Fundamentos del préstamo hipotecario
¿Puede el banco imponerme domiciliar mis ingresos en su entidad?
Ningún texto obliga a domiciliar ingresos para un préstamo hipotecario. Calcule la contraprestación solicitada y négociele antes de la oferta.
No: ningún texto obliga a un prestatario a domiciliar sus ingresos en el banco que le presta, y ninguno prohíbe al banco solicitarlo. Es una condición comercial, negociable como el tipo de interés. Cuando condiciona el préstamo, la oferta debe declararla y evaluar su coste. Se negocia antes de la emisión de la oferta, comparando el coste de los productos vinculados con la ganancia obtenida de la diferencia de tipo de interés concedida.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Ningún texto obliga a domiciliar los ingresos para un préstamo hipotecario: es una condición comercial negociable, no una obligación legal.
- El antiguo mecanismo que regulaba la domiciliación ha desaparecido del código: la práctica no está prohibida, ahora se rige por el derecho común del contrato.
- Cuando una contraprestación condiciona el préstamo, la oferta debe evaluar su coste: es la mejor palanca de negociación del expediente.
- Un paquete bancario se calcula comparando los productos realmente nuevos con la diferencia de tipo de interés concedida, durante el período de compromiso solicitado.
- La contraprestación se negocia antes de la emisión de la oferta: una vez emitida, el plazo sirve para leer el documento, no para renegociarlo.
No: no text obliges a borrower to domiciliate their income in the bank that lends to them. It is a commercial condition, negotiable like the interest rate, before the offer. One of the fundamentals of a mortgage loan.
Domiciliation of income: what the law says today
Nothing. Article L. 313-25 of the Consumer Code lists nine mentions of the loan offer; none refers to domiciliation. Its current version carries the amendment “LOI n° 2019-486 du 22 mai 2019 — art. 206”.
The former provision has left the code. The practice remains permitted: what is written applies, the rest does not exist.
Require it in writing and quantified in the offer
The offer must state the conditions that condition the loan, giving an evaluation of their cost. A domiciliation required as such is part of it.
This is your lever. And domiciliation rarely comes alone: account, card, home insurance, savings.
Quantify the package in three steps
Compare, over the commitment period: the cost of the products you would not have taken, and the gain of the rate discount. If the former prevails, the discount costs you.
- Isolate the products that are truly new.
- Translate the discount into euros, to be read with the TAEG.
- Compare over the commitment period, not over that of the loan.
Ils y entrent, débours réels compris. En revanche, une cotisation de carte bancaire ou une prime d'assurance habitation souscrite « pour la relation » n'entre pas dans le TAEG : comparer deux offres sur le seul TAEG laisse donc ces charges hors du champ.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
Two offers at the same TAEG can therefore cost differently. Vocabulary: read the displayed rates.
| What the bank asks for | What is required by law | What is negotiable |
|---|---|---|
| Domiciliation of income | Nothing: no text imposes it on the borrower | Its principle, its duration, and the consideration obtained in exchange |
| Opening of a deposit account | Nothing, apart from the technical necessity of the payment of installments | The account maintenance fees, the card range |
| Borrower insurance of the lender | Nothing: the choice of insurer belongs to the borrower | The proportion, the guarantees, and the change during the loan |
| Savings to open or transfer | Nothing | The amount, the very existence of the line |
| Home insurance, provident insurance | Nothing | The maintenance of your current contract |
Identify the clause: read a loan offer.
Cambiar de banco después del préstamo
Todo depende del contrato: una cláusula puede prever la pérdida de la ventaja, a menudo un aumento del tipo de interés. Sin cláusula escrita, no hay palanca automática.
La movilidad bancaria (artículo L. 312-1-7 del código monetario y financiero) traslada sus flujos, no sus compromisos. Vuelva a leer la cláusula, la duración y la sanción. Vea también renegociar o comprar y el banco en línea.
Negocie antes de la emisión de la oferta
Nunca después: el plazo de reflexión sirve para leer, y toda modificación impone una nueva oferta.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le maintien des conditions protège l'emprunteur d'un changement de taux ; il n'ouvre aucune fenêtre de négociation. Toute modification, y compris sur les contreparties, suppose l'émission d'une nouvelle offre et fait repartir le délai.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Discuta las contraprestaciones durante la instrucción.
- Hágalas escribir en las condiciones particulares.
- Verifique la oferta recibida antes de aceptarla.
Varios bancos al mismo tiempo: la contraprestación se vuelve cuantificable
Toute publicité et tout document destinés aux emprunteurs doivent indiquer de manière apparente l’étendue des pouvoirs de l’intermédiaire, notamment s’il travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs ou en qualité de courtier indépendant
Cette indication est due dans toute publicité et tout document destinés aux emprunteurs. Elle répond à la question qui commande la valeur d'une mise en concurrence : combien d'établissements peuvent réellement être sollicités, et lesquels.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 322-3 du code de la consommation — Légifrance
Presentado al mismo tiempo a varios establecimientos, el expediente hace que las contraprestaciones sean comparables: intermediario o banco en directo. El seguro tiene su régimen: la ley Lemoine. Los gastos del intermediario: lo que cuestan.
Rechazar, con una oferta concurrente en mano
Puede rechazar; el banco puede entonces rechazar el préstamo o revisar sus condiciones. Prepare este rechazo con otra oferta en mano.
Pregunte: ¿qué pasa con el tipo de interés sin domiciliación y cuánto cuestan cada año los productos vinculados? Haga calcular esta contraprestación por teléfono.
Cree su expediente: el tipo de interés y las contraprestaciones se negocian conjuntamente.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Hipoteca en Lyon: preguntas frecuentes
- Intermediario o banco directamente: la comparación honesta y los 5 casos en los que le desaconsejo al intermediario Intermediario o banco directamente: lo que aporta cada uno, lo que ninguno puede prometer y los cinco casos en que ir solo al banco basta.
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