont une fraction seulement est ouverte aux opérations qui ne sont pas une résidence principale. Une ressource rationnée, jamais un droit individuel, dont le mécanisme est détaillé dans Le mur du 4e bien : compter dessus pour boucler un plan de financement est exactement l'erreur à éviter.

En méthode différentielle, le ratio ne bouge pas. Pas de mur arithmétique : le blocage, quand il arrive, vient d'ailleurs, et c'est le sujet de Le mur du 4e bien.

Voilà pourquoi deux banques répondent différemment. Pas une question de tête du client : une division.

Une précision de fond : rapprocher un loyer d'une mensualité décrit un calcul d'analyste, jamais un argument de vente. Le code de la consommation interdit de présenter une mensualité de crédit comme un loyer, règle rappelée dans l'article sur le financement d'un investissement locatif à Lyon. Une opération « autofinancée » l'est dans un tableau, pas dans un engagement : c'est vous qui devez la mensualité, quel que soit l'état du logement.

Choisir l'établissement dont la méthode vous sert

Les réseaux généralistes appliquent surtout la méthode classique, simple et automatisable sur un très grand nombre de dossiers. Les établissements qui financent des actifs raisonnent plus volontiers en solde d'opération, comme on analyse tout actif qui produit un revenu.

La méthode ne se négocie pas, l'établissement si. Aucun analyste n'abandonnera sa grille. Le dossier peut en revanche être déposé là où la grille lui est favorable, encore faut-il savoir où au moment du dépôt.

Le premier levier d'un investisseur est arithmétique. Avant de revoir le prix, la durée ou l'apport, vérifiez que vous frappez à la bonne porte : c'est le seul levier qui ne dégrade aucun paramètre du projet, et son effet ne se mesure pas en points de ratio, mais en opérations possibles ou impossibles.

Faire compter le loyer d'un bien pas encore loué

Trois situations reviennent constamment.

Le bien vendu avec un loyer annoncé. Le cas le plus risqué, parce que le montant sert d'argument de vente. Demandez sur quoi il repose : si la réponse est « le marché », le prévisionnel n'a pas de base.

Le bien soumis à un plafond. Encadrement local, dispositif fiscal, convention : quand le loyer est plafonné, la banque retient le plafond, jamais l'espoir. Un prévisionnel au-dessus du plafond applicable décrédibilise tout le dossier.

Le bien à rénover. Pas de loyer avant la livraison : la période sans recette est portée par vous, et c'est une charge réelle qui doit figurer au plan de financement. Le montage qui va avec est décrit dans l'article sur le financement d'un bien classé F ou G.

Mon réflexe sur ce point : je fais chiffrer le prévisionnel bas. Un dossier qui tient au prévisionnel bas ne dépend plus d'une hypothèse. Un dossier qui ne tient qu'au prévisionnel haut est retoqué au deuxième comité, et c'est toute l'instruction qui est à recommencer ailleurs.

Meublé déclaré en bénéfices industriels et commerciaux : le piège du résultat nul

La banque ne raisonne pas en fiscalité : elle regarde la stabilité du flux et la solidité du bail. Le régime de déclaration pèse pourtant sur le calcul. Déclarés en bénéfices industriels et commerciaux avec amortissement du bien, les revenus peuvent afficher un résultat fiscal proche de zéro pendant des années, alors que les loyers sont encaissés normalement. Or certains établissements ne lisent pas les loyers : ils lisent le revenu déclaré. Un investisseur parfaitement rentable peut ainsi se voir attribuer un revenu retenu très faible, à cause de la seule pièce que l'analyste a ouverte.

Ce piège, le plus fréquent sur ce type de dossier, se désamorce en joignant à la déclaration un tableau de rapprochement entre loyers encaissés et résultat déclaré. La question plus générale du revenu retenu est traitée dans Net imposable, net à payer, brut : quel revenu la banque retient vraiment ?. Rien de ce paragraphe n'est un conseil fiscal : le choix du régime se décide avec un expert-comptable, avant l'acquisition.

