Acheter aux enchères avec un crédit : ce qu'il faut avoir réglé avant d'enchérir

Acheter aux enchères avec un crédit n'est envisageable que si le financement est préparé avant la séance : tout se joue entre l'enchère retenue et le paiement, et le temps laissé pour payer ne se rattrape pas. Cette page appartient au dossier des primo-accédants et traite d'un seul sujet : le calendrier. Pas le régime juridique de la vente — il ne se devine pas, et la dernière section dit à qui le demander.

Pourquoi un achat aux enchères ne se prépare-t-il pas comme un achat classique ?

Dans l'achat que la plupart des gens connaissent, l'article L. 313-41 du code de la consommation pose un repère : lorsque l'acte que vise ce texte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par certaines sections du chapitre consacré au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La loi pose alors elle-même la condition suspensive, et en fixe le plancher de durée.

1 mois

Cette durée s'applique, selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, à l'acte que vise ce texte lorsqu'il indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 et 7 du chapitre où figure cet article. Elle court à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à cette formalité. C'est un PLANCHER, et non une durée usuelle : les parties peuvent convenir plus long.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-41 du code de la consommation — Légifrance

Ce plancher vaut pour l'achat ordinaire. Pour une vente aux enchères, cette page ne dit ni qu'une telle condition y a sa place, ni l'inverse : c'est la question 6 ci-dessous, et la réponse appartient au professionnel qui conduit la vente. La rédaction de la clause, quand elle existe, est traitée dans l'article consacré à sa rédaction.

D'où la règle : tout le travail bancaire se fait avant, et il commence par une liste de questions, pas par un dossier.

Quelles questions poser au notaire ou à l'avocat avant d'enchérir ?

Cette page ne récite pas ces règles : le site n'écrit une règle de droit que ramenée au texte officiel qui la porte, et aucun texte archivé ici ne porte celles-là. Voici donc, plus utile qu'une récitation de mémoire, ce qu'il faut faire écrire noir sur blanc.

Les dix questions, dans l'ordre où elles se posent

1. Quel document fixe les conditions de cette vente, où se le procure-t-on, et à partir de quelle date est-il consultable ?
2. Faut-il être représenté pour porter une enchère dans cette vente-là, et si oui par qui ?
3. Faut-il déposer une somme ou une garantie avant d'enchérir ? Sous quelle forme, à quel ordre, et dans quel délai ?
4. Que devient cette somme si l'enchère n'est pas retenue — et si elle est retenue mais que le paiement n'intervient pas ?
5. À quelle date exacte le prix doit-il être payé, et à partir de quel événement ce délai commence-t-il à courir ?
6. Une condition d'obtention de prêt est-elle admise dans cette vente ? Posez la question ; ne présumez pas la réponse, dans un sens ni dans l'autre.
7. L'enchère peut-elle être dépassée après la séance, dans quel délai, et qu'advient-il alors de l'acquéreur initial et de ce qu'il a versé ?
8. Quels frais s'ajoutent au prix, à la charge de qui, et exigibles quand ?
9. Que se passe-t-il si le paiement n'intervient pas dans le délai prévu ?
10. Le bien est-il occupé, par qui, et à quel titre ? Peut-il être visité avant la séance, et quand ?

Demandez les réponses par écrit, même sommairement : une réponse entendue dans un couloir ne vous servira à rien ensuite. Posez-les sur cette vente-là, au professionnel qui la conduit, et faites-lui préciser tout ce qui contredit ce que vous avez lu ailleurs. Priorité aux questions 3, 5, 6 et 8 : elles disent si, et quand, il faut disposer de fonds.

Que faut-il avoir obtenu d'un prêteur avant la séance ?

Le socle de pièces est celui de n'importe quel achat : identité, justificatifs de revenus, relevés de comptes, tableaux d'amortissement des crédits en cours, justificatif d'apport. La liste complète est dans l'article qui recense les pièces, et la liste à préparer sur la page pièces à réunir. Les réunir prend plus de temps que de les faire examiner : commencez par là.

Les normes d'octroi du Haut Conseil de stabilité financière s'appliquent aux contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 du code de la consommation, à l'exception des crédits relais, des crédits renégociés, des rachats externes et des regroupements de crédits. L'une d'elles borne la durée du crédit.

