Primo-accédants · Liste de contrôle
Frais annexes d'un achat immobilier : la liste complète de ce qui se paie en plus du prix
Frais d'acte, frais du crédit, frais du bien, frais d'installation : les quatre familles de coûts qui s'ajoutent au prix, qui les chiffre, qui les paie.
En plus du prix, un achat immobilier fait payer quatre familles de frais : l'acte (droits de mutation, rémunération du notaire, débours), le crédit (dossier, garantie, assurance, honoraires d'un intermédiaire), le bien (agence, copropriété, taxe foncière de l'année) et l'installation (déménagement, travaux, mois payés en double). Les frais d'acte et de garantie se paient en général sur l'apport, pas par le prêt.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Un achat immobilier fait payer quatre familles de frais : ceux de l'acte, ceux du crédit, ceux du bien, et ceux de l'installation.
- Les frais d'acte comprennent les droits de mutation, la rémunération du notaire et les débours, avancés pour le compte de l'acheteur et justifiés ligne à ligne.
- La banque finance en général le prix et les travaux, mais attend que les frais d'acte et de garantie soient payés sur l'apport.
- La somme demandée par le notaire avant la signature est une provision calculée large : le trop-perçu est restitué après l'acte par un décompte définitif.
- Les frais d'installation les plus oubliés sont le mois de loyer payé en double, le déménagement et la première régularisation de charges de copropriété.
En plus du prix, un achat fait payer quatre familles de frais : l'acte, le crédit, le bien et l'installation. Les connaître avant l'offre, c'est viser le bon prix sans trou de trésorerie chez le notaire. Les frais d'acte, les plus lourds, se paient presque toujours sur l'apport : la banque finance un bien, pas des taxes. Le budget se construit donc à l'envers — l'épargne, moins les frais, donne le prix à viser. Cette page du dossier des primo-accédants sert de liste de contrôle, poste par poste.
Quels frais s'ajoutent au prix d'un achat immobilier ?
Quatre familles. L'acte : droits de mutation, rémunération du notaire, débours. Le crédit : dossier, garantie, assurance, et honoraires d'un intermédiaire s'il y en a un. Le bien : agence, copropriété, taxe foncière de l'année. L'installation : déménagement, travaux, mois payés en double. Pour chaque poste, un interlocuteur peut vous donner le chiffre par écrit avant la signature.
| Poste | À qui | Quand | Qui vous donne le chiffre |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation et taxes sur l'acte | Au Trésor, via le notaire | Le jour de l'acte | Le notaire |
| Rémunération du notaire et débours | Au notaire | Le jour de l'acte | Le notaire |
| Frais de dossier de la banque | À la banque | Au déblocage des fonds | La banque, dans sa proposition |
| Garantie du prêt | À l'organisme de caution, ou via le notaire | Au déblocage, ou à l'acte | La banque, puis le notaire |
| Assurance emprunteur | À l'assureur | Chaque mois, dès le déblocage | L'assureur, dans sa proposition |
| Honoraires d'un intermédiaire en crédit | À l'intermédiaire | Après le déblocage des fonds | Le mandat signé |
| Honoraires de l'agence immobilière | À l'agence | Le jour de l'acte | L'annonce et le compromis |
| Charges et travaux de copropriété | Au syndic | Après l'acte, par appels | Le vendeur, par les pièces de la copropriété |
| Taxe foncière de l'année en cours | Au vendeur, au prorata | Le jour de l'acte | Le compromis |
| Déménagement, travaux, équipement | Aux entreprises | Autour de l'emménagement | Vos devis |
Frais d'acte : où va vraiment l'argent des « frais de notaire » ?
L'expression trompe : l'essentiel de la somme versée à l'étude ne reste pas chez le notaire. Trois parts la composent.
- Les droits de mutation et les taxes, qui vont au département, à la commune et à l'État : de loin la part la plus lourde dans l'ancien, nettement plus faible dans le neuf. Le calcul, et la règle propre aux premiers achats dans le Rhône, sont dans l'article sur les droits de mutation.
- La rémunération du notaire, fixée par un tarif réglementé, proportionnel au prix et dégressif par tranches : la marge de négociation est étroite.
- Les débours : ce que le notaire avance pour votre compte, documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre, pièces du syndic.
somme avancée pour le compte du client par le professionnel pour la réalisation d’une prestation, remboursée au COÛT RÉEL
Conséquence pratique : les débours ne sont pas une marge. Ils se justifient ligne par ligne sur le décompte définitif que l'étude vous adresse après l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 444-2 du code de commerce — Légifrance
Bonne nouvelle : la somme demandée avant la signature est une provision, calculée un peu large. Quelques mois après l'acte, le décompte définitif restitue le trop-perçu. Ne le budgétez pas, mais il revient.
Deux questions à poser à l'étude dès le compromis : le montant de la provision, par écrit, et la base de calcul des droits quand le prix comprend des honoraires d'agence ou du mobilier. La réponse appartient au notaire.
Frais du crédit : les quatre lignes à faire chiffrer
Ce sont les seuls frais que la banque chiffre elle-même : tous figurent dans sa proposition.
Les frais de dossier. Ils rémunèrent l'instruction et se discutent avant l'édition de l'offre. Demandez quand ils sont prélevés, et s'ils restent dus si l'opération échoue.
La garantie. Deux formes, deux coûts. La caution d'un organisme se paie au déblocage des fonds, et une partie peut être restituée en fin de prêt selon l'organisme. L'hypothèque passe par le notaire : elle s'ajoute aux frais d'acte et comporte une taxe propre.
