Frais de courtage : combien, qui paie, et à quel moment

Les frais de courtage sont libres, fixés par le mandat que vous signez, et rien ne peut vous être demandé avant le versement des fonds prêtés. Les formules qui circulent — « c'est gratuit », « c'est un pourcentage », « c'est la banque qui paie » — décrivent des situations différentes, dont aucune n'est la règle. Cette page répond à trois questions : combien, qui paie, à quel moment. Elle appartient à l'ensemble consacré à mon métier, mes honoraires et ma transparence. Ma propre rémunération, elle, est tenue à jour sur la page honoraires, poste par poste — elle n'est pas recopiée ici, pour qu'il n'en existe jamais deux versions.

L'utilité d'un intermédiaire face à une démarche menée seul a son propre article ; le document que vous signez a le sien.

Combien coûte l'intermédiation en prêt immobilier ?

Le prix de l'intermédiation est donc un prix libre. L'article L. 519-6 du code monétaire et financier, texte de référence du secteur, interdit de percevoir une somme avant un certain événement — on y vient — mais ne fixe aucun plafond. Aucun autre texte n'en fixe.

Pourquoi personne ne peut vous annoncer un tarif de marché

Aucune source publique ne publie de niveau d'honoraires : ni barème, ni fourchette, ni moyenne. La donnée n'existe nulle part, parce qu'aucune autorité n'a mandat pour la produire sur un prix libre.

Les chiffres lus ailleurs — un pourcentage rond, un forfait — ne viennent ni de l'ACPR, ni de la Banque de France, ni de l'ORIAS, mais de professionnels et de comparateurs qui décrivent leur propre grille et l'appellent « le marché ». Ce n'est pas malhonnête ; ce n'est simplement pas une donnée de référence.

Retenez-en une chose : « les honoraires de courtage sont d'environ tant » ne vaut rien, d'où que la phrase vienne. La seule question utile est combien VOUS allez payer, à qui, et à quelle condition.

Où lire le montant qui vous sera réellement demandé

Dans le mandat, avant la première démarche, et nulle part ailleurs. Le montant y figure en euros, ou en pourcentage avec son assiette et son plancher éventuel. Exprimé en pourcentage ? Faites écrire l'équivalent en euros pour votre montant : un pourcentage se lit vite et se sous-estime tout aussi vite.

Trois formulations rendent le prix indéterminable au moment où vous signez, et doivent vous faire ralentir : un montant « selon barème en vigueur » sans le barème en annexe, un pourcentage sans assiette, et des « frais de dossier » distincts des honoraires sans que le mandat dise ce qu'ils couvrent. La lecture d'un mandat est détaillée ligne à ligne ici.

Qui paie, vous ou la banque ?

Deux flux, deux logiques

Le premier flux : vos honoraires. Contractuels, leur montant et leur fait générateur sont écrits dans le mandat. Ils vous sont facturés et entrent dans le coût total de votre crédit.

Le second flux : la commission de l'établissement prêteur. Elle rémunère l'apport d'affaires, relève de conventions bilatérales entre la banque et l'intermédiaire, et varie d'un établissement à l'autre. Son niveau n'est publié nulle part : une convention commerciale bilatérale n'a pas de registre, et ni l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, ni la Banque de France, ni le registre unique des intermédiaires — qui enregistre des immatriculations, pas des rémunérations — ne le recensent. Seul l'intermédiaire peut vous répondre sur ce flux : c'est à lui que la question se pose.

Ce qu'on doit vous dire sur ce second flux — son existence, son caractère variable, les liens capitalistiques ou contractuels qui unissent un intermédiaire à ses prêteurs — relève d'obligations précises, réunies dans les liens avec les prêteurs, ce qu'on doit vous dire.

Ce flux explique une bonne part des malentendus du secteur. C'est lui qui permet d'annoncer « sans honoraires », et lui qui empêche un intermédiaire d'être totalement neutre entre deux établissements. La bonne question n'est donc pas « touchez-vous une commission bancaire ? » — la réponse est presque toujours oui — mais « les commissions que vous percevez diffèrent-elles d'une banque à l'autre, et de combien ? ». Posez-la : la réponse en dit long.

Quand payez-vous, exactement ?

Trois précisions, car ce texte est aussi le plus mal utilisé de la profession.

Ce n'est pas la gratuité. L'article décale le paiement, il ne le supprime pas. Un intermédiaire dont le dossier aboutit est payé — à la fin, sur des fonds débloqués, pas au début, sur votre trésorerie.

Ce n'est l'avantage de personne. C'est la loi, pour le réseau national comme pour le cabinet de quartier. La présenter comme un engagement personnel, c'est vendre une obligation légale comme un geste commercial.

Le déclencheur est le versement des fonds, pas l'accord de la banque. Ni un accord de principe, ni une offre éditée, ni même une offre acceptée ne déclenchent rien tant que les fonds ne sont pas versés — et entre l'acceptation et le déblocage s'intercalent encore des délais légaux incompressibles.

À cela s'ajoute, dans mon cas, une mention portée au registre des intermédiaires : je ne suis pas habilité à encaisser des fonds. Ce n'est pas un argument commercial, c'est une caractéristique de mon immatriculation, et elle est vérifiable en ligne sur le registre de l'ORIAS sous le numéro 26000541.

Un intermédiaire peut-il être vraiment gratuit ?

