Rachat de soulte et désolidarisation : garder le bien et reprendre seul le prêt

Reprendre seul un bien acheté à deux, c'est réussir deux opérations distinctes : racheter la part de l'autre chez le notaire, et obtenir de la banque la levée de l'engagement pris ensemble. Les mener de front, c'est éviter les deux pièges du dossier : un budget sous-estimé et une banque mise devant le fait accompli. La seconde opération n'est jamais automatique et passe souvent par une opération de rachat du prêt existant. Voici le parcours, les coûts et les délais réels, sans rien promettre.

Le blocage que je vois le plus souvent : un accord trouvé entre les deux personnes, écrit et signé, et une banque qui n'a jamais été consultée. Valable entre elles, cet accord n'est pas opposable au prêteur.

Calculer la soulte : une formule en deux temps

Pour une acquisition par moitié, le cas le plus courant, la soulte correspond à la moitié de la valeur nette :

1. Valeur nette = valeur du bien − capital restant dû sur le prêt.
2. Soulte = valeur nette × part revenant à la personne qui se retire.

Deux données sont à arrêter avant tout calcul, et ce