Dossier de prêt immobilier : la liste exacte des pièces à fournir

Un dossier de prêt se juge à sa complétude au premier envoi, pas à son poids. Complet et ordonné, il évite les relances et protège le calendrier de la vente. Ce que je vois le plus souvent : un emprunteur qui a réuni trente pièces en deux jours, dont il manque les trois qui prennent trois semaines à obtenir. Le dossier part quand même, la banque le met en attente, et le calendrier glisse sans que personne ne l'ait décidé. Sur les fondamentaux d'un dossier de crédit, c'est le retard que je constate le plus souvent.

Ici, on parle pièces, forme et ordre, jusqu'au dépôt. La suite — édition de l'offre, délai de réflexion, déblocage — est dans l'article sur l'offre de prêt ; les erreurs de fond à corriger en amont, dans les erreurs de dossier.

Les sept familles de pièces communes à tous les dossiers

Deux règles pour tous. Fournissez les relevés de tous vos comptes, y compris ceux ouverts ailleurs et peu utilisés : un compte oublié qui surgit en cours d'instruction ressemble à une dissimulation, même vide. Et soignez la cohérence avec vos avis d'imposition : un écart entre revenu déclaré et avis est le premier signal qu'un analyste relève.

Les pièces en plus selon votre profil

Salarié en CDI

Trois bulletins de salaire, le contrat de travail, et le bulletin de décembre qui récapitule l'année. Primes ou variable ? Ajoutez les bulletins de décembre des deux années précédentes : c'est ce qui fait retenir une part de votre variable au lieu de l'écarter.

CDD, intérim, période d'essai

Les contrats successifs des deux à trois dernières années, les bulletins correspondants et l'attestation d'emploi en cours ; pour l'intérim, les relevés de missions et l'attestation de l'agence. Signalez une période d'essai en cours : la cacher ne sert à rien, elle figure sur le contrat. Le raisonnement complet : le prêt sans CDI.

Travailleur indépendant, gérant, profession libérale

Les deux à trois derniers bilans et comptes de résultat, les liasses fiscales, l'extrait d'immatriculation à jour, l'attestation de régularité sociale et fiscale, et le détail de votre rémunération de gérance. Dernier exercice atypique ? Ajoutez un prévisionnel signé par votre expert-comptable : il évite qu'un exercice creux serve de base de calcul. Voir le financement d'un travailleur non salarié.

Investisseur, multipropriétaire et SCI

Les baux en cours, les avis de taxe foncière, le tableau d'amortissement de chaque crédit immobilier détenu, et la déclaration de revenus fonciers. Pour une société civile immobilière : statuts à jour, extrait d'immatriculation, procès-verbal autorisant l'emprunt, et les comptes si la société existe déjà.

Fonctionnaire

Le socle, plus l'arrêté de titularisation ou l'attestation employeur. La stabilité est acquise ; ce sont les compléments de rémunération et l'indemnité de résidence que les établissements retraitent chacun à leur façon.

Non-résident

Les justificatifs de revenus du pays de résidence traduits, l'avis d'imposition local, le contrat de travail, un justificatif de domicile étranger et souvent un relevé de compte français. La vigilance est renforcée : prévoyez plus de temps, pas plus de pièces. Pays, devise des revenus et statut fiscal changent en revanche la liste des banques prêtes à instruire : voir le prêt immobilier des expatriés et non-résidents.

Vos relevés de compte : ce que la banque y lit vraiment

C'est la partie du dossier dont personne ne parle, et pourtant celle qui fait basculer les avis. L'analyste y cherche des signaux, pas des chiffres.

Les six lignes qui font tiquer un analyste

1. Un découvert, même d'un seul jour. Il ne dit pas que vous manquez d'argent : il dit que vous vivez sans marge. C'est le signal le plus pénalisant, et le plus facile à effacer avec trois mois d'anticipation.
2. Un rejet de prélèvement, une commission d'intervention. Un incident caractérisé se voit tout de suite et se commente mal.
3. Un virement entrant inexpliqué, surtout d'un montant rond. Il sera questionné : documentez-le avant qu'il soit vu.
4. Un prélèvement d'organisme de crédit non déclaré. L'oubli est presque toujours de bonne foi, mais il ruine la confiance : la banque doute alors du reste de la déclaration.
5. Des dépenses de jeux d'argent régulières. Aucun jugement moral : c'est traité comme une dépense non maîtrisée.
6. Un solde qui retombe à zéro chaque fin de mois. Même sans incident, aucune épargne ne se constitue — donc aucune mensualité supplémentaire ne peut être absorbée.

Conclusion pratique : les trois mois qui précèdent le dépôt comptent déjà. Préparez-les.

Justifier un apport reçu par donation, écrit à l'appui

Deux cas se présentent. Le don familial de somme d'argent se déclare à l'administration fiscale dans un délai qui court à compter du don — un mois (31 décembre 2023) — et il ouvre droit, sous conditions, à une exonération spécifique :

31 865 €

Trois conditions cumulatives posées par l'article 790 G du code général des impôts : une somme d'argent, un donateur qui n'a pas atteint l'âge limite fixé par ce texte au jour du don, un donataire majeur ou émancipé. Le lien de parenté est limitatif, et le plafond s'apprécie par couple donateur-donataire sur une période glissante fixée par le même article.

