Compradores de primera vivienda · Guía
Comprar en subasta con un crédito: lo que debe tener resuelto antes de pujar
Pujar con un crédito: las diez preguntas antes de la sesión, el tiempo real de un préstamo y qué hacer si el plazo de pago es demasiado corto.
Comprar en subasta con un crédito solo es viable si la financiación está preparada antes de la sesión. El plazo de pago, la cantidad a depositar y el lugar que se otorga a una condición de préstamo deben solicitarse por escrito al profesional que dirige la venta. Un crédito tarda semanas en establecerse: si este tiempo supera la fecha de pago, solo una suma ya disponible permite cumplir el vencimiento.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El régimen de una venta en subasta no se puede adivinar: debe solicitarse, por escrito y antes de la sesión, al profesional que dirige la venta.
- Un crédito inmobiliario tarda semanas en establecerse, y la aceptación de una oferta de préstamo no puede intervenir antes del vencimiento de un plazo legal.
- Una certificación de financiación se prepara antes de la sesión: no es una oferta de préstamo, pero atestigua que un expediente ha sido examinado.
- Cuando el plazo de pago es más corto que el establecimiento de un crédito, solo una suma ya disponible permite cumplir el vencimiento.
- El precio no es el coste: los gastos a cargo del comprador, la garantía del préstamo, las obras y la posible desocupación del inmueble deben cuantificarse antes de pujar.
En una subasta, un crédito solo es viable si está listo antes de la sesión. Haga las preguntas adecuadas, haga examinar su expediente y luego compare el plazo de pago con el tiempo real de un préstamo. Una guía del expediente de los compradores de primera vivienda.
Por qué todo se prepara antes de la sesión
Antes de la sesión, el precio no es conocido. El plazo de pago y la posición del crédito se consultan al profesional que dirige la venta.
En una compra clásica, la condición suspensiva de préstamo opera de oficio, con un plazo mínimo.
Cette durée s'applique, selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, à l'acte que vise ce texte lorsqu'il indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 et 7 du chapitre où figure cet article. Elle court à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à cette formalité. C'est un PLANCHER, et non une durée usuelle : les parties peuvent convenir plus long.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
En una subasta, nada garantiza que tenga cabida: esa es la pregunta 6. Si existe, vea cómo redactarla.
Diez preguntas al notario o al abogado antes de pujar
- ¿Qué documento fija las condiciones de la venta, y desde cuándo consultarlo?
- ¿Es necesario estar representado para pujar, y por quién?
- ¿Es necesario depositar una suma o una garantía antes? ¿En qué forma y cuándo?
- ¿Qué ocurre con esa suma si la puja falla, o si el pago no llega?
- ¿En qué fecha exacta pagar el precio, y a partir de qué evento?
- ¿Se admite una condición de obtención de préstamo? Sin presuponer la respuesta.
- ¿Puede ser superada la puja después de la sesión? ¿Y entonces?
- ¿Qué gastos se añaden al precio, pagados por quién, y cuándo?
- ¿Qué ocurre si paga con retraso?
- ¿Está ocupado el bien, y se puede visitar antes?
Pida las respuestas por escrito. Comience por las preguntas 3, 5, 6 y 8: ellas indican cuándo necesita fondos.
Lo que un prestamista debe haber visto antes de la sesión
Un expediente completo, un importe de la operación cubierto y sus requisitos sobre el inmueble. Un acuerdo sobre un límite teórico no protege de nada el día de la subasta.
Los documentos son los de cualquier compra: el expediente pieza por pieza y los documentos que hay que reunir. Es lo que más tiempo lleva: empiece por ahí.
La duración del crédito está limitada (el ratio de endeudamiento).