300 mois

La maturité additionne la période de différé et la période d'amortissement. Ce critère s'ajoute aux critères propres de chaque établissement. La même décision tolère, dans les cas qu'elle énumère où l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit (vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction d'une maison individuelle, contrat de promotion, achat dans l'ancien assorti d'un programme de travaux qui atteint une part minimale du coût total et répond à un objet qu'elle définit), un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage, qui porte la maturité au-delà de ce plafond, dans des limites qu'elle fixe à la fois pour la maturité totale et pour la durée d'amortissement ; elle ouvre aussi une marge de flexibilité qui permet aux établissements d'y déroger pour une part limitée de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Allonger la durée n'est donc pas une variable d'ajustement illimitée.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Le mécanisme complet, ses marges de dérogation et l'usage qu'en font les établissements sont traités dans l'article consacré au taux d'endettement.

Reste la question que presque personne ne pose : de quoi la banque a-t-elle besoin sur le bien ? Dans un achat classique, un avant-contrat signé identifie le bien, son prix et ses annexes ; ici, rien n'arrête le prix avant la séance. Demandez à votre interlocuteur bancaire, avant la séance, quelles pièces sur le bien lui suffisent pour instruire, et lesquelles il exigera avant de débloquer : un établissement qui découvre la nature de la vente après coup risque de reprendre l'instruction à zéro.

L'attestation de financement : ce qu'elle prouve, ce qu'elle n'engage pas

Une attestation de financement prouve qu'un professionnel a examiné des pièces et estimé un montant d'opération finançable. Elle n'est pas une offre de prêt : c'est l'envoi de l'offre qui oblige le prêteur à en maintenir les conditions, pendant une durée minimale fixée par la loi. Aux enchères, sa valeur est donc d'abord interne : elle vous dit, avant la séance, jusqu'où votre dossier tient réellement, et vous donne un plafond que l'ambiance de la salle ne déplacera pas.

Une attestation sérieuse porte des lignes vérifiables : revenus retenus, charges retenues, taux d'effort obtenu, durée envisagée, hypothèse de taux, date d'établissement et durée de validité, signature nominative avec immatriculation. Leur portée est détaillée dans l'article consacré à l'attestation de financement.

Bon à savoir avant d'appeler qui que ce soit : quiconque apporte son concours à l'obtention d'un prêt ne peut rien percevoir à ce titre avant le versement effectif des fonds prêtés, attestation comprise.

oui

Aucune somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque ne peut être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés. Le jalon est le déblocage, pas l'obtention d'un accord ni la remise d'une attestation. La règle vise toute personne qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent.

En vigueur depuis le

1er mai 2011

Source

Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance

Une demande de paiement « pour accélérer », la veille d'une vente, par quelqu'un qui apporte son concours à l'obtention du prêt, est donc irrégulière — et renseigne à elle seule sur l'interlocuteur.

Combien de temps un crédit immobilier met-il réellement à se mettre en place ?

La chaîne réelle, dans l'ordre :

1. Le dossier se constitue. C'est la seule étape que vous maîtrisez, et la plus longue chez la plupart des acquéreurs.
2. L'établissement instruit. Selon la période et la complexité du dossier, cela se compte en semaines. Un dossier incomplet repart au début.
3. Un accord de principe peut tomber. Ce n'est pas encore l'offre : il est souvent donné sur des éléments déclarés et non encore vérifiés.
4. L'offre est éditée et vous parvient. C'est son envoi qui oblige le prêteur à maintenir ses conditions pendant une durée minimale.
5. Un délai s'ouvre, pendant lequel l'offre ne peut pas être acceptée.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Deux durées distinctes dans le même article du code de la consommation. La première se compte à partir de la réception de l'offre : avant son terme, l'emprunteur et les cautions personnes physiques déclarées ne peuvent pas l'accepter, et personne ne peut l'abréger. La seconde oblige le prêteur à maintenir les conditions indiquées dans son offre, à compter de sa réception par l'emprunteur.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

Ce maillon-là, personne ne peut le raccourcir. Posé par la loi, il s'ajoute au temps d'instruction au lieu de s'y fondre. Son point de départ et les événements qui obligent à rééditer une offre sont détaillés dans l'article qui lui est consacré.

Restent deux maillons : l'acceptation est renvoyée, sous une forme qui rend sa date certaine, puis les fonds sont appelés et débloqués — pas instantanément, et vers un destinataire à faire préciser avant la séance.

Posez ce total en face de la date de paiement obtenue à la question 5. S'il la dépasse, le crédit n'est pas la réponse à cette vente-là, et aucune bonne volonté n'y changera rien. Mieux vaut le savoir avant la séance qu'après.