En vigueur depuis le

31 décembre 2023

Source

Article 790 G du code général des impôts — Légifrance

Un point souvent ignoré change l'addition : cette exonération n'est pas le seul dispositif, et elle se cumule avec l'abattement de droit commun des donations en ligne directe. Un parent qui aide son enfant mobilise deux enveloppes, pas une — d'où l'écart entre le montant lu sur les comparateurs et celui qu'annonce le notaire.

Ne calculez pas ce cumul vous-même : il dépend du lien de parenté, du nombre de donateurs et des donations déjà consenties pendant la période de rappel fixée par le code général des impôts. Faites-le chiffrer par le notaire ou le service des impôts, avant le virement. Vérifiez aussi s'il existe, à la date du don, un dispositif temporaire propre aux sommes affectées à l'achat d'un logement : ces mesures de loi de finances sont bornées dans le temps, et rater leur date de fin coûte cher.

Le prêt familial, lui, n'est pas un apport : c'est une dette. Formalisez-le par écrit ; remboursable, il entre dans vos charges. Le déguiser en don se retourne contre l'emprunteur : la banque le découvre sur les relevés des mois suivants.

Dans les deux cas, produisez le document avant que la question ne soit posée. Un apport documenté d'emblée rassure ; justifié après relance, il devient suspect.

Les pièces sur le bien : compromis, diagnostics, copropriété

Le compromis ou la promesse signés de toutes les parties, le descriptif du bien et les diagnostics obligatoires — en tête, le diagnostic de performance énergétique, devenu un critère d'analyse à part entière.

En copropriété, ajoutez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant des charges courantes et l'état des travaux votés. Une banque qui découvre un ravalement voté après avoir édité son offre reprend son calcul.

Dans le neuf : le contrat de réservation et l'échéancier d'appels de fonds. Avec travaux : des devis d'entreprises, pas une estimation manuscrite. Un devis signé engage ; une estimation ne vaut rien dans un plan de financement.

Dans quel ordre réunir les pièces pour ne pas perdre trois semaines

La règle : ce qui dépend d'un tiers se demande en premier, ce qui dépend de vous se fait pendant l'attente.

1. Ce qui vient d'un tiers lent : attestation de régularité sociale et fiscale, extrait d'immatriculation, bilans signés par l'expert-comptable, procès-verbaux d'assemblée générale auprès du syndic, documents étrangers à traduire. À demander le jour où le projet devient sérieux.
2. Ce qui vient d'un tiers rapide : quittances de loyer, décompte de remboursement anticipé d'un crédit, attestation d'emploi.
3. Ce que vous détenez déjà : bulletins, avis d'imposition, relevés, pièce d'identité, livret de famille.
4. Ce qui arrive en dernier : le compromis signé, souvent postérieur au reste — ne l'attendez surtout pas pour commencer.

Une pièce à demander tôt vaut deux pièces à relancer plus tard.

L'analyste, lui, ouvre le dossier par un autre bout, et savoir lequel change la façon de le présenter : ce que la banque regarde, et dans quel ordre. La liste des pièces à réunir est tenue à jour sur la page qui leur est consacrée.

Garder des pièces valables jusqu'à l'édition de l'offre

Trois catégories, à traiter différemment.

Les pièces à date fixe se renouvellent seules : bulletins, avis d'imposition, relevés. Le piège est le changement de mois : un dossier déposé en fin de mois avec les trois derniers bulletins se verra réclamer le suivant deux semaines plus tard. Anticipez-le.

Les pièces à validité propre se vérifient à la date probable d'édition de l'offre, pas à celle du dépôt : pièce d'identité, titre de séjour, attestation de régularité sociale et fiscale, extrait d'immatriculation. Une carte d'identité qui expire dans quelques semaines se règle maintenant.

Les pièces figées ne se périment pas : livret de famille, contrat de mariage, acte de donation, jugement. Elles se fournissent une fois ; si on vous les redemande, le dossier a en général changé de mains.

Un réflexe couvre les trois cas : à chaque relance, demandez à la banque à quelle date d'édition de l'offre elle travaille. Vous saurez aussitôt quoi renouveler.

Les erreurs de forme qui font renvoyer un dossier

Sans rapport avec la qualité du projet, elles coûtent pourtant des jours.

• Un scan illisible ou tronqué. Un relevé sans son en-tête, sans le nom du titulaire ou sans la page de solde n'est pas un justificatif.
• Une pièce périmée en cours d'instruction, faute d'avoir vérifié sa validité à la date probable d'édition de l'offre.
• Une signature manquante sur un compromis, un mandat ou un contrat.
• Des captures d'écran d'application bancaire à la place des relevés officiels : refusées, quel que soit leur contenu.
• Des pièces envoyées au fil de l'eau, en dix courriels successifs. Un dossier arrivé en une fois, nommé et ordonné, est instruit plus vite qu'un dossier arrivé en morceaux — à contenu strictement identique.

Ce n'est pas de l'esthétique : un dossier à reconstituer est repoussé au lendemain, un dossier complet et rangé se traite dans la journée. C'est la part du délai sur laquelle vous avez la main.

Pour repérer les pièces lentes avant qu'elles ne bloquent le calendrier, faites relire votre liste de pièces par téléphone avant le premier envoi.