Le modèle sans honoraires n'est pas suspect en soi : il est cohérent, assumé par plusieurs acteurs, et peut très bien servir votre intérêt. Mais il déplace la question. Si toute la rémunération vient des banques et diffère de l'une à l'autre, le choix de l'établissement recommandé n'est plus tout à fait indépendant de la commission. C'est un conflit d'intérêts structurel, pas une accusation : il existe dans tous les modèles, et se traite par la transparence.

Le test que je vous conseille est simple. Demandez, au premier rendez-vous : « si je choisis la banque B plutôt que la banque A, votre rémunération change-t-elle ? » Une réponse claire vaut mieux qu'un tarif bas.

Les honoraires entrent-ils dans le TAEG, et peuvent-ils être financés ?

L'administration le dit sans ambiguïté : sa fiche pratique sur le TAEG range parmi les éléments à inclure les « frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt » (service-public.gouv.fr, fiche F2456, vérifiée le 16 avril 2025).

Deux conséquences rarement énoncées.

Avec ou sans honoraires, deux propositions se comparent au TAEG, jamais au taux nominal. Un taux nominal un peu plus bas peut produire un TAEG plus élevé une fois les honoraires réintégrés — et inversement. Le simulateur de mensualité met les deux hypothèses côte à côte sur la même durée.

Des honoraires élevés consomment de la marge sous le taux d'usure. Comme ils entrent dans le TAEG, lui-même plafonné par le seuil de l'usure, ils peuvent contribuer à faire passer un dossier déjà tendu au-dessus de ce seuil. C'est rare, mais je l'ai vu, et c'est toujours au pire moment.

Le financement des honoraires par le prêt lui-même dépend de l'établissement et de la nature des frais. Il s'arbitre dossier par dossier, et avant le dépôt : il modifie le montant emprunté, donc le plan de financement, donc l'étude.

Les honoraires sont-ils négociables ?

L'erreur classique : négocier le chiffre en laissant la mission vague. La baisse acquise, vous découvrez ensuite que la renégociation de l'assurance emprunteur, la mise en concurrence de la garantie ou le suivi jusqu'au déblocage ne faisaient pas partie de la prestation. Négociez plutôt quatre points : le périmètre exact, le nombre d'établissements réellement sollicités, ce qui reste dû en cas d'abandon du projet, et la date de fin du mandat.

Courtier en ligne, réseau ou cabinet local : ce que chaque modèle vous offre

Les trois modèles du courtage se distinguent surtout par l'origine de leur rémunération — et c'est elle, plus que le tarif affiché, qui détermine ce que vous obtenez en face.

Aucun modèle n'est supérieur en soi. Un dossier standard et pressé n'a pas les mêmes besoins qu'un dossier atypique à défendre devant un comité : c'est le sujet de l'article qui compare l'intermédiaire et la banque en direct.

L'intermédiation vous coûte-t-elle plus qu'elle ne vous rapporte ?

Je ne publierai pas d'écart moyen entre une offre négociée et une offre obtenue en direct. Un tel chiffre n'a de sens qu'accompagné de sa méthode, de sa période et de son échantillon, et je n'ai pas de relevé daté à produire. Sans cela, un écart moyen est un argument de vente, pas une donnée.

Ce que je peux vous donner, c'est la méthode, et surtout les trois conditions qui la rendent honnête : même durée, même garantie — une caution et une hypothèque ne coûtent pas la même chose — et même quotité d'assurance. Qu'une seule diffère, et vous ne comparez plus rien. La grille complète est dans l'article sur la consultation de plusieurs intermédiaires.

Le bon support de cette comparaison a un nom : la fiche d'information standardisée européenne, remise avant l'offre, qui réunit TAEG, durée, garantie et coût de l'assurance au même endroit pour chaque proposition. Voir ce que la FISE contient.

Que se passe-t-il si vous n'obtenez pas votre prêt ?

Deux situations, deux suites. Le refus des banques : rien n'est dû, et vous devriez repartir avec les motifs écrits du refus, utiles pour la suite — voir l'article sur le refus de prêt. L'abandon de votre projet en cours de recherche : rien n'est dû au titre de l'entremise, mais certains mandats prévoient une indemnité de résiliation. C'est l'une des clauses que je regarde en premier sur un mandat concurrent, et pas pour la valider. Je ne peux pas vous dire si elle est due : je n'ai aucune décision à citer, et je n'en invente pas. Ce que je peux vous dire, c'est où se situe la question. L'interdiction vise toute somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier « ou d'entremise quelconque ». La vraie question est donc ce que la somme réclamée rémunère en réalité, pas le nom de la clause — et qu'elle soit écrite et lisible n'y répond pas. Avant de payer quoi que ce soit à ce titre, faites examiner la clause par une association de consommateurs, l'agence départementale d'information sur le logement ou un avocat.

Trois lignes à faire écrire avant de signer

Une seule chose à retenir : faites écrire dans le mandat le montant en euros, le fait générateur, et ce qui reste dû si le projet s'arrête. Trois lignes. Un professionnel qui les écrit sans discuter vous dit, par ce seul geste, l'essentiel de sa manière de travailler.

La page honoraires publie, poste par poste et avec sa date de relecture, ce qui est arrêté et ce qui ne l'est pas encore : c'est là que le montant paraîtra, et nulle part ailleurs. Si vous constatez un écart entre cette page et un document que je vous remets, c'est le document qui doit être corrigé, et je vous demande de me le signaler. Un mandat déjà en main ? Faites contrôler ces trois lignes au téléphone avant de le signer.