Condition suspensive de prêt : les quatre chiffres qui vous protègent, et comment les fixer

Bien rédigée, la condition suspensive de prêt vous libère du compromis et vous rend chaque somme versée si le prêt est refusé ; mal rédigée, elle risque de ne pas jouer. Tout se décide dans la demi-heure qui précède la signature : la clause est encore modifiable, le vendeur veut signer, et c'est le seul moment où l'acquéreur a vraiment la main. Presque personne ne s'en sert. Cette page, qui fait partie des fondamentaux du crédit immobilier, donne la liste à apporter à ce rendez-vous.

Une clause écrite avant l'avis de la banque : à relire à l'avance

D'où la plupart des accidents : une clause censée protéger d'un refus, écrite avant que quiconque sache si le prêt sera accordé, sur un formulaire conçu pour aller vite.

Deux conséquences pratiques, avant tout le reste.

Demandez le projet d'acte à l'avance, pas le jour de la signature. Vingt-quatre heures suffisent à relire une page ; un professionnel qui refuse de transmettre le projet vous renseigne sur sa façon de travailler.

Les modifications se demandent avant, jamais après : une fois l'acte signé, le vendeur n'a plus aucune raison d'accepter un avenant.

Ce que la loi vous donne déjà, et qu'aucune clause ne peut vous retirer

1 mois

C'est un PLANCHER, pas une durée usuelle. La loi interdit de descendre en dessous ; en pratique, les compromis stipulent une durée nettement plus longue, et rien n'empêche les parties de l'allonger encore. Le point de départ est la signature de l'acte, ou son enregistrement lorsque l'acte sous seing privé y est soumis à peine de nullité.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance

Retenez la formule exacte de la restitution — immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit : elle sert face à un séquestre qui tarde ou à un vendeur qui propose de « garder quelque chose pour le dérangement ». Ce n'est ni un usage ni une tolérance : c'est le texte de l'article L. 313-41 du code de la consommation.

La seule manière de perdre cette protection est d'y renoncer. Quand l'acte indique que le prix est payé sans l'aide d'un prêt, le code de la consommation impose une mention écrite de la main de l'acquéreur, par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir du chapitre qui le protège. Si l'on vous tend une mention à recopier, arrêtez-vous : c'est celle-là, et elle vous fait sortir du régime protecteur. Une mention manuscrite n'est jamais une formalité.

Les quatre chiffres qui décident de tout, et comment fixer chacun

Pour chacun : ce qu'il engage et comment le fixer — sans exemple chiffré, parce que les bons chiffres sont les vôtres et dépendent de votre dossier.

① Le montant maximal du prêt

Ce qu'il engage. Si vous sollicitez un montant supérieur à celui de la clause, un refus ne la fera pas jouer : vous aurez demandé autre chose que ce que l'acte décrit.

Comment le fixer. Partez du plan de financement complet, pas du prix : prix du bien, frais d'acquisition, frais de garantie, éventuels travaux, moins l'apport réellement mobilisé. Puis ajoutez une marge : un apport peut se révéler moins disponible que prévu, et un plan de financement bouge toujours un peu. Un montant maximal un peu au-dessus du besoin ne vous engage à rien : c'est un plafond, pas une obligation d'emprunter.

Le piège. Si votre financement comporte plusieurs lignes — prêt à taux zéro, prêt d'employeur, prêt principal — la clause doit couvrir l'ensemble, pas le seul prêt principal. Faites écrire « le ou les prêts », et préciser que le refus de l'un d'eux fait jouer la condition.

② La durée maximale du prêt

Ce qu'il engage. Trop courte, la durée écrite fabrique une condition difficile à remplir ; trop longue, elle vous prive de protection : un prêt accordé sur une durée plus longue que celle visée reste, juridiquement, conforme à la clause.

Comment la fixer. Écrivez la durée que vous comptez réellement demander. Une seule raison justifie de l'allonger : savoir qu'un allongement sera peut-être nécessaire pour tenir le taux d'effort. Hors ce cas, l'arrondi vers le haut « pour être tranquille » ne vous achète rien et vous retire de la protection.

Le piège. La durée écrite doit rester dans ce qu'un prêteur peut réellement accorder ; la maturité maximale admise est traitée dans l'article sur le taux d'endettement et les normes du Haut Conseil : une clause hors norme est impossible à réaliser.

③ Le taux maximal

Ce qu'il engage. Au-dessus de ce plafond, vous êtes réputé ne pas avoir obtenu votre prêt : c'est lui qui décide de ce qu'est un « refus » utile.

Comment le fixer. Prenez les conditions réellement pratiquées au moment où vous signez — la page des taux constatés en donne l'ordre de grandeur avec sa date —, et placez le plafond un peu au-dessus, pas beaucoup. Un plafond crédible vous protège mieux qu'un plafond généreux.

Deux pièges symétriques. Trop haut, le plafond rend presque impossible de démontrer que vous n'avez pas obtenu de financement conforme. Volontairement sous le marché, pour se ménager une porte de sortie, il expose à l'inverse : la loi civile prévoit qu'une condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a lui-même empêché l'accomplissement — c'est l'article 1304-3 du code civil, qui sanctionne l'acquéreur qui se fabrique un refus.

La précision à exiger, que presque aucune clause ne porte. Le plafond doit dire de quel taux il parle : taux nominal ou taux annuel effectif global, hors assurance ou assurance comprise. L'écart entre les deux rédactions est considérable — conséquences détaillées dans l'article sur le prêt refusé après compromis. Une phrase suffit à fermer la question ; encore faut-il la demander.

