Fundamentos del préstamo hipotecario
Expediente de préstamo hipotecario: la lista exacta de documentos a presentar
Documentos por perfil, el orden que evita retrasos y lo que el banco lee realmente en sus tres últimos extractos bancarios.
Un expediente de préstamo se basa en siete familias de documentos comunes a todos los perfiles: identidad, situación familiar, domicilio, ingresos, cuentas y cargas, ahorro y aportación, y bien financiado. El perfil solo cambia la profundidad exigida en los ingresos. El banco espera los extractos de todas las cuentas, y un expediente completo en el primer envío: los documentos que dependen de un tercero lento se solicitan primero.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El expediente se basa en una base común de siete familias de documentos; lo que varía según el perfil es la profundidad exigida en los ingresos.
- El banco solicita los extractos de todas las cuentas, incluso las poco utilizadas: una cuenta olvidada que reaparece parece una ocultación.
- Un analista lee los extractos por el comportamiento, no por el saldo: un descubierto, un rechazo de cargo o una transferencia inexplicada pesan mucho.
- Los documentos que dependen de un tercero lento se solicitan primero; los que ya están en su poder se recogen mientras se espera a los demás.
- No existe una duración universal de validez: cada documento debe estar actualizado a la fecha probable de emisión de la oferta, no a la de la presentación.
Un expediente de préstamo se juzga por su completitud al primer envío. Completo y ordenado, evita las solicitudes de información adicionales y protege el calendario de la venta: estas son las piezas, su forma y su orden, uno de los fundamentos de un expediente de crédito. La continuación: la oferta de préstamo; los errores de fondo: los errores de expediente.
Las piezas a proporcionar comunes a todos los expedientes
Siete familias, independientemente de su perfil: identidad, situación familiar, domicilio, ingresos, cuentas y cargas, ahorro, bien financiado. Solo la profundidad exigida sobre los ingresos varía.
| Familia | Piezas esperadas | Trampa común |
|---|---|---|
| Identidad | Documento de identidad en vigor, para cada prestatario | Un documento caducado durante el estudio bloquea la emisión de la oferta |
| Situación familiar | Libro de familia, contrato de matrimonio o de Pacs, sentencia de divorcio | El régimen matrimonial cambia la estructura: se proporciona desde el principio |
| Domicilio | Justificante de domicilio reciente, y las tres últimas recibos de alquiler | El recibo vale como prueba del aumento de la carga: no lo reemplace por un extracto |
| Ingresos | Tres últimos recibos de nómina, contrato de trabajo, dos últimos avisos de imposición | El aviso de imposición debe corresponder al hogar real, no a una composición anterior |
| Cuentas y cargas | Tres últimos extractos de todas las cuentas, tablas de amortización de los créditos en curso | «Todas las cuentas» significa también aquellas que ya no utiliza |
| Ahorro y aportación | Extractos de ahorro, justificante del origen de los fondos, plan de ahorro salarial | Una aportación visible pero sin explicar equivale a una aportación ausente |
| Bien financiado | Contrato de arras o promesa, descriptivo, diagnósticos | Un contrato de arras no firmado por todas las partes no es utilizable |
Una cuenta olvidada que surge parece una ocultación. Una discrepancia con sus avisos de imposición es la primera señal detectada.
Los documentos adicionales según su perfil
Cuanto más variable o reciente sea su ingreso, más atrás remontará el banco: busca una regularidad que pueda reproducirse.
- Contrato indefinido: nómina de diciembre; si el salario es variable, las de los dos años anteriores.
- Contrato temporal, trabajo temporal, periodo de prueba: contratos y nóminas de los últimos años, certificado de empleo, registros de misiones (el préstamo sin contrato indefinido).
- Autónomo, administrador, profesional liberal: balances y paquetes contables, extracto de inscripción, certificado de regularidad social y fiscal, remuneración de administración, previsión si el ejercicio es atípico (el trabajador no asalariado).
- Inversor, sociedad civil inmobiliaria: contratos de arrendamiento, impuestos municipales, tablas de amortización, ingresos inmobiliarios; estatutos, acta que autoriza el préstamo y cuentas de la sociedad civil inmobiliaria.
- Funcionario: decreto de nombramiento definitivo o certificado del empleador.
- No residente: ingresos y avisos de imposición locales traducidos, contrato, justificante de domicilio. Reserve más tiempo (expatriados y no residentes).
Sus extractos bancarios: las seis líneas que causan recelo
El banco lee allí su comportamiento, no su saldo: regularidad de los flujos, margen al final del mes, compromisos no declarados.
- Un descubierto, aunque sea de un solo día.
- Un rechazo de cargo, una comisión de intervención.
- Una transferencia entrante sin explicación.
- Un crédito no declarado.
- Juegos de azar regulares.
- Un saldo a cero cada fin de mes.
Los tres meses anteriores a la presentación se preparan.
Un apport recibido por donación: primero, el documento escrito
Un documento, nunca una explicación: un escrito que califique la transferencia y su declaración fiscal de donación.
Plazo de declaración de la donación familiar: un mois ().
Trois conditions cumulatives posées par l'article 790 G du code général des impôts : une somme d'argent, un donateur qui n'a pas atteint l'âge limite fixé par ce texte au jour du don, un donataire majeur ou émancipé. Le lien de parenté est limitatif, et le plafond s'apprécie par couple donateur-donataire sur une période glissante fixée par le même article.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 790 G du code général des impôts — Légifrance
Acumulación que debe cuantificar el notario: la donación familiar. Un préstamo familiar es una deuda, que debe declararse como tal.
Los documentos sobre el inmueble
- Siempre: contrato de arras firmado por todos, descriptivo, diagnósticos (DPE a la cabeza).
- Propiedad horizontal: las tres últimas actas, cargas, obras votadas.
- Nueva construcción: contrato de reserva y calendario de llamadas de fondos.
- Obras: presupuestos firmados.
El orden que hace ganar tres semanas
- Terceros lentos, de inmediato: certificado de regularidad, balances firmados, actas del síndico, traducciones.
- Terceros rápidos: recibos, liquidación de reembolso anticipado, certificado de empleo.
- Lo que ya tiene: nóminas, avisos, extractos, identidad.
- El contrato de arras, al final: no espere para comenzar.
El analista, por su parte: lo que el banco mira y en qué orden.
Documentos válidos hasta la oferta
Cada banco fija su propia regla de vigencia. Proporcione siempre el documento más reciente: un documento caducado impide la emisión de la oferta.
- Nóminas, avisos, extractos: anticipe el cambio de mes.
- Identidad, título de residencia, certificados: válidos a la fecha probable de la oferta.
- Libro de familia, contrato de matrimonio, sentencia: una vez es suficiente.
Los errores de forma que hacen devolver un expediente
- Un escaneo ilegible o truncado.
- Una firma faltante.
- Capturas de pantalla de la aplicación en lugar de los extractos oficiales.
- Documentos enviados al hilo del agua: un envío único, nombrado y ordenado, se tramita más rápido.
Marque sus documentos en la página de los documentos a reunir. Haga revisar su lista por teléfono.
Cree su expediente y deposite todos sus documentos de una sola vez.
Fuentes
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