Quand seule une somme déjà disponible répond à l'échéance

Trois précautions, par ordre d'importance.

Une épargne n'est disponible que si elle l'est vraiment. Assurance-vie ou placement à préavis ne deviennent pas un virement le jour où on le décide : faites dater le virement avant d'enchérir. Une épargne salariale encore bloquée ne se débloque, pour un achat, qu'une fois survenu l'événement qui le justifie : elle ne compte donc pas comme une somme disponible avant la séance. Les cas et le calendrier de ce déblocage sont décrits dans l'article sur le déblocage de l'épargne salariale ; si vous comptez sur elle, demandez par écrit à votre teneur de compte quel document de la vente il retient, et dans quel délai il verse.

Un relais est un crédit, avec le même calendrier que les autres. Il s'instruit, et quand il finance l'achat d'un logement, il fait lui aussi l'objet d'une offre de prêt soumise au délai avant acceptation décrit plus haut (articles L. 313-1, L. 313-24 et L. 313-34 du code de la consommation). Son fonctionnement, la décote appliquée par l'établissement et ce qui se passe quand le bien ne se vend pas sont traités dans l'article sur le prêt relais. Au regard des normes du Haut Conseil de stabilité financière, il se distingue pourtant : il est hors du champ de leur décision, et jusqu'à une certaine quotité de financement il est en outre exclu du calcul du taux d'effort de l'emprunteur.

80,00 %

La quotité se calcule comme le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette le cas échéant du capital restant dû sur le prêt encore en cours sur ce bien. La comparaison est large : l'égalité au seuil ouvre l'exclusion. Cela n'accélère rien, mais cela change ce que la banque peut accepter.

En vigueur depuis le

1er janvier 2024

Source

Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er, 2. — Légifrance

Ne comptez jamais sur une vente à venir pour payer. Un bien mis en vente n'est pas une somme disponible : une opération qui ne tient qu'à la vente rapide d'un autre bien ne tient pas.

Quels coûts faut-il ajouter au prix avant d'enchérir ?

La structure des frais d'une vente aux enchères n'est pas écrite ici : la deviner reviendrait à inventer un barème. Les frais d'un achat immobilier ordinaire sont réunis dans l'article qui les liste un par un, et l'ordre de grandeur du coût total d'un projet se calcule sur la page coût total.

Pour trancher : additionnez le prix maximal que vous comptez porter et toutes les lignes ci-dessus, puis comparez ce total au coût total d'un bien équivalent, en état, acheté de gré à gré dans le même quartier, frais d'acquisition et garantie compris. C'est le seul calcul qui dit si l'affaire en est une. Il se fait la veille, au calme, pas pendant la séance.

Quels pièges tiennent au bien lui-même ?

Le bien mal connu. Il garde ses défauts cachés : canalisations, toiture, installations. Seule parade honnête : une enveloppe de travaux prévue avant d'enchérir, et retirée du prix maximal que vous vous autorisez. Le financement de ces travaux suit ses propres règles : les intégrer au prêt immobilier n'est pas la même chose que les payer plus tard.

L'occupant en place. Un bien occupé n'est pas un bien libre. « Par qui et à quel titre » se demande avant la séance ; comment disposer des lieux, à un avocat.

La copropriété. Demandez au professionnel qui conduit la vente ce que le dossier dit des charges, et qui supporte, après la vente, celles qui resteraient impayées. Ne présumez pas la réponse.

Le dossier de la vente. Lisez-le en entier, et faites-vous confirmer ce qui n'y figure pas : c'est presque toujours plus instructif que ce qui y figure.

Ce que cette page ne dit pas, et à qui le demander

Le crédit immobilier, son calendrier, ses pièces et ses bornes d'octroi relèvent du mandat exercé ici ; la conduite d'une vente et les suites d'une adjudication n'en relèvent pas, et ce qui sort du périmètre, avec les interlocuteurs correspondants, est écrit noir sur blanc.

Une seule phrase à retenir : le calendrier se vérifie avant, jamais après. Le jour de la vente, la seule question est de savoir si l'enchère portée l'a été sur un total que vous pouvez payer, à la date où il faudra le payer. La liste des pièces est sur la page pièces à réunir ; si une séance est en vue, confrontez par téléphone le délai de paiement au calendrier du prêt, ou passez par la page contact.