Investissement locatif · Question précise
Acheter un bien occupé : financer un logement vendu avec son locataire
Un logement vendu loué s'achète avec son bail : le loyer que la banque retient, les pièces à exiger du vendeur, le calendrier si vous voulez y habiter.
Un bien vendu occupé s'achète avec son bail : la vente ne met pas fin à la location et l'acquéreur devient le bailleur du locataire en place. Le prêt s'instruit comme un prêt locatif ; la banque retient le loyer en place, pondéré, s'il est prouvé par un bail écrit et des quittances, même quand il est inférieur au marché. Y habiter suppose un congé encadré par la loi, et une attente qui peut se compter en années.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Un bien vendu loué s'achète avec son bail : la vente ne met pas fin à la location, et vous devenez le bailleur du locataire en place.
- Le vendeur doit vous transmettre à l'acte le dépôt de garantie du locataire, puisque sa restitution incombera au nouveau bailleur.
- La banque retient le loyer en place comme tout revenu locatif, pondéré, si un bail écrit et des quittances régulières le prouvent.
- Un loyer inférieur au marché reste celui que la banque retient : votre plan doit tenir avec lui, pas avec le loyer espéré après relocation.
- Habiter un bien vendu loué suppose un congé encadré par la loi, et une attente qui peut se compter en années avant que le logement soit libre.
Un bien « vendu occupé » s'achète avec son locataire et son bail en cours. Pour la banque, c'est plutôt une bonne nouvelle : un loyer déjà encaissé se prouve, là où un loyer futur s'estime. Encore faut-il que les pièces suivent, et que votre projet soit celui d'un bailleur : si vous comptez habiter le logement, le calendrier ne dépend plus de vous. Cette page appartient au dossier consacré à l'investissement locatif.
Qu'achète-t-on exactement quand le logement est loué ?
Le logement et le bail. La vente ne met pas fin à la location : le code civil interdit à l'acquéreur d'expulser le locataire dont le bail a date certaine, sauf si le contrat de bail lui a réservé ce droit — faites-le lire au notaire —, et vous devenez le bailleur du locataire en place. À son départ, c'est à vous que le dépôt de garantie sera réclamé : la loi met sa restitution à la charge du nouveau bailleur, et une convention contraire passée avec le vendeur n'a d'effet qu'entre vous deux.
Trois points à régler dans l'acte, pas après :
- le loyer de la période en cours se répartit entre le vendeur et vous : l'acte le dit, faites-le vérifier plutôt que de le supposer ;
- le dépôt de garantie du locataire doit vous être transmis par le vendeur, puisque sa restitution vous incombera : vérifiez que l'acte le prévoit et que la somme est versée ;
- les impayés antérieurs : faites écrire par le notaire qui en poursuit le recouvrement, et n'inscrivez pas une créance douteuse à votre budget. Un locataire en retard au jour de la vente le sera probablement encore le mois suivant.
Le viager occupé est un autre sujet.
Le loyer en place : une preuve, pas une estimation
La banque retient le loyer en place comme tout revenu locatif : le plus souvent pour une partie seulement, parfois en totalité, selon sa propre méthode, et dans la norme d'endettement. Le bail en cours ne change pas la règle ; il change la qualité de la preuve.
Le loyer du locataire en place entre dans vos revenus après pondération, et la mensualité du nouveau prêt dans vos charges. La pondération n'est écrite dans aucun texte : elle relève de chaque établissement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Ce que l'analyste fait du bail :
- bail écrit, quittances, loyer versé par virement : le loyer est retenu pour son montant réel, pondéré. C'est le cas favorable, plus solide qu'une attestation de valeur locative ;
- loyer nettement inférieur au marché — locataire ancien, loyer jamais révisé : la banque retient le loyer du bail, pas celui espéré après relocation. Votre plan doit tenir avec le loyer d'aujourd'hui ;
- bail verbal, locataire parent du vendeur, quittances introuvables : le loyer risque d'être compté pour zéro, et le bien instruit comme un logement vide.
La pondération, et l'écart entre calcul classique et différentiel, sont détaillés dans l'article sur les revenus locatifs et l'endettement.
Les pièces à obtenir du vendeur avant l'offre
Avant l'offre, pas après : ces pièces fixent le prix autant que le financement.
| Pièce | Ce qu'elle établit |
|---|---|
| Bail signé et ses avenants | Le loyer, la date d'effet, l'échéance, la nature de la location : vide ou meublée |
| Quittances ou relevé de gestion des douze derniers mois | La régularité réelle des paiements |
| État des lieux d'entrée | L'état dans lequel le locataire devra rendre le logement |
| Montant du dépôt de garantie | La somme que le vendeur doit vous transmettre à l'acte |
| Dernière révision de loyer et décompte de charges | Ce qui est récupérable, et ce qui ne l'a jamais été |
| Diagnostics, dont la performance énergétique | La possibilité de continuer à louer sans travaux |
| Mandat de gestion en cours, s'il existe | Ce qui vous lie, ou non, au gestionnaire du vendeur |
Sans bail ni quittances, vous perdez la pièce sur laquelle la banque aurait retenu le loyer. Une question est aussi à poser au notaire, et elle ne se tranche pas ici : le locataire bénéficie-t-il, dans votre cas, d'un droit de priorité pour acheter ? La réponse dépend de la manière dont la vente a été engagée, et elle conditionne le calendrier.