Au-delà de la formule, deux banques qui reçoivent le même dossier locatif ne le lisent pas au même endroit de leur chaîne de décision : c'est expliqué dans pourquoi deux banques répondent différemment.

Plusieurs biens en portefeuille : l'analyste change de grille

Les formules ne changent pas, leur lecture si. Dès que les loyers pèsent lourd dans le revenu total retenu, l'analyste cesse de raisonner en ratio et raisonne en exposition : concentration sur un même prêteur, corrélation des biens entre eux, capacité à absorber deux vacances simultanées. Ce basculement n'est plus arithmétique ; il est traité dans Le mur du 4e bien.

Le reste à vivre, second verrou des investisseurs

Je ne publie ici aucun montant de reste à vivre, pour une raison simple : il n'en existe aucun d'opposable. Tout chiffre trouvé en ligne est la grille d'un établissement, recopiée sans sa date.

Ce qui se démontre, en revanche, c'est pourquoi ce critère plafonne les investisseurs plus vite que le ratio. Le taux d'effort est un rapport : il se maintient quand revenus et charges augmentent dans la même proportion. Le reste à vivre est un montant, comparé à un barème de charges de la vie courante qui ne suit pas la progression de votre patrimoine. Chaque opération ajoute une mensualité certaine face à un loyer le plus souvent pondéré, donc amputé : le montant qui reste se réduit, même quand le ratio ne bouge pas.

Second effet, plus subtil, qui explique beaucoup de refus incompréhensibles : dans la méthode différentielle, l'excédent de loyer gonfle le revenu retenu pour le ratio, mais nombre d'établissements refusent de l'intégrer au revenu qui sert au reste à vivre. Le dossier passe la première barrière et tombe sur la seconde. Un accord de principe devenu refus sans explication claire ? C'est très souvent là qu'il faut chercher.

Sept pièces pour faire retenir le maximum de vos loyers

Dans cet ordre, et chacune supprime une raison de vous appliquer l'hypothèse la plus défavorable.

1. Les baux signés et les preuves d'encaissement : quittances, relevés du gestionnaire, relevés bancaires. Une annonce ne prouve rien.
2. L'avis de taxe foncière de chaque bien. À défaut, l'analyste retient une estimation, rarement en votre faveur.
3. Le dernier appel de charges, ventilé entre récupérable et non récupérable : la pièce qui prouve que votre charge réelle est inférieure à ce que la grille suppose.
4. Les déclarations de revenus locatifs, avec le tableau de rapprochement vu plus haut si le régime affiche un résultat faible.
5. Le tableau d'amortissement de chaque prêt en cours, assurance comprise. Ce qui compte : le capital restant dû et l'échéance réelle, pas le montant emprunté à l'origine.
6. Un prévisionnel unique, cohérent avec les pièces. Deux versions en circulation suffisent à faire tomber un dossier.
7. Une synthèse en tête de dossier. Le modèle de tableau de synthèse patrimoniale que réclament les comités sur les dossiers à plusieurs biens est détaillé dans Le mur du 4e bien, qui en est l'article de référence.

L'erreur la plus commune n'est pas un défaut de solvabilité : c'est un dossier envoyé en vrac, sans sommaire, où l'analyste reconstitue lui-même la situation et finit par appliquer l'hypothèse la plus prudente sur chaque ligne.

Pour situer votre point de départ, posez vous-même le rapport C ÷ R : revenus d'activité et charges de crédit existantes, hors revenu locatif. Une division suffit, et aucun outil en ligne ne va plus loin : pondération, formule et grille de reste à vivre appartiennent à l'établissement et ne se connaissent qu'au dépôt. Ce qui se chiffre ici, c'est la charge que le nouveau prêt ajouterait au numérateur : le simulateur de mensualité en donne l'échéance. Si plusieurs crédits sont déjà en cours, faire comparer les deux formules sur vos chiffres, au téléphone, avant tout dépôt, évite une première réponse défavorable qui resterait dans le dossier.