VEFA et construction : appels de fonds, intérêts intercalaires et différé d'amortissement

En VEFA, vous payez avant d'habiter : entre la signature chez le notaire et la remise des clés courent les appels de fonds du promoteur, les intérêts intercalaires sur la part du prêt déjà débloquée, et la cotisation d'assurance emprunteur, due dès le premier euro versé. Seul le premier poste figure au contrat de réservation. Les deux autres sont le point le plus mal anticipé du financement du neuf : les chiffrer d'avance fait partie des règles de base du crédit immobilier.

Cet article n'affiche aucun montant d'intérêts intercalaires : il dépend du taux de votre dossier, que je ne publie pas sur ce site. Il donne la méthode pour le calculer sur votre propre offre.

Qu'est-ce qu'un intérêt intercalaire et quand commence-t-on à le payer ?

La banque ne verse pas tout le jour de la signature : elle paie le promoteur au rythme du chantier. Vous ne payez d'intérêts que sur ce qui a été versé, mais tout de suite, et davantage à chaque appel de fonds. Trois conséquences à anticiper avant le premier prélèvement.

La charge est croissante, pas constante. Elle grossit à chaque déblocage et culmine à la livraison. Un budget calé sur le premier prélèvement est faux dès le troisième.

Elle se cumule avec votre loyer actuel. Vous vous logez toujours pendant le chantier : c'est la vraie contrainte de trésorerie du neuf, et la raison de négocier un différé d'amortissement à l'entrée, pas après.

Les intérêts intercalaires ne remboursent aucun capital. Coût net, absent de tout tableau d'amortissement : calculez-le avant de choisir entre deux programmes aux délais de livraison différents.

Calculer votre coût d'attente en quatre étapes

1. Reprenez l'échéancier des appels de fonds du contrat, avec les dates prévisionnelles de chaque stade d'avancement.
2. Retirez de chaque appel la part payée par votre apport : les banques consomment généralement l'apport en premier, ce qui retarde les déblocages et réduit d'autant les intérêts intercalaires.
3. Pour chaque période entre deux appels, appliquez le taux débiteur annuel de votre offre au capital cumulé débloqué, au prorata du nombre de mois.
4. Additionnez : le total est votre coût d'attente.

Refaites le calcul avec la livraison du contrat, puis avec six mois de retard : l'écart mesure votre exposition au retard de chantier. Pour la mensualité qui suivra, le simulateur de mensualité donne le point de départ.

Appels de fonds en VEFA : un plafond par stade qui vous protège

Je ne publie pas ici les pourcentages eux-mêmes : ils ne figurent pas encore dans la table de barème de ce site, et je préfère vous renvoyer au texte plutôt que de recopier un chiffre que rien ne daterait ni ne corrigerait le jour où il changerait. L'article à consulter est le R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation.

Trois points à retenir, indépendants des chiffres.

Le plafond est un maximum, pas un calendrier. Le promoteur appelle quand le stade est atteint, selon le chantier réel : les dates du contrat de réservation sont prévisionnelles.

Le solde à la livraison est réduit. La dernière fraction est faible, et une part est consignable en cas de réserves à la remise des clés. C'est votre seul levier matériel ce jour-là : gardez-le.

La vente est assortie d'une garantie d'achèvement. Le vendeur fournit une garantie financière qui assure l'achèvement de l'immeuble même s'il défaille ; le régime est fixé par l'article L. 261-11 du même code. Vérifiez sa présence dans l'acte : c'est elle qui fait d'un achat sur plan un achat sécurisé, et non un pari sur la santé financière d'un promoteur.

Différé d'amortissement : alléger la trésorerie du chantier

Deux bornes cumulatives s'appliquent. La première vise la maturité totale, différé plus amortissement :

324 mois (1er janvier 2022)

La seconde vise la seule période d'amortissement, que le différé n'allonge jamais :

300 mois (1er janvier 2022)

Un différé décale donc le départ, il n'achète pas d'années d'amortissement. C'est le contresens le plus répandu : un différé long fait gagner de la trésorerie pendant le chantier, pas de la capacité d'emprunt.

