Prêteurs, panel et offre de prêt · Guide
Comment la banque étudie un dossier de prêt : les six étapes, dans l'ordre
Revenu retenu, taux d'effort, tenue de compte, apport, bien, garantie : l'ordre dans lequel la banque lit un dossier, et ce qui fait échouer chaque étape.
Une banque étudie un dossier de prêt en six étapes, toujours dans le même ordre : revenu retenu, taux d'effort et maturité, reste à vivre et tenue de compte, apport et épargne résiduelle, bien et sa valeur, garantie et contreparties. Les trois premières sont écrites avant le rendez-vous et ne se rattrapent pas ; les trois dernières se préparent et se négocient. La plupart des dossiers s'arrêtent à la troisième.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- L'examen d'un dossier suit un ordre fixe : revenu retenu, taux d'effort et maturité, reste à vivre et tenue de compte, apport, bien, garantie.
- Les trois premières étapes se préparent avant le rendez-vous et ne se rattrapent pas ; les trois dernières se préparent et se négocient encore.
- Le reste à vivre n'a aucun barème officiel publié : chaque établissement applique sa propre grille interne, non communiquée et révisable.
- L'évaluation du bien financé doit être réalisée par un expert indépendant du processus de décision d'octroi, selon des normes reconnues.
- Un crédit souscrit, un changement de situation professionnelle ou une hausse du montant demandé rouvrent l'examen même après le dépôt du dossier.
Une banque étudie un dossier de prêt en six étapes, toujours dans le même ordre : revenu retenu, taux d'effort, reste à vivre et tenue de compte, apport, bien, garantie. Connaître cet ordre permet de préparer ce qui ne se rattrape pas, et de répondre juste quand une objection tombe. Chaque étape conditionne la suivante, et la plupart des dossiers s'arrêtent à la troisième. Cette page appartient à l'ensemble consacré aux prêteurs et à leurs documents.
Les pièces à réunir et la lecture de chaque revenu ont leurs propres pages : la liste des pièces et le revenu retenu par la banque. Ici : l'ordre de l'examen, et ce qui fait échouer chaque étape.
Une analyse imposée par la loi, et qui vous protège
Le crédit n'est accordé que si le prêteur a pu vérifier que les obligations du contrat seront vraisemblablement respectées. L'article L. 313-16 du code de la consommation lui impose, avant de conclure, une évaluation rigoureuse de la solvabilité, appuyée sur des informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et aux dépenses, et contrôlées « en se référant notamment à des documents vérifiables ». L'analyse n'est pas une faveur commerciale : c'est une obligation dont la banque répond.
Trois règles voisines expliquent l'essentiel de ce qui se passe au guichet.
Le prêteur doit vous avertir que le crédit ne peut pas être accordé s'il ne peut pas évaluer. L'article R. 313-15 va jusqu'à lui imposer de conserver la preuve de cet avertissement, sur support durable, pendant toute la durée du contrat. D'où son insistance sur une pièce qui vous semble accessoire : pour lui, elle ne l'est pas.
Le prêteur doit vous indiquer les délais dans lesquels les pièces doivent lui parvenir (article R. 313-16). Rarement annoncé, ce délai se demande à l'ouverture du dossier : c'est le seul moyen de savoir s'il avance ou s'il attend.
Une analyse mal faite ne se retourne pas contre vous. L'article L. 313-17 interdit au prêteur de résilier ou de modifier ensuite le contrat au motif que les informations étaient incomplètes ou qu'il a mal vérifié la solvabilité — sauf s'il est avéré que des informations essentielles ont été sciemment dissimulées ou falsifiées. La responsabilité de l'analyse est la sienne. L'inverse vaut aussi : une omission volontaire de votre part rouvre tout.
Étape 1 — Le revenu retenu, à fixer avant de chercher un bien
La banque ne reprend pas le total de vos virements : elle qualifie chaque revenu, puis le retient, le pondère ou l'écarte. Un même bulletin de salaire ne produit pas le même revenu retenu selon le contrat, l'ancienneté, la part variable et la régularité.
Ce qui fait échouer l'étape : un revenu récent sans historique, une part variable non contractuelle, une activité indépendante dont le dernier exercice est en baisse, une pension alimentaire sans jugement. La méthode, revenu par revenu : le revenu retenu, net, brut ou imposable.
Un dossier bâti sur un revenu que la banque n'aurait pas retenu ne se répare pas plus loin.
Étape 2 — Le taux d'effort et la maturité, deux bornes vite vérifiées
Une fois le revenu retenu établi, deux bornes s'appliquent. Elles ne dépendent d'aucun établissement : ce sont des critères d'octroi imposés à tous les prêteurs par le Haut Conseil de stabilité financière.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit et aux sociétés de financement. Le texte s'ouvre sur « Outre leurs critères propres » : ces bornes s'ajoutent à la politique de chaque banque, elles ne s'y substituent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
La maturité se compte différé compris : c'est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement, pas l'amortissement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Toléré dans les cas d'entrée en jouissance décalée par rapport à l'octroi, la période d'amortissement restant elle-même bornée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Leur mécanique, la marge de dérogation trimestrielle et l'usage qu'en font les banques sont détaillés dans l'article consacré au taux d'endettement. Une seule chose à retenir ici : ces deux bornes ne sont pas ce qui fait échouer un dossier. Elles se vérifient en quelques secondes, souvent avant le rendez-vous, et les respecter, même largement, ne vaut pas accord.
Une définition compte à cette étape : elle ouvre une part de la marge de dérogation et plusieurs dispositifs d'aide.
emprunteur (ou co-emprunteurs) en accession à la première propriété au sens de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation
La décision ne redéfinit pas la notion : elle renvoie à la définition du prêt à taux zéro dans le code de la construction et de l'habitation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Étape 3 — Le reste à vivre et la tenue de compte, là où tout se joue
C'est ici que deux banques divergent sur un même dossier, et ici que la plupart des dossiers s'arrêtent. Raison simple : cette étape n'a pas de règle publiée.
Le reste à vivre n'a aucun barème officiel
Aucun texte, aucun arrêté, aucune publication d'observatoire ne fixe de grille de reste à vivre opposable en matière d'octroi. Les seules grilles chiffrées du droit relèvent du surendettement et de la saisie des rémunérations : des planchers d'exécution forcée, plus bas que ce qu'exige un prêteur : s'y fier surestimerait votre capacité. Les grilles appliquées sont internes, non publiées et révisables — d'où l'absence de tout montant ici. Le sujet est développé dans l'article sur le taux d'endettement et le reste à vivre.
Le bon réflexe : demander à votre interlocuteur quel reste à vivre son établissement applique pour votre composition de foyer. La question est légitime et appelle une réponse chiffrée. Une banque qui refuse de la donner vous renseigne déjà sur la suite.
La tenue de compte, seul examen qualitatif du dossier
Les relevés des derniers mois sont lus ligne à ligne, et ce n'est pas le solde qui compte. Ce qui alerte : rejets de prélèvement, commissions d'intervention, découverts répétés en fin de mois, virements réguliers vers des plateformes de jeu ou de trading, crédits renouvelables actifs, gros retraits d'espèces inexpliqués.
Le détail de cette lecture : l'article sur les pièces du dossier. Cette étape se prépare sur la période que la banque va lire, pas la semaine du dépôt — et cette période est déjà écrite quand vous entrez dans son bureau.
Étape 4 — L'apport et l'épargne résiduelle : garder une réserve rassure
Deux chiffres distincts, et les confondre coûte des dossiers.
L'apport est ce que vous injectez dans l'opération. Il réduit le montant emprunté, mais couvre d'abord ce que la banque finance mal : les frais d'acquisition et les frais de garantie.
L'épargne résiduelle est ce qui vous reste après la signature. L'analyste la regarde en dernier avant de trancher : c'est elle qui dit si un imprévu tournera à l'incident de paiement. Un dossier qui vide l'épargne pour gonfler l'apport peut être moins bien reçu qu'un dossier au même taux d'effort qui garde une réserve.
Ce qui fait échouer l'étape : un apport arrivé récemment sans traçabilité, une donation non déclarée, un prêt familial présenté comme un don. La provenance des fonds se justifie, et par écrit.
Étape 5 — Le bien et sa valeur, évaluée hors du circuit de décision
Le dossier porte aussi sur ce qui sera pris en garantie, et le code encadre de près son évaluation.
Lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l'évaluation du bien financé, l'article L. 313-20 du code de la consommation exige que celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi, selon des normes d'évaluation fiables tenant compte des normes reconnues au niveau international.
Les articles R. 313-17 à R. 313-19 précisent cette indépendance : évaluateur externe, sans lien de subordination, familial ou capitalistique avec le prêteur ni intérêt économique sur le bien, ou interne, si sa tâche est indépendante, sur le plan fonctionnel et hiérarchique, du processus de décision de crédit, le prêteur prévenant les conflits d'intérêts. Le même décret fixe diplômes, expérience et mise à jour continue des connaissances.
Conséquence pratique : une valeur qui vous paraît basse ne se discute pas avec le conseiller, et « le marché est à tel niveau » ne suffit pas. Ce qui se discute : les éléments de comparaison retenus, l'état du bien, les travaux déjà financés.
Ce qui fait échouer l'étape : un bien atypique, une surface difficile à comparer, un immeuble en difficulté, un diagnostic de performance énergétique qui annonce des travaux non financés.
Étape 6 — La garantie et les contreparties, la seule étape qui se négocie
La garantie d'abord : caution d'un organisme, hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Le choix n'est pas toujours le vôtre ; chaque forme a son coût d'entrée et son coût de sortie, et une part de ce coût peut vous revenir à la fin. Voir le comparatif des garanties et ce qui vous est restitué sur une caution.
Les contreparties ensuite : domiciliation des revenus, assurance du bien, produits d'épargne, cartes. Absentes du taux affiché, elles font pourtant partie du prix réel de l'offre, et sont écrites noir sur blanc dans la rubrique « obligations supplémentaires » du document précontractuel — voir la fiche d'information standardisée européenne et la contrepartie de domiciliation.
Les six étapes d'un coup d'œil
| Étape | Ce qui est examiné | Ce qui la fait échouer | Se rattrape-t-elle ? |
|---|---|---|---|
| 1. Revenu retenu | La nature et la régularité de chaque revenu, pas leur total | Un revenu récent, variable ou non contractuel, écarté ou pondéré | Non, mais le montage peut être revu |
| 2. Taux d'effort et maturité | Les deux bornes d'octroi, charges en cours comprises | Un crédit à la consommation non soldé, un différé mal compté | Oui, en soldant ou en rallongeant |
| 3. Reste à vivre et tenue de compte | Ce qui reste après charges, et le comportement des derniers mois | Des rejets, des découverts répétés, un crédit renouvelable actif | Non : la période lue est déjà écrite |
| 4. Apport et épargne résiduelle | Ce qui entre dans l'opération, et ce qui reste après | Un apport non tracé, une épargne entièrement consommée | Oui, en justifiant ou en gardant une réserve |
| 5. Bien et valeur | L'évaluation par un expert indépendant du décideur | Un bien atypique, des travaux non financés, un diagnostic dégradé | Partiellement, par les éléments de comparaison |
| 6. Garantie et contreparties | La sûreté retenue et les produits liés exigés | Un refus de caution, une contrepartie inacceptable | Oui : c'est l'étape qui se négocie |
Dossier déjà déposé ? Lisez d'abord la colonne de droite : elle dit où porter l'effort, et où il est perdu.
Entre le dépôt et l'offre, trois événements qui rouvrent l'examen
Un crédit souscrit entre-temps. Location avec option d'achat, paiement en plusieurs fois, crédit renouvelable réactivé : tout apparaît au fichier consulté par le prêteur ou sur les relevés redemandés avant l'édition de l'offre. Quoi solder, quand et pourquoi : l'article sur les crédits à solder.
Un changement de situation professionnelle. Démission, rupture conventionnelle, changement de statut : le revenu retenu de l'étape 1 bouge, et tout le reste avec lui.
Une augmentation du montant demandé. L'article L. 313-18 du code de la consommation impose au prêteur de réévaluer la solvabilité, sur la base d'informations mises à jour, avant d'accorder une augmentation significative du montant total du crédit après la conclusion du contrat — à moins que ce crédit supplémentaire n'ait été prévu dès l'évaluation initiale. D'où la règle : une enveloppe de travaux se déclare au départ, jamais en cours de route.
Si l'un de ces événements survient après la signature du compromis, le calendrier compte plus que le motif : voir l'article sur le prêt refusé après compromis.
Trois mains, et comment ne pas perdre de temps entre elles
Un dossier passe par trois personnes, et c'est ce qui explique l'essentiel des délais.
Le conseiller ou l'intermédiaire monte le dossier. Il recueille, qualifie, présente. C'est là que se décide la façon dont l'opération est racontée — achat tendu ou projet préparé —, et cela ne se rattrape pas plus loin.
L'analyste instruit. Il ne vous rencontre pas : il lit des pièces, applique des normes internes, écrit un avis. Ce qui n'est pas dans le dossier n'existe pas pour lui ; une explication donnée à l'oral et non consignée ne franchit pas cette porte.
L'échelon d'engagement décide quand le dossier sort des normes internes. Plus il est atypique, plus il monte, et plus il attend. Un dossier standard ne voit jamais cet échelon.
Deux conséquences. Chaque pièce manquante fait redescendre le dossier d'une main, et la file recommence : un dossier envoyé complet du premier coup avance bien plus vite qu'un dossier envoyé vite. Et une objection du conseiller n'est pas toujours la sienne : demandez si elle vient de lui ou de l'analyse, la réponse à y apporter n'est pas la même.
Ce que la banque vous doit, accord ou refus
À l'issue de la vérification, le prêteur doit vous informer dans les meilleurs délais du rejet éventuel de votre demande. Lorsque la décision est fondée sur la consultation du fichier des incidents de remboursement, il doit vous en informer et vous communiquer le résultat de cette consultation ainsi que les renseignements qui en sont issus. Ces obligations figurent aux derniers alinéas de l'article L. 313-16 du code de la consommation.
Deux obligations complètent le tableau. L'article L. 313-11 impose au prêteur ou à l'intermédiaire de fournir gratuitement des explications adéquates, dont les effets spécifiques du crédit proposé et les conséquences d'un défaut de paiement, notamment en cas de réalisation des garanties. L'article L. 313-12 impose une mise en garde gratuite lorsque, compte tenu de votre situation financière, le contrat peut induire des risques spécifiques pour vous.
Un refus sans motif, sans explication et sans mention du fichier consulté n'est donc pas un refus complet. Quoi en faire dans les jours qui suivent : l'article sur le refus de prêt.
Préparer dans l'ordre, et tester son dossier avant le rendez-vous
On ne prépare pas un dossier en optimisant la fin. Les étapes 1 à 3 sont écrites avant le rendez-vous et ne se rattrapent pas ; les étapes 4 à 6 se préparent et se négocient. Le calcul de capacité se fait donc au départ, sur le revenu réellement retenu, et pas une fois le compromis signé.
La liste des pièces à réunir couvre les étapes 1 à 3 ; le simulateur de coût total, les étapes 4 et 5 : à partir d'un prix, ce que l'opération coûte en tout et ce qu'il reste à emprunter, frais et garantie compris. Pour savoir à quelle étape votre dossier risque de caler, avant le premier rendez-vous en banque : le passer au crible des six étapes par téléphone.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
- Dossier de prêt immobilier : la liste exacte des pièces à fournir Les pièces à fournir par profil, l'ordre qui évite trois semaines de retard, et ce que la banque lit vraiment dans vos trois derniers relevés.
- Net imposable, net à payer, brut : quel revenu la banque retient vraiment ? Net à payer, brut, imposable, primes, dividendes, loyers : ce que la banque retient vraiment, pour calculer votre capacité avant de chercher un bien.
- Taux d'endettement : la règle HCSF, sa marge de dérogation et ce que la banque en fait Calculez votre taux d'endettement comme l'analyste : charges retenues, reste à vivre, dérogation HCSF, et les leviers pour repasser sous le plafond.
- Prêt immobilier refusé : les 12 raisons réelles et le plan d'action des 15 jours Prêt immobilier refusé : trouvez le vrai motif parmi les 12 plus courants, corrigez-le preuve à l'appui et redéposez dans le bon ordre en quinze jours.
Tous les articles du sujet : Prêteurs, panel et offre de prêt
Passer au calcul : Capacité d’emprunt