④ La date butoir de la condition

Le chiffre le plus mal fixé des quatre, parce qu'il se calcule à l'envers : au lieu de compter en avant depuis la signature, partez de ce qui doit se produire, et remontez. La chaîne réelle, dans l'ordre :

1. Vous constituez et déposez le dossier : les pièces sont dans l'article qui les recense, le dépôt se fait sur la page pièces à réunir.
2. L'établissement instruit : des semaines, pas des jours, selon la période et la complexité du dossier — et un dossier incomplet repart au début.
3. Un accord de principe peut tomber. Il ne vaut pas obtention du prêt : il est donné sur des éléments déclarés et non encore vérifiés.
4. L'offre est éditée et vous parvient : le premier document qui engage.
5. Un délai de réflexion incompressible s'ouvre, pendant lequel vous ne pouvez pas accepter, même si vous le vouliez.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Deux durées distinctes dans le même article du code de la consommation. La première est un délai de réflexion incompressible : l'acceptation ne peut pas intervenir avant son terme, la réception comptant comme premier jour. La seconde oblige le prêteur à maintenir les conditions de son offre. Aucune des deux ne se raccourcit par accord des parties.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

Ce délai et les cas de réédition d'une offre sont détaillés dans l'article qui leur est consacré.

La méthode : additionnez constitution, instruction, édition et acheminement de l'offre, délai de réflexion, puis ajoutez une marge pour un premier refus — il faut souvent déposer ailleurs. Le total est la durée minimale à faire écrire. Comparé au plancher légal ci-dessus, il montre que ce plancher n'a rien d'un calendrier réaliste : il ne doit jamais servir de référence.

Et le calendrier de la vente ne s'arrête pas à cette date : l'enchaînement complet, du compromis aux clés, est dans l'article sur le calendrier d'une vente.

Quatre phrases qui renforcent la clause

Chacune tient en une ligne et ne coûte rien à demander.

1. Le périmètre : que la condition vise le ou les prêts qui financent l'opération, et que le refus de l'un d'eux suffise à la faire jouer.
2. Le destinataire et la forme de la notification : à qui vous adressez la justification du refus — le rédacteur de l'acte, et non l'agence —, par quel moyen, et à quelle date elle est réputée reçue.
3. Ce qui vaut refus : le nombre de demandes exigé, et le contenu de l'attestation attendue. Une attestation utile nomme l'emprunteur, le bien, le montant demandé, la durée demandée et la date de la demande.
4. La prorogation : que la durée puisse être prorogée par avenant écrit, et qui le signe. Ce n'est pas un droit à la prorogation, mais cela évite de découvrir le jour venu qu'aucune procédure n'est prévue.

Rétractation et condition suspensive : deux horloges à ne pas confondre

Ces deux délais courent en parallèle, ne mesurent pas la même chose et ne se compensent jamais.

10 jours

Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte — pas du jour de la signature, ni du jour de la réception effective. Lorsque l'acte est remis en main propre par un professionnel mandaté, le délai court à compter du lendemain de la remise.

En vigueur depuis le

24 novembre 2018

Source

Article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance

Passé la rétractation, on ne sort plus d'un compromis parce qu'on a changé d'avis, mais par une condition suspensive qui joue : une clause bien rédigée.

Quatre erreurs qui neutralisent une clause bien écrite

Une clause solide ne protège que celui qui la respecte.

Demander autre chose que ce qu'elle décrit. Un montant plus élevé, une durée différente, un prêt sur un autre bien : le refus porte sur un prêt qui n'est pas celui de la clause, et ne sert à rien.

Déposer tard. Une demande déposée quelques jours avant la date butoir est regardée comme tardive : la clause suppose une diligence normale, et déposer tôt fait partie de la preuve.

Ne rien produire. À vous de justifier du refus, dans le délai et la forme prévus : un refus jamais notifié équivaut à l'absence de refus.

Empêcher soi-même la réalisation. Ne pas donner suite à une demande de pièces, refuser une offre conforme à la clause, retirer un dossier en cours : l'article 1304-3 du code civil est fait pour ces situations.

La liste de contrôle à cocher avant de signer

1. Le projet d'acte a été reçu à l'avance, et relu au calme.
2. Le montant maximal couvre le plan de financement complet, marge comprise.
3. La clause vise le ou les prêts, y compris les prêts complémentaires.
4. La durée maximale du prêt est celle qui sera réellement demandée.
5. Le taux maximal est crédible, et la clause dit s'il est nominal ou effectif global, hors assurance ou assurance comprise.
6. La date butoir a été calculée à l'envers, délai de réflexion inclus, avec une marge pour un second dépôt.
7. La clause dit à qui notifier, comment, et ce qui vaut refus.
8. Aucune mention manuscrite de renonciation au bénéfice de la condition ne figure dans l'acte présenté à la signature.

Après un refus : la page à lire

Cette page s'arrête à la signature. Ce qui se passe après un refus — relire la clause à chaud, obtenir l'attestation, récupérer le dépôt de garantie, négocier une prorogation — est traité dans l'article sur le prêt refusé après compromis : si votre date butoir approche, c'est celui-là qu'il vous faut.

Pour caler ces quatre chiffres sur votre plan de financement réel avant de signer : un appel, projet d'acte en main.