Vente longue : comment financer un achat quand l'acte est signé des mois après le compromis

Financer une vente longue, c'est caler le calendrier du prêt sur celui de l'acte, fixé six mois, neuf mois, parfois davantage après le compromis. Bien réglé, cet écart profite à tous : le vendeur se reloge sans prêt relais, l'acheteur obtient souvent un bien qu'il n'aurait pas eu autrement. Le piège est côté crédit : une offre de prêt a une durée de vie, un accord d'assurance aussi, et un taux ne se réserve pas un an à l'avance. Cette page appartient au dossier consacré au prêt relais et à l'achat-revente.

Qu'est-ce qu'une vente longue, exactement ?

Elle naît quand un vendeur attend la livraison de son futur logement ou la fin de l'année scolaire, quand une succession ou une séparation demande du temps, ou quand l'acheteur doit vendre avant de signer. La date lointaine arrange toujours quelqu'un : elle se négocie comme le prix.

Quand l'acheteur doit-il demander son prêt ?

Deux calendriers s'opposent, et c'est à vous de trancher.

Le compromis vous presse. La condition suspensive d'obtention du prêt a une durée, que le vendeur veut courte : il ne veut pas immobiliser son bien des mois pour apprendre, à la fin, que vous n'êtes pas financé. La loi ne fixe qu'un plancher.

1 mois

C'est un minimum, pas un usage. Dans une vente longue, rien n'interdit de stipuler une durée nettement supérieure, et c'est le premier point à négocier : la clause doit laisser le temps d'obtenir une offre à une date compatible avec celle de l'acte.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance

Le crédit vous retient. Une offre obtenue trop tôt peut expirer avant l'acte, et les formalités médicales de l'assurance ont leur propre durée de validité. D'où deux stratégies :

La première voie est en général la plus sûre, à une condition : régler la durée de vie de l'offre avant le dépôt du dossier, pas la découvrir après.

Combien de temps une offre acceptée reste-t-elle valable ?

Deux durées se succèdent, et on les confond.

La première court avant l'acceptation : le prêteur maintient ses conditions pendant une durée minimale, et vous ne pouvez pas accepter avant la fin du délai de réflexion.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Ces deux durées se comptent en jours, à partir de la réception de l'offre. Elles ne disent rien de ce que devient l'offre une fois acceptée.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

La seconde court après l'acceptation, et c'est elle qui compte dans une vente longue. L'article L. 313-36 du code de la consommation le dit sans détour : l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans le délai qu'il fixe à compter de l'acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé — et le même article permet aux parties de convenir d'un délai plus long. Passé ce délai, le prêt tombe. La durée n'est pas recopiée ici : elle figure dans votre offre, à rapprocher de la date de l'acte. Trois réflexes :

• lisez la clause de validité de l'offre avant de l'accepter, et comparez sa date à celle de l'acte prévue au compromis ;
• demandez l'allongement dès le dépôt du dossier, compromis joint : tous les établissements n'acceptent pas la même durée, et c'est un critère de choix au même titre que le taux ;
• gardez une marge : une vente longue glisse vite de quelques semaines, et une offre qui expire la veille de la nouvelle date oblige à tout reprendre, aux conditions du jour.

Le décompte du délai de réflexion est détaillé dans l'article sur l'offre de prêt.

Protéger son taux entre le compromis et l'acte

Une offre acceptée fixe vos conditions : à taux fixe et valable jusqu'à l'acte, elle garde son taux, quoi que fasse le marché. C'est le meilleur argument pour demander le prêt tôt. Si vous attendez, rien ne vous assure les conditions du jour du compromis : une simulation n'engage pas le prêteur.

Dans ce second cas, protégez-vous par la condition suspensive : elle décrit le prêt recherché — montant, durée, taux maximal — de façon réaliste pour la date du dépôt, pas pour celle du compromis. Une clause trop ambitieuse vous expose à un refus qui ne vous libère pas ; la méthode est dans l'article sur la rédaction de la condition suspensive.

Surveillez aussi votre propre dossier : un changement d'employeur, un congé ou un nouveau crédit avant le déblocage modifient ce sur quoi la banque s'est engagée. Tout changement se signale à la banque, et se reporte de préférence après l'acte.

Côté vendeur : la vente longue, une alternative au prêt relais

C'est souvent sa raison d'être. Si vous vendez pour racheter, un compromis signé sur votre bien, avec un acte lointain, vous laisse le temps de trouver, de signer votre achat et de faire coïncider les deux actes. Le prix de votre vente devient votre apport, sans avance de la banque.

Pour le prêteur de votre nouvel achat, tout dépend de l'état de ce compromis :

• Compromis signé, délai de rétractation purgé, prêt de votre acheteur obtenu : votre apport est lu comme quasi certain. Certains établissements financent alors l'achat sans relais, avec un déblocage calé sur la vente.
• Compromis signé, prêt de votre acheteur en attente : l'apport reste conditionnel. La banque attendra, ou proposera un relais par sécurité.
• Pas encore de compromis : c'est le prêt relais classique, décrit dans l'article sur le prêt relais.

Si les deux dates ne se rejoignent pas tout à fait, un relais court peut combler l'écart. La norme d'endettement le traite à part, sous condition.

80,00 %

La quotité rapporte le montant du relais à la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû. Un compromis signé sur ce bien donne à cette valeur une base incontestable.

En vigueur depuis le

1er janvier 2024

Source

Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance

Les clauses à négocier avec le notaire

Un mandataire ne rédige pas d'avant-contrat ; il indique ce qui, dans sa rédaction, conditionne le financement. À voir avec votre notaire :

1. Une date butoir pour l'acte, et non une simple période, pour que la banque cale la validité de l'offre.
2. Une faculté de signer plus tôt d'un commun accord, si les deux parties sont prêtes avant l'échéance.
3. Une durée de condition suspensive cohérente avec la stratégie de dépôt, et la procédure de prorogation si la banque tarde.
4. Le sort du dépôt de garantie, immobilisé plus longtemps que dans une vente ordinaire.
5. Si vous vendez vous-même ailleurs, l'articulation des deux actes : une condition liée à votre propre vente se négocie, elle ne se présume pas.

Pour comparer avec le déroulé d'une vente ordinaire : l'article sur le calendrier du compromis aux clés.

Avant de signer : faire tenir le crédit dans le calendrier

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne décide pas de l'octroi, ne promet ni accord ni taux et ne se substitue pas au notaire. Sur une vente longue, le travail commence avant la signature : lire le projet de compromis pour repérer l'écart entre l'acte et la durée de vie d'une offre, choisir la stratégie de dépôt, obtenir par écrit la validité de l'offre dès le premier échange avec les établissements, suivre l'accord d'assurance et, côté vendeur, présenter le compromis comme la pièce maîtresse de l'apport, en mesurant si un relais court reste nécessaire.

La liste des pièces est sur la page des pièces à réunir, et les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Projet d'avant-contrat en main, confrontez par téléphone la date d'acte à la durée de vie d'une offre avant de signer le compromis.