Elle ne concerne que les prêts garantis par une inscription. Une caution d'organisme n'y donne pas lieu : c'est l'une des raisons pour lesquelles le coût des deux garanties ne se compare pas sur le seul tarif affiché.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
La comparaison complète est dans l'article sur la caution et l'hypothèque.
L'assurance emprunteur. Pas un frais d'entrée, mais une charge mensuelle, souvent le deuxième coût du crédit après les intérêts. Elle se compare, et peut se souscrire ailleurs qu'à la banque.
Les honoraires d'un intermédiaire. Ils sont fixés par le mandat signé avant toute démarche, et ne sont dus qu'une fois les fonds versés.
Aucune provision, aucuns frais de recherche ni de dossier ne peuvent vous être demandés par un intermédiaire tant que le prêt n'est pas versé. La règle vaut pour tous.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
Tous ces frais entrent dans un chiffre unique pour comparer deux propositions : le TAEG. Les honoraires de Sandy Mascart sont écrits sur la page honoraires.
Les frais d'acte peuvent-ils être financés par le prêt ?
En règle générale, non. La banque finance le prix du bien, et les travaux s'ils sont prévus ; elle attend que les frais d'acte et de garantie soient payés sur votre apport. Un financement qui couvre aussi les frais existe, mais c'est une exception accordée selon le profil, pas une formule que l'on choisit.
D'où l'idée qu'un apport doit « couvrir les frais » : ce n'est pas une règle écrite, c'est la conséquence de ce que la banque accepte de financer. La loi trace une ligne voisine dans le calcul du coût du crédit : les frais d'acquisition n'y entrent pas, alors que la garantie, elle, y entre.
Le coût de votre crédit et le coût de votre achat sont deux additions distinctes. Les frais de garantie, eux, sont dans la première ; les droits de mutation et la rémunération du notaire, dans la seconde.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
Ce que l'apport doit couvrir, et ce qui compte comme apport : l'article sur l'apport personnel.
Frais du bien : agence, copropriété, taxe foncière sans surprise
Les honoraires d'agence. L'annonce dit qui les paie. À votre charge, ils s'ajoutent au prix net vendeur, et la banque ne les finance pas toujours : posez la question avant l'offre.
La copropriété. Trois lignes à relever dans les pièces remises avec le compromis : les charges courantes, les travaux déjà votés et non encore appelés, l'état du fonds de travaux. Sans clause contraire, les appels de travaux qui deviennent exigibles après la vente sont à votre charge, même pour des travaux votés avant ; le compromis peut répartir autrement, mais entre vendeur et acquéreur seulement : la règle et la clause. Un ravalement voté l'an dernier et appelé dans six mois est un frais d'achat. Lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée : les travaux de demain y sont annoncés.
La taxe foncière. Le compromis prévoit en général que vous remboursez au vendeur votre part de la taxe de l'année, au prorata, le jour de l'acte, sur l'appel de fonds du notaire : vérifiez la clause et la date de calcul. Lire l'avis, trouver le taux de votre commune : la taxe foncière dans la Métropole de Lyon.
Frais d'installation : les oublis qui vident l'épargne
- Le mois payé deux fois : loyer et préavis d'un côté, première échéance et assurance de l'autre. Calez le préavis sur la date de signature réelle, pas sur la date espérée.
- Le déménagement, dont le prix varie selon la saison et l'étage : demandez les devis tôt.
- L'assurance habitation, à prendre pour le jour de l'acte : l'étude en demande souvent l'attestation.
- Les ouvertures de compteurs et d'abonnements.
- Les travaux et l'équipement immédiats : cuisine, chaudière en fin de vie, peintures. Hors prêt, ils se paient sur l'épargne — et un crédit à la consommation souscrit avant le déblocage des fonds peut remettre le prêt en cause.
- La première régularisation de charges, et la taxe foncière de l'année suivante, cette fois entièrement à votre nom.
Gardez une épargne de précaution après tout cela : la banque regarde ce qu'il reste une fois l'opération faite, et un apport entièrement consommé est un mauvais signal.
Comment chiffrer le tout avant de signer le compromis ?
- Demandez au notaire une estimation écrite de la provision, sur le prix et le bien exacts : un simulateur donne un ordre d'idée, pas un chiffre.
- Demandez à la banque le détail chiffré des frais de dossier, de la garantie et de l'assurance, pas seulement le taux.
- Relevez dans les pièces de la copropriété les charges, les travaux votés et les impayés de l'immeuble.
- Faites établir les devis des travaux indispensables, et décidez avant l'offre de prêt s'ils entrent dans le financement.
- Additionnez, puis retirez le total de votre épargne disponible. Le reste, moins l'épargne de précaution, est l'apport net sur lequel la banque raisonnera.
Un plan de financement sans ligne oubliée
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne calcule pas les frais d'acte à la place du notaire, et ne promet ni taux ni accord. Son travail : vérifier que rien ne manque, poste par poste.
- Établir le plan complet : prix, frais d'acte estimés par le notaire, frais du crédit, travaux ; en face, apport et prêts — en vérifiant que l'apport couvre ce que la banque ne finance pas, et ce qu'il vous reste après.
- Faire chiffrer la garantie et l'assurance sous plusieurs formes : les deux postes du crédit où un écart est possible.
- Intégrer les travaux au prêt quand c'est pertinent, devis à l'appui, pour préserver l'épargne.
- Relire l'appel de fonds du notaire avec vous avant le virement.
Les pièces de ce plan sont listées sur la page des pièces à réunir. Un bien en vue, et un doute sur son coût réel ? L'annonce et le montant de votre épargne suffisent pour faire chiffrer chaque ligne par téléphone, avant l'offre.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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