Fondamentaux du crédit immobilier · Question précise
TAEG : comment le lire et comparer deux offres de prêt sans vous tromper
Le TAEG réunit intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée et frais d'intermédiaire. Ce qu'il contient, ce qu'il ignore, comment comparer.
Le TAEG ramène à un taux annuel le coût complet du crédit : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée par la banque et frais d'intermédiaire. Les frais d'acquisition et d'acte notarié n'y entrent pas. Deux TAEG ne se comparent que si le montant, la durée, la garantie et la quotité d'assurance sont les mêmes sur les deux propositions ; le coût total en euros mesure ensuite l'écart.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le TAEG réunit intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée et frais d'intermédiaire ; frais d'acquisition et acte notarié en sont exclus.
- Deux TAEG ne se comparent que si montant, durée, garantie et quotité d'assurance sont alignés sur les deux propositions.
- À frais identiques, l'écart entre taux annoncé et TAEG grandit sur un prêt court ou de petit montant : les frais fixes pèsent sur moins d'intérêts.
- C'est le TAEG, pas le taux débiteur affiché, qui se compare au seuil de l'usure : un taux affiché raisonnable n'exclut pas un refus.
- Sur un prêt revendu avant son terme, l'offre aux frais initiaux les plus bas peut l'emporter, même avec un TAEG légèrement supérieur.
Le TAEG est le seul chiffre d'une proposition de prêt qui additionne tout ce que le crédit vous coûte : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance exigée par la banque et frais d'intermédiaire. Bien lu, il départage deux offres — à condition qu'elles portent sur le même montant, la même durée, la même garantie et la même assurance. Il ne dit rien, en revanche, des frais d'acquisition, qui ne sont pas un coût du crédit. Cette page appartient au dossier des fondamentaux du crédit immobilier.
Qu'est-ce que le TAEG, en une phrase ?
C'est le coût complet de votre crédit, ramené à un taux annuel. Le taux débiteur — celui qu'on vous annonce au téléphone — ne mesure que les intérêts ; le taux annuel effectif global y ajoute tous les frais à payer pour obtenir le prêt. Il est donc toujours plus élevé que le taux annoncé, et c'est lui qu'il faut regarder.
Taux annuel effectif global
Le sigle TAEG est d'usage. Un document qui écrit encore « taux effectif global » ou « TEG » sur un crédit immobilier emploie une dénomination périmée : c'est un détail, mais il dit l'âge du modèle que l'on vous remet.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Il figure sur la simulation de la banque, sur la fiche d'information standardisée qui précède l'offre, et dans l'offre. Un document qui n'affiche qu'un taux débiteur ne permet pas de comparer : demandez le document complet. La fiche est décrite dans l'article qui lui est consacré.
Que contient le TAEG, et qu'est-ce qui n'y entre pas ?
La règle tient en une ligne : y entre tout ce qui est nécessaire pour obtenir le crédit, ou pour l'obtenir aux conditions annoncées ; n'y entre pas ce qui tient à l'achat du bien lui-même.
| Poste | Dans le TAEG ? | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|
| Intérêts du prêt | Oui | Le taux débiteur et sa nature, fixe ou révisable |
| Frais de dossier de la banque | Oui | Le montant retenu, après négociation éventuelle |
| Garantie exigée : caution ou hypothèque | Oui | Quelle garantie a servi au calcul |
| Assurance emprunteur exigée par la banque | Oui | Quel contrat et quelle quotité ont servi au calcul |
| Frais d'un intermédiaire en crédit | Oui | Qu'ils figurent bien dans l'assiette, au montant du mandat |
| Frais d'ouverture et de tenue d'un compte imposé | Oui | Si l'ouverture du compte conditionne le prêt |
| Évaluation du bien demandée par la banque | Oui | Si elle vous est facturée |
| Droits de mutation et frais d'acte du notaire | Non | Ils se budgètent à part |
| Pénalités en cas de manquement de votre part | Non | Elles figurent aux conditions générales |
Deux lignes de ce tableau, symétriques et souvent confondues, se lisent sur le texte.
Cela vaut pour les honoraires d'un mandataire comme pour ceux de tout autre intermédiaire : s'ils sont dus, ils doivent apparaître dans le calcul de la banque. Un TAEG qui les oublie est flatteur et faux.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
À ne pas confondre avec les frais de garantie — caution, hypothèque —, qui sont nécessaires pour obtenir le crédit et entrent donc dans le calcul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
À retenir : le TAEG mesure le coût de votre crédit, pas le coût de votre achat. Pour le budget complet de l'opération, ajoutez ce qu'il laisse dehors. Les honoraires de Sandy Mascart, eux, sont écrits sur la page honoraires.
Pourquoi le TAEG est-il toujours plus haut que le taux annoncé ?
Parce qu'il ne mesure pas la même chose. Le taux annoncé rémunère l'argent prêté ; le TAEG ajoute les frais, en tenant compte de la date à laquelle vous payez chacun d'eux. Des frais payés le premier jour pèsent plus lourd dans le calcul que la même somme étalée sur toute la durée.
Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés
Le calcul est actuariel : il cherche le taux qui rend égales, date par date, la somme prêtée et la totalité de ce que vous versez. C'est ce qui permet de comparer deux échéanciers de formes différentes.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Deux effets en découlent. D'abord, à frais identiques, l'écart entre taux annoncé et TAEG est plus grand sur un prêt court ou de petit montant : les mêmes frais fixes se répartissent sur moins d'intérêts. Un écart large sur un petit prêt ne signale donc pas une mauvaise offre. Ensuite, une banque peut afficher le taux débiteur le plus bas de votre comparaison et le TAEG le plus haut, si ses frais de dossier, sa garantie ou son assurance coûtent plus cher : c'est exactement ce que le TAEG existe pour révéler. La construction d'un taux affiché est détaillée dans l'article sur le barème bancaire.
Comment comparer deux offres avec le TAEG ?
Chaque TAEG repose sur les hypothèses de son document : deux TAEG ne se comparent qu'à hypothèses identiques. Cinq gestes, dans l'ordre.
- Alignez le montant et la durée. Deux propositions de durées différentes ne se comparent pas au TAEG : redemandez l'une sur la durée de l'autre.
- Alignez la garantie. Caution d'un organisme ou hypothèque : les coûts diffèrent, et une partie d'une caution peut vous être restituée en fin de prêt, ce que le TAEG ne voit pas.
- Alignez l'assurance, le poste qui fausse le plus de comparaisons. Vérifiez sur chaque document quel contrat a servi au calcul — celui de la banque ou un contrat extérieur — et pour quelle quotité.
- Relevez ce qui est conditionnel. Un taux consenti contre la domiciliation des revenus ou la souscription d'autres produits n'a pas le même prix réel qu'un taux sans contrepartie, et ces contreparties n'entrent pas toutes dans le TAEG.
- Comparez enfin le coût total en euros, affiché à côté du TAEG : le taux pour classer, le coût pour mesurer l'écart.
Pour isoler l'assurance, un second taux existe.
La différence entre deux taux annuels effectifs globaux : l'un calculé en supposant l'assurance intégralement exigée par le prêteur, l'autre en supposant qu'aucune assurance n'est exigée
Cette différence permet de comparer deux contrats d'assurance sans toucher au reste de l'offre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-12 du code de la consommation — Légifrance
Sa lecture et ses limites sont traitées dans l'article sur le TAEA.
Cinq situations où le TAEG ne suffit plus
Il ne ment pas : il répond à une question précise, pas aux voisines.
- Vous ne garderez pas le prêt jusqu'au bout. Le TAEG suppose un crédit mené à son terme. En cas de revente au bout de quelques années, les frais payés au départ pèsent sur une durée bien plus courte que celle du calcul. Entre deux offres proches, celle aux frais initiaux les plus bas peut alors l'emporter, même avec un TAEG légèrement supérieur.
- Le taux n'est pas fixe. Sur un prêt révisable, le calcul suppose que le taux de départ ne bouge pas : le chiffre décrit une hypothèse, pas un coût.
- Le prêt comporte un différé ou des paliers. Le TAEG reste juste, mais ne dit pas ce que vous payez chaque mois pendant chaque période : c'est l'échéancier qu'il faut lire.
- Plusieurs prêts se combinent. Un prêt aidé à taux nul adossé au prêt principal change le coût de l'ensemble ; chaque prêt porte son propre TAEG, et aucun ne résume le montage.
- Les documents n'ont pas le même statut. Le TAEG d'une simulation repose sur des éléments déclarés, celui de l'offre sur des éléments vérifiés. Seul le second engage la banque.
Quel rapport entre le TAEG et le taux d'usure ?
C'est le TAEG, et non le taux annoncé, qui se compare au seuil de l'usure. Une banque ne peut pas émettre une offre dont le coût complet dépasse ce seuil. Un dossier peut donc être refusé alors que le taux débiteur proposé paraît raisonnable : ce sont les frais et l'assurance qui lui ont fait franchir la limite.
Sont surtout concernés les emprunteurs dont l'assurance coûte cher — âge, santé, profession — et les prêts courts. Les leviers sont ceux de l'assiette : assurance extérieure moins chère, autre garantie, frais renégociés. Les seuils, publiés chaque trimestre par la Banque de France, changent : ils ne sont pas recopiés ici. Le mécanisme est décrit dans l'article sur le taux d'usure.
Comparer sur des bases saines : la méthode
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne fixe aucun taux et n'en promet aucun. Le travail consiste à rendre les propositions comparables avant votre choix.
- Demander chaque proposition sur les mêmes bases : montant, durée, garantie, quotité d'assurance. C'est la condition pour lire les TAEG côte à côte.
- Réunir les propositions dans un seul tableau : taux débiteur, TAEG, coût total, frais de dossier, garantie, assurance, contreparties exigées.
- Vérifier l'assiette de chaque TAEG : honoraires d'intermédiaire inclus, garantie conforme au dossier, bonne assurance.
- Faire chiffrer l'assurance à part quand un contrat extérieur est possible, pour mesurer ce que la délégation change vraiment.
- Relire l'offre contre la simulation à son arrivée : seul le TAEG de l'offre compte, et tout écart doit s'expliquer. La lecture complète est dans l'article sur l'offre de prêt, ligne à ligne.
Pour comparer des propositions fermes plutôt que des simulations, partez d'un dossier complet : la liste est sur la page des pièces à réunir. Deux propositions en main, sans savoir laquelle retenir ? Faire départager vos deux offres par téléphone, les deux documents sous la main.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
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