Habiter le logement un jour : un calendrier à faire confirmer par écrit
Tant que le bail court, le logement n'est pas libre, et le locataire n'a aucune obligation de partir parce que le propriétaire a changé. Reprendre le logement pour l'habiter passe par un congé, qui doit être justifié par la décision de reprise, se donne pour l'échéance du bail et suppose un délai de préavis que la loi fixe. Et lorsqu'on a acheté un bien occupé, elle ajoute un verrou : si le terme du bail en cours tombe peu après la date d'acquisition, le congé pour reprise donné pour ce terme ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai compté depuis l'acquisition — et le congé pour vendre connaît ses propres reports, comptés de la même date. L'attente peut donc se compter en années. Faites confirmer par écrit, par le notaire, la première date à laquelle le logement pourrait être libre.
Pour le crédit, deux effets.
Le prêt est instruit comme un prêt locatif, parce que c'est ce qu'il est au jour de la demande : votre loyer ou votre mensualité actuelle reste dans vos charges, le loyer du bien entre dans vos revenus après pondération, et l'achat ne compte pas comme une résidence principale.
Les aides à la résidence principale ne suivent pas. Le prêt à taux zéro, notamment, suppose une occupation effective dans un délai que le bail en cours ne permet généralement pas de tenir.
1 an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition si postérieure ; porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé à compter du départ à la retraite, à condition qu’il soit loué dans l’intervalle sous conditions de ressources, de loyer et de déclaration
Un logement vendu loué, dont le bail s'achève après ce délai, ne remplit pas cette condition d'occupation, hors le cas particulier du logement destiné à être occupé au départ à la retraite, que le même texte prévoit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article D. 31-10-6 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
La décote d'un bien occupé : une affaire seulement si le bail la justifie
Un logement loué se vend en général moins cher qu'un logement libre : tous ceux qui cherchent à se loger sont exclus du cercle des acheteurs. L'ampleur de la décote dépend du bail : c'est lui qu'il faut lire pour juger le prix.
- La durée qui reste à courir. Un bail qui s'achève bientôt rapproche le bien d'un logement libre ; un bail tout juste renouvelé l'en éloigne.
- Le niveau du loyer. Un loyer bas explique une décote, il ne la compense pas : c'est avec ce loyer que vous rembourserez.
- L'état du logement. Vous visitez un bien habité, meublé par un autre, rarement en détail : les travaux se découvrent au départ du locataire.
- Le classement énergétique. Un bien mal classé et occupé vous oblige à financer des travaux en présence du locataire, ou à les attendre. Ce que la loi restreint, à quelles échéances, et le montage qui va avec sont traités dans l'article sur les biens classés F ou G.
La banque, elle, raisonne sur le prix de l'acte : une décote ne crée pas d'apport, et une valeur d'expertise « libre » supérieure au prix n'ouvre pas un prêt plus large.
Lyon et Villeurbanne : situer le loyer en place avant l'offre
Vérifiez avant l'offre, auprès de la mairie du bien, comment le loyer en place se situe par rapport aux règles locales : un analyste attentif ne retient pas pour son plein montant un loyer dont rien ne dit qu'il est tenable. Un loyer très inférieur, lui, restera le vôtre tant que le bail court. Le sujet est traité dans l'article sur le financement locatif à Lyon. Si le bien est loué meublé ou en colocation, lisez aussi le règlement de copropriété : la banque ne le fera pas pour vous, et c'est lui qui dit si l'usage actuel peut continuer.
Avant l'offre d'achat : faire du bail un revenu finançable
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : il ne rédige ni le bail ni le congé, ne tranche pas une question de droit locatif et ne promet ni accord ni taux. Son travail : transformer le bail du vendeur en revenu lisible par un prêteur.
- Réunir les pièces du bail et refaire le calcul avec le seul loyer prouvé, pondéré selon l'établissement visé.
- Mesurer l'endettement avec vos charges actuelles, loyer ou prêt en cours compris.
- Annoncer clairement le projet à la banque : bailleur durable, ou future résidence principale avec une date de libération réaliste.
- Chiffrer les travaux probables, énergétiques d'abord, et décider s'ils entrent dans le prêt.
- Prévoir l'assurance emprunteur adaptée à un bien loué : voir l'article sur l'assurance d'un investissement locatif.
Les pièces personnelles sont listées sur la page des pièces à réunir, et les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Avant l'offre d'achat, soumettez le bail en place à une lecture de prêteur, par téléphone, avec l'annonce et les dernières quittances.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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