Déblocage des fonds du prêt immobilier : qui le déclenche, quand l'argent part, comment éviter un retard

Le déblocage ne part ni de votre demande ni de l'initiative de la banque : c'est le notaire qui appelle les fonds, et la banque les vire sur le compte de l'étude quelques jours avant la signature. De votre côté, trois gestes comptent pour tenir la date : accepter l'offre à temps, lever les conditions qu'elle met à votre charge, virer votre apport au notaire. Cette page appartient au dossier consacré aux prêteurs, au panel et à l'offre de prêt.

Qui déclenche le déblocage des fonds, et qui doit le surveiller ?

La chaîne compte cinq maillons, et chacun attend le précédent.

1. Vous acceptez l'offre et la retournez dans les formes demandées.
2. La banque met le prêt en place : elle contrôle que les conditions suspensives de son offre sont levées.
3. Le notaire appelle les fonds : à la banque pour le prêt, à vous pour l'apport et les frais.
4. La banque et vous virez sur le compte de l'étude.
5. Le notaire constate la réception des sommes, et l'acte se signe.

Le troisième maillon casse le plus souvent, parce que personne ne le surveille : l'acquéreur compte sur la banque, la banque attend le notaire, le notaire attend une date confirmée. Dès l'offre acceptée, une question à l'étude suffit : à quelle date appelez-vous les fonds ?

À partir de quand les fonds peuvent-ils être débloqués ?

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Le délai de réflexion est incompressible : vous ne pouvez accepter qu'une fois qu'il a expiré. La durée de maintien, elle, est le temps minimal pendant lequel la banque reste tenue par ses conditions — à rapprocher de la date prévue chez le notaire.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

À l'autre bout, une offre acceptée ne reste pas utilisable indéfiniment : elle porte une date limite de mise à disposition des fonds. Si la vente glisse au-delà — un vendeur qui n'a pas libéré les lieux, une pièce d'urbanisme qui manque —, demandez une prorogation par écrit et avant cette date. Relevez-la dès réception de l'offre et comparez-la à la date de signature prévue au compromis. Le décompte du délai de réflexion est détaillé dans l'article sur l'offre de prêt et son délai.

Quelles conditions lever pour que la banque vire à temps ?

L'offre acceptée n'est pas un ordre de virement : le service qui débloque les fonds en pointe les conditions une par une, et une seule ligne non cochée peut encore bloquer le dossier la veille de la signature.

L'assurance est la condition la plus longue à lever quand des examens médicaux sont demandés, et celle qui fait reporter le plus de signatures : lancez-la dès l'accord de principe, pas à la réception de l'offre. La garantie vient ensuite ; ses deux formes sont comparées dans l'article sur la caution et l'hypothèque.

Votre apport : quand le virer, et à qui ?

Au notaire, sur le compte de l'étude, par virement, et depuis un compte à votre nom. L'étude vous adresse son propre appel de fonds : l'apport, plus la provision pour les frais d'acquisition. Trois précautions :

• Libérez l'épargne à l'avance. Plan d'épargne, assurance-vie, épargne salariale : rien ne se débloque en deux jours. Demandez les délais dès la signature du compromis.
• Vérifiez vos plafonds de virement. Ceux des virements en ligne sont souvent bien inférieurs à un apport ; un virement de ce montant se demande à l'agence, parfois avec un délai.
• Méfiez-vous d'un changement de coordonnées bancaires. Un courriel qui annonce un nouveau relevé d'identité bancaire de l'étude à quelques jours de la signature est le scénario type d'une fraude. Confirmez toujours les coordonnées par téléphone, au numéro que vous connaissez déjà.

L'origine des sommes doit se lire sur vos relevés. Ce qui compte comme apport, et comment le justifier : l'article sur l'apport personnel.

Neuf, construction, travaux : pourquoi les fonds partent-ils en plusieurs fois ?

Dans ces deux cas, c'est vous qui transmettez chaque demande à la banque : l'appel de fonds du promoteur ou la facture visée de l'entreprise. Un appel transmis tard, c'est une pénalité de retard côté promoteur ou un artisan qui quitte le chantier. Notez aussi la date limite de déblocage total écrite dans l'offre : au-delà, la part non utilisée du prêt peut être perdue. Rythme des appels et intérêts intercalaires : l'article sur la VEFA ; déblocage sur factures : l'article sur les travaux.

Quand commence-t-on à rembourser ?

Le prêt démarre le jour où les fonds partent, pas à la signature de l'offre ni à l'emménagement. La première échéance tombe en général le mois suivant, à la date fixée dans l'offre, et peut différer des suivantes : elle porte les intérêts courus depuis le déblocage, sur une période qui ne fait pas exactement un mois. L'assurance est due dès le déblocage. Le tableau d'amortissement définitif, daté et remis à ce moment, fait foi, pas celui de la simulation. Encore un loyer le mois du déménagement ? Prévoyez le cumul.

Qu'est-ce qui retarde un déblocage, et comment l'éviter ?

• Une offre retournée incomplète : signature ou mention manquante, co-emprunteur ou caution oubliés. Relisez avant d'envoyer.
• Une assurance non finalisée : questionnaire en attente, examen non réalisé, délégation pas encore acceptée.
• Un appel de fonds tardif : demandez-le dès que la date est certaine.
• Un changement dans le dossier après l'offre (montant, durée, garantie, emprunteur) : l'offre est rééditée et un nouveau délai de réflexion s'ouvre — voir l'article sur l'offre de prêt.
• Un nouveau crédit souscrit entre-temps (cuisine, voiture, mobilier) : la banque peut revoir sa position jusqu'au déblocage. Attendez d'avoir les clés.
• Une date limite dépassée : la prorogation se demande avant, jamais après.

Le calendrier d'ensemble, du compromis aux clés : l'article qui lui est consacré.

Une signature qui tient sa date : ce qui se prépare avant

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne détient aucun fonds, et aucune somme ne transite par lui — ni le prêt, ni votre apport. Le travail consiste à empêcher la chaîne de casser.

1. Relever les dates dès la réception de l'offre : fin du délai de réflexion, date limite de mise à disposition, date de signature prévue.
2. Suivre chaque condition de l'offre jusqu'à sa pièce : assurance, garantie, compte, apport.
3. Relancer l'étude et la banque pour que l'appel de fonds parte à temps, et en vérifier la réception.
4. Préparer avec vous le virement de l'apport : provenance, date de disponibilité, justificatifs d'origine.
5. Relire le tableau d'amortissement définitif contre l'offre.

Dernier point : c'est le versement des fonds, et lui seul, qui permet à un intermédiaire de percevoir quoi que ce soit.

Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont écrits sur la page honoraires ; la liste des pièces du dossier est sur la page des pièces à réunir. Signature proche et appel de fonds sans nouvelles ? Un point au téléphone reprend la chaîne maillon par maillon, l'offre et la date prévue chez le notaire sous les yeux.