Capacidad de endeudamiento, ingresos y presupuesto
Prestar a dos: el verdadero cálculo de su capacidad de pareja y cómo proteger a cada uno
Prestar a dos: lo que el banco suma realmente, lo que examina después y cómo proteger un aporte desigual en la escritura.
En pareja, el banco calcula una única tasa de esfuerzo para el hogar: suma los ingresos considerados y todas las cargas de crédito, sea cual sea su titular, y luego examina el resto a vivir y el equilibrio entre los dos ingresos. Los coprestatarios son solidarios: cada uno debe la totalidad del préstamo, incluso tras una separación. Un aporte desigual solo se protege por escrito, antes de la escritura.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
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Lo esencial
- Una única tasa de esfuerzo para el hogar: el banco suma los ingresos considerados y todas las cargas de crédito, sea cual sea su titular.
- Con un ingreso total igual, un hogar que depende de un solo salario puede ser requerido para más seguro, más ahorro o un plazo más corto.
- En general, los coprestatarios son solidarios: ambos deben cada uno la totalidad del préstamo, incluso separados, mientras el banco no los haya desolidarizado.
- El estado civil de la pareja decide la propiedad del bien, no el compromiso con el banco: el matrimonio, el PACS y la concubina distribuyen de manera diferente.
- Un aporte desigual solo se protege por escrito, antes de la escritura: cuotas conformes, cláusula de reinversión o reconocimiento de deuda.
Prestar a dos es una única tasa de esfuerzo, calculada sobre sus ingresos y sus gastos sumados. Lo que realmente decide: quién está comprometido con qué, quién ha aportado qué y qué sucede con el conjunto si se separan. La mecánica: el expediente de capacidad de préstamo.
¿Suma el banco sus dos ingresos?
Sí, ingresos y gastos, con una única tasa para el hogar. Pero el resto para vivir, la solidez de cada ingreso y el compromiso solidario no se suman.
35,00 % ()El crédito contraído por uno, solo y antes del encuentro, cuenta por entero. El resto para vivir sigue una cuadrícula propia de cada banco, según el tamaño del hogar (la regla del Alto Consejo).
La tasa de esfuerzo de una pareja: una única fracción
Todos los gastos de crédito del hogar sobre todos sus ingresos considerados. El resultado no dice nada del equilibrio del hogar, que el banco examina después.
Una gran diferencia de ingresos se paga en cuota de seguro, en ahorro residual, a veces en plazo. Preséntelo usted mismo, con lo que lo compensa: antigüedad, sector estable, ahorro.
Un crédito en curso en uno de los dos pesa sobre ambos: consumo, coche, LOA, préstamo estudiantil, pensión pagada, préstamo de un bien conservado. Para ese bien, venda o alquile, y decida pronto (la segunda adquisición).
Ejemplo, sin valor de oferta: 2 400 € y 1 600 € de ingresos considerados, es decir, 4 000 € para el hogar. El préstamo de coche de quien gana 1 600 € le toma una cuarta parte; referido al hogar, le pesa una décima parte. El préstamo inmobiliario ya no tiene derecho más que al tope disminuido de diez puntos, seguro incluido. Ejemplo establecido el 01/11/2026 sobre el único tope del Alto Consejo.
Casados, PACS, pareja de hecho: lo que cambia
Para el cálculo, casi nada. Para el compromiso y la propiedad, todo. Cada uno debe la totalidad del préstamo; el estatuto de la pareja decide quién posee qué.
La solidaridad sobrevive a la separación, salvo desolidarización por parte del banco.
- Casados, régimen legal: el bien es común; los fondos propios solo lo permanecen mediante una cláusula de empleo o de reempleo en la escritura.
- Separación de bienes: cada uno posee su cuota.
- PACS: separación por defecto; haga releer su convenio.
- Pareja de hecho: solo cuentan las cuotas de la escritura.
Aportación desigual: proteja la inversión de cada uno en la escritura
Solo cuenta la cuota inscrita en la escritura. Una aportación más fuerte no escrita beneficia al otro. Esto se corrige antes de la firma.
- Cuotas conformes a las aportaciones.
- La cláusula de empleo o de reempleo para una pareja casada en comunidad.
- Un reconocimiento de deuda fechado si uno adelanta fondos al otro.
No haga la mitad y la mitad «porque es más simple». Solo el notario redacta estas cláusulas.
¿Qué cuota de seguro para dos?
Como mínimo, todo el capital. Después, una pregunta: si uno fallece, ¿puede el otro pagar solo?
Cobertura integral sobre cada cabeza: protección total, coste máximo. Cuanto más marcado es el desequilibrio de ingresos, más debe cubrirse el ingreso principal (la cuota). Cada uno puede elegir su aseguradora, y la cuota se revisa después. Ver también por qué dos bancos responden de manera diferente.
¿Sociedad civil o indivisión?
Para una vivienda habitual, rara vez se opta por una sociedad civil: el financiamiento es más complejo y no hay ayudas para la adquisición. Sirve para organizar un patrimonio.
Un convenio de indivisión regula las decisiones y la salida. Para invertir, consulte la sociedad civil.
En caso de separación
El préstamo no se divide: sin desolidarización, usted sigue obligado por la totalidad, incluso después de una partida o de una sentencia.
- Vender y liquidar: la opción más clara.
- Recomprar la parte del otro: debe poder solicitar un préstamo por su cuenta.
- Permanecer en indivisión: esto pospone la solución, sin resolverla.
Vender a un tercero no conlleva un derecho de partición; recomprar una diferencia sí.
- Taux de droit commun 2,50 %
- Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %
Le taux réduit est réservé aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Des concubins qui se séparent relèvent du taux de droit commun : c'est une différence coûteuse, et elle surprend presque toujours.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 746 du code général des impôts — Légifrance
El derecho recae sobre todo el activo neto compartido, no solo sobre la diferencia (la recompra de la diferencia).
Antes de la escritura, nunca después
- La tabla de aportaciones, con el origen de cada suma comprendido.
- El proyecto de escritura: cuotas y cláusula de reinversión.
- La conversación sobre la salida: veinte minutos que evitan años de desacuerdo.
Presente sus dos situaciones por teléfono: la capacidad de dos personas se calcula en la misma conversación.
Cree su expediente a dos: sus documentos reunidos una sola vez.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
- ¿Cuánto puedo pedir prestado solo con 2 500 € al mes? Solo con 2 500 € de ingresos mensuales: qué fija su capacidad de préstamo, la limitación decisiva y dónde encontrar margen si el cálculo se atasca.
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