Fundamentos del préstamo hipotecario
Comprar en indivisión: garantizar el préstamo, las cuotas y la salida
Comprar en indivisión: requisitos del banco, fijación de cuotas justas y salida mientras el préstamo sigue vigente.
Comprar en indivisión significa que cada persona posee una cuota del bien, inscrita en la escritura, aunque, si el préstamo se firma con una cláusula de solidaridad, cada uno debe la totalidad del préstamo. El banco suma los ingresos y las cargas de todos los compradores. Las cuotas se ajustan a lo que cada uno financia realmente, y abandonar la vivienda no libera a nadie mientras el banco no haya firmado la desolidarización.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Cada comprador posee una cuota del bien completo, inscrita en la escritura; esta determina la propiedad, no la deuda con el banco.
- El préstamo suele firmarse por todos con una cláusula de solidaridad: cada coprestatario debe la totalidad de las cuotas, no solo su parte.
- Los ingresos y las cargas de todos los indivisarios se suman para calcular la tasa de esfuerzo: la fragilidad de uno afecta al expediente común.
- El convenio de indivisión no es obligatorio, pero organiza lo que la escritura de compra no dice: decisiones, cargas, ocupación, salida.
- Abandonar la vivienda no libera a nadie: mientras el banco no haya firmado la desolidarización, el indivisario que se vaya sigue obligado a todas las cuotas.
En indivisión, cada persona posee una parte del bien, pero debe, con el préstamo solidario habitual, toda la deuda. Fije las cuotas y la salida antes de firmar: es una de las reglas básicas del crédito inmobiliario, en pareja, entre amigos o en familia.
Comprar en indivisión: lo que cada persona posee realmente
Cada comprador posee una cuota del bien en su totalidad, inscrita en la escritura. Esta cuota fija lo que cada persona obtiene de una reventa, no lo que debe al banco.
En pareja: consulte la capacidad de endeudamiento a dos.
El préstamo solidario: cada persona debe la totalidad
Por lo general, un solo préstamo firmado por todos, con una cláusula de solidaridad. El banco puede reclamar todas las cuotas a cualquiera de ustedes.
Los ingresos y las cargas se suman: la tasa de esfuerzo se calcula sobre el grupo.
Il se calcule sur l'ensemble des co-emprunteurs : toutes leurs charges de crédit rapportées à tous leurs revenus retenus. Un crédit en cours chez un seul d'entre eux pèse donc sur le dossier commun.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
- Un perfil frágil pesa sobre todos: periodo de prueba, incidente, crédito en curso.
- La deuda le sigue en cualquier otro proyecto realizado en solitario.
- Las cuotas de seguro protegen al superviviente de una deuda demasiado pesada.
Cuotas justas, ajustadas a lo que cada persona paga
| Situación | Lo que la escritura debería reflejar |
|---|---|
| Aportaciones iguales, reembolso por mitad | Cuotas iguales |
| Una aportación más elevada en uno, reembolso por mitad | Una cuota más fuerte para quien aporta más |
| Aportaciones iguales, pero uno reembolsa una parte mayor del préstamo | Una cuota que tenga en cuenta el esfuerzo de reembolso previsto |
| Un padre que ayuda sin querer ser propietario | No una cuota: una donación o un préstamo familiar, escrito como tal |
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El convenio de indivisión: la regla del juego, por escrito
Es facultativo, redactado por el notario, y establece quién decide, quién paga y cómo se sale. Debe realizarse por escrito, bajo pena de nulidad, con los bienes y las cuotas; en el caso de un inmueble, debe publicarse.
Sin él, vender o hipotecar requiere el acuerdo de todos, y la partición siempre puede solicitarse, salvo suspensión por sentencia o por convenio. Regula:
- Las cargas: vencimientos, impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad de propietarios, obras mayores.
- La ocupación: quién habita y lo que debe a los demás.
- La valoración en caso de salida: perito común o dos informes de valor.
- La prioridad de recompra entre los indivisos, y su plazo.
- El destino del préstamo si uno se va antes del final.
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Salir de la indivisión con un préstamo en curso
- Vender. El precio reembolsa primero el capital restante; el saldo se reparte según las cuotas.
- Recomprar la parte del otro. Usted paga una diferencia y asume el préstamo solo, si el banco libera al otro tras un nuevo examen. Ver la recompra de diferencia.
- Ceder su parte a un tercero. Raro: los otros indivisos pueden precomprar, y el banco debe aceptar al nuevo coprestatario.
Salir de la vivienda no libera de nada: sin una desolidarización firmada por el banco, usted sigue obligado a todos los vencimientos.
Antes del contrato de arras: cuatro puntos por regular
- La tabla de aportaciones y reembolsos, con el origen de cada suma comprendido.
- Cada perfil leído como lo leerá el banco.
- El escenario de salida: ¿puede uno asumir el préstamo solo?
- Los documentos de cada coprestatario, reunidos de una vez.
Soy mandataria de intermediario en operaciones bancarias (honorarios). Una llamada con todos los compradores basta para ponerlo todo en claro.
Cree su expediente: me encargo de los bancos.
Fuentes
Para seguir leyendo
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- Prestar a dos: el verdadero cálculo de su capacidad de pareja y cómo proteger a cada uno Prestar a dos: lo que el banco suma realmente, lo que examina después y cómo proteger un aporte desigual en la escritura.
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