Le cas d'ouverture, lui, est nommé par le texte :

• vente en l’état futur d’achèvement (art. L. 261-3 CCH)
• contrat de construction d’une maison individuelle (art. L. 231-1 et L. 232-1 CCH)
• contrat de promotion immobilière (art. L. 221-1 CCH)

La vente en l'état futur d'achèvement et le contrat de construction d'une maison individuelle y figurent l'un et l'autre.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Légifrance

Différé total ou différé partiel : la question à poser à la banque

Un différé partiel vous fait payer les intérêts intercalaires au fil de l'eau. Un différé total les capitalise : rien à payer pendant le chantier, mais les intérêts s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. Le second soulage la trésorerie et coûte plus cher : comparez l'écart de coût total, chiffré sur votre offre, à la contrainte que le chantier fait peser sur votre budget.

Le prêt à taux zéro réduit l'assiette des intérêts intercalaires

Sa quotité dans le neuf dépend de la nature du bâtiment, selon une définition qui n'est pas celle du langage courant :

Bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés

Cette définition commande la quotité applicable : un petit programme de deux logements superposés n'y répond pas.

En vigueur depuis le

1er avril 2024

Source

Article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance

Les conditions complètes, zonage compris, sont dans le prêt à taux zéro en zone A.

Frais d'acquisition réduits dans le neuf : la condition à vérifier

Une réserve souvent passée sous silence : le taux réduit ne s'applique pas lorsque la taxe sur la valeur ajoutée est calculée sur la marge, au sens de l'article 268 du code général des impôts. On retombe alors sur les droits de mutation de l'ancien. Cocher « neuf » ne suffit donc jamais : lisez le régime de taxe sur la valeur ajoutée retenu par le vendeur, qui figure dans l'acte.

Le calcul complet, débours compris, se fait sur le simulateur de frais d'acquisition. Second raccourci à éviter : les frais réduits portent sur les droits de mutation, pas sur toute la facture du notaire ; émoluments et débours ne changent pas.

J'achète en VEFA livrée dans dix-huit mois : je paie quoi entre la signature et la livraison ?

S'y ajoute un poste que personne ne compte dans le budget du programme : votre logement actuel. La somme de ces postes fait la contrainte réelle de la période de construction, et elle est maximale au dernier trimestre, juste avant la remise des clés.

Voici comment je la présente à un acquéreur, poste par poste :

• les appels de fonds sont couverts par le prêt et par l'apport, ils ne sortent donc pas de votre poche une seconde fois ;
• les intérêts intercalaires sortent de votre poche tous les mois, et ils augmentent ;
• l'assurance emprunteur sort de votre poche tous les mois, à montant généralement stable ;
• votre logement actuel continue de coûter jusqu'au déménagement ;
• les frais annexes de livraison — raccordements, cuisine, éventuelles prestations non incluses au contrat — tombent au pire moment, c'est-à-dire quand la mensualité pleine démarre.

Deux décisions en découlent. Le choix du différé, total ou partiel, qui arbitre entre trésorerie présente et coût total. Et la date de mise en location ou de congé de votre logement actuel, à caler sur la date réelle de livraison, toujours postérieure à la date contractuelle.

Enfin, ne comparez jamais la mensualité future à votre coût de logement actuel : ce sont deux dépenses de nature différente, et l'une vous engage sur des années. Le seul rapprochement honnête porte sur la trésorerie mensuelle totale, tous postes confondus, avant et après livraison.

Différé, appels de fonds, déblocages successifs : tout est écrit dans l'offre de prêt, à des endroits qu'on ne pense pas à regarder. Le parcours de lecture est dans lire une offre de prêt ligne à ligne.

Ce que je vérifie sur un dossier de VEFA avant de le présenter

Quatre points, tous liés au temps.

1. La date de livraison prévisionnelle confrontée à la durée de validité de l'offre de prêt. Une offre éditée trop tôt expire avant le premier déblocage. Le régime de l'offre est détaillé dans le délai de réflexion et la durée de validité de l'offre.
2. La cohérence entre l'échéancier des appels de fonds et le plan de déblocage accepté par la banque : un décalage se paie en pénalités de retard au promoteur.
3. La date de prise d'effet de l'assurance emprunteur. Elle court dès le premier déblocage, avant que vous n'habitiez le logement : la cotisation entre dans le budget d'attente.
4. La garantie du prêt, caution ou hypothèque, dont le coût et le sort en cas de revente diffèrent : caution ou hypothèque, ce qui les sépare vraiment.

Le calendrier complet, de la réservation à la remise des clés, est reconstitué dans combien de temps entre le compromis et les clés. Pour caler différé, déblocages et durée de l'offre sur votre programme, soumettez l'échéancier de réservation par téléphone avant de signer l'acte.