La maturité additionne la période de différé et la période d'amortissement. Ce critère s'ajoute aux critères propres de chaque établissement. La même décision tolère, dans les cas qu'elle énumère où l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit (vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction d'une maison individuelle, contrat de promotion, achat dans l'ancien assorti d'un programme de travaux qui atteint une part minimale du coût total et répond à un objet qu'elle définit), un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage, qui porte la maturité au-delà de ce plafond, dans des limites qu'elle fixe à la fois pour la maturité totale et pour la durée d'amortissement ; elle ouvre aussi une marge de flexibilité qui permet aux établissements d'y déroger pour une part limitée de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Allonger la durée n'est donc pas une variable d'ajustement illimitée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Comunique la venta en subasta al banco desde el principio: si se descubre después, puede hacer que el estudio del expediente empiece de cero.
La certificación de financiación no es una oferta de préstamo. En la sala, le da un límite que no debe superar. Y ningún intermediario cobra antes del desembolso de los fondos:
Aucune somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque ne peut être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés. Le jalon est le déblocage, pas l'obtention d'un accord ni la remise d'une attestation. La règle vise toute personne qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
El verdadero plazo de un crédito, a comparar con el plazo de pago
Semanas, y la cadena no se comprime: expediente, instrucción, oferta, plazo legal, aceptación, desbloqueo.
- El expediente: la única etapa que usted controla.
- La instrucción: semanas. Si el expediente está incompleto, vuelve al principio.
- El acuerdo de principio: aún no es una oferta.
- La oferta, seguida de un plazo durante el cual usted no puede aceptarla.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Deux durées distinctes dans le même article du code de la consommation. La première se compte à partir de la réception de l'offre : avant son terme, l'emprunteur et les cautions personnes physiques déclarées ne peuvent pas l'accepter, et personne ne peut l'abréger. La seconde oblige le prêteur à maintenir les conditions indiquées dans son offre, à compter de sa réception par l'emprunteur.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Última etapa: la aceptación devuelta y, a continuación, los fondos desbloqueados (el plazo de la oferta).
¿Este total supera la fecha de la pregunta 5? El crédito no sirve para esa venta.
Plazo demasiado corto: solo una suma disponible paga
Ahorro realmente libre, ayuda familiar ya abonada, crédito puente cuyos fondos ya están allí. Nada de eso se improvisa la semana de la venta.
- Un ahorro disponible lo es realmente: haga que la transferencia tenga fecha anterior a la puja. El ahorro salarial bloqueado no cuenta (desbloquearlo).
- Un crédito puente es un crédito, con el mismo calendario. Hasta cierta cuota, se excluye de la tasa de esfuerzo.
La quotité se calcule comme le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette le cas échéant du capital restant dû sur le prêt encore en cours sur ce bien. La comparaison est large : l'égalité au seuil ouvre l'exclusion. Cela n'accélère rien, mais cela change ce que la banque peut accepter.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance
- Un bien en venta no es una suma disponible.
El verdadero coste: el precio, más cuatro partidas
| Partida | Quién la cuantifica |
|---|---|
| Gastos e impuestos a cargo del comprador | El profesional que dirige la venta |
| Garantía del préstamo | La entidad prestamista |
| Obras | Un profesional de la construcción, sobre lo que usted ha visto |
| Desocupación del inmueble, si está ocupado | Un abogado |
Súmelos, la víspera, y compárelos con un inmueble equivalente comprado en una compraventa ordinaria (los gastos de una compra).
Cuatro trampas propias del inmueble
- El inmueble poco conocido: reste una partida de obras de su precio máximo (las obras en el préstamo).
- El ocupante: ¿por quién, con qué título? Para desocupar el inmueble, un abogado.
- La comunidad de propietarios: cuotas, y quién paga los impagos.
- El expediente de venta: léalo por completo.
El régimen de la venta corresponde al notario, a un abogado o a la ADIL (a quién acudir). El crédito, en cambio, se prepara aquí: confronte el plazo de pago con el calendario del préstamo o pase por contacto.
Cree su expediente antes de la sesión, no después.
Fuentes
- Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-1 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-24 du code de la consommation
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
- Décision D-HCSF-2023-6 — Légifrance
- ANIL
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