Reunificación, renegociación, préstamo puente
Venta larga: cómo financiar una compra cuando la escritura se firma meses después de la arras
Venta larga: cuándo presentar la solicitud, cómo mantener la oferta válida hasta la escritura y cómo el vendedor evita el puente.
Una venta larga es un contrato de arras cuya escritura se fija a largo plazo: la financiación debe absorber esta diferencia. Solicitar la hipoteca pronto fija la tasa, a condición de obtener del prestamista, por escrito, una validez de oferta que cubra la fecha de la escritura, ya que una oferta aceptada caduca si la escritura no se firma en el plazo que establece. Esperar supone una condición suspensiva más larga y expone a las condiciones del día de la presentación.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Una venta larga es un contrato de arras cuya escritura se fija a largo plazo: la financiación debe absorber esta diferencia de calendario, y todo se decide ahí.
- Una oferta de préstamo aceptada caduca si la escritura no se firma en el plazo que establece, salvo acuerdo de las partes para un plazo más largo.
- Solicitar la hipoteca pronto fija la tasa y las condiciones, pero expone la oferta a la caducidad; esperar expone a las condiciones del día de la presentación.
- La condición suspensiva describe un préstamo realista a la fecha de presentación del expediente, no a la del contrato de arras.
- Por parte del vendedor, un contrato de arras firmado, renuncia purgada y préstamo del comprador obtenido, puede reemplazar el puente para financiar la recompra.
En una venta larga, la escritura se firma seis meses, nueve meses o más después del contrato de arras. Alinee su préstamo con esa fecha: la oferta y el acuerdo de seguro tienen una duración limitada. Para el vendedor, es una alternativa al préstamo puente y a la compra-venta.
¿Qué es exactamente una venta larga?
Un contrato de arras cuya escritura queda fijada a largo plazo. El derecho de desistimiento, la condición suspensiva y el depósito de garantía se mantienen igual. La fecha se negocia como el precio.
¿Cuándo debe el comprador solicitar su préstamo?
El vendedor desea una condición suspensiva corta; la ley solo establece un mínimo. Pero una oferta obtenida demasiado pronto puede expirar antes de la escritura.
C'est un minimum, pas un usage. Dans une vente longue, rien n'interdit de stipuler une durée nettement supérieure, et c'est le premier point à négocier : la clause doit laisser le temps d'obtenir une offre à une date compatible avec celle de l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
| Solicitar el préstamo de inmediato | Solicitar el préstamo más tarde | |
|---|---|---|
| Condición suspensiva | Corta, como en una venta ordinaria | Larga, o fijada a una fecha próxima a la escritura |
| Lo que usted asegura | El financiamiento y sus condiciones, desde ahora | Nada hasta varios meses después |
| Lo que usted arriesga | Que la oferta expire antes de la escritura si su duración no se ha ampliado | Que el mercado, o una situación personal, haya cambiado entre tanto |
| Lo que debe obtener | Del prestamista, por escrito, una validez de oferta que cubra la fecha de la escritura | Del vendedor, una condición suspensiva lo suficientemente larga para presentar la solicitud en el momento adecuado |
La primera vía es la más segura, si la duración de la oferta se ajusta antes del depósito.
¿Cuánto tiempo es válida una oferta aceptada?
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Ces deux durées se comptent en jours, à partir de la réception de l'offre. Elles ne disent rien de ce que devient l'offre une fois acceptée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Tras la aceptación, la oferta caduca si la venta no se firma dentro del plazo que ella establece, salvo que se haya convenido un plazo más largo (artículo L. 313-36 del código de consumo).
- Compare la cláusula de validez con la fecha de la escritura.
- Solicite la prórroga desde el momento de la presentación, con el contrato de arras adjunto: es un criterio de elección entre bancos.
- Mantenga un margen.
Consulte la oferta de préstamo y el plazo de reflexión.
Proteja su tipo de interés hasta la escritura
Una oferta aceptada a tipo de interés fijo conserva su tipo; una simulación no obliga. En caso contrario, redacte una condición suspensiva realista: consulte la redacción de la condición suspensiva. Informe de cualquier cambio de empleo o nuevo crédito después de la escritura.
Lado del vendedor: la venta larga, una alternativa al préstamo puente
El precio de su venta se convierte en la aportación de su compra, sin anticipo.
- Contrato de arras firmado, préstamo del comprador obtenido: algunos bancos financian sin puente.
- Préstamo del comprador en espera: el banco espera o propone un puente.
- Sin contrato de arras: el préstamo puente clásico.
La quotité rapporte le montant du relais à la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû. Un compromis signé sur ce bien donne à cette valeur une base incontestable.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance
Las cláusulas que debe negociar con el notario
- Una fecha límite para la escritura.
- La posibilidad de firmar antes.
- Una condición suspensiva coherente, con posible prórroga.
- El destino del depósito de garantía.
- La articulación con su propia venta.
Compare con el calendario del contrato de arras a las llaves.
Leo el proyecto de contrato de arras, elijo el momento del depósito y pido por escrito la validez de la oferta. Los documentos · los honorarios.
¿Fecha de escritura fijada? Cree su expediente o compárela por teléfono con la duración de la oferta.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Tipos de hipoteca en Lyon: los tipos actuales por plazo
- Oferta de préstamo: plazo de reflexión, validez y cómo no tener que empezar de nuevo Plazo de reflexión calculado al día, validez de las condiciones y modificaciones que obligan a reemitir la oferta: acepte su oferta sin perder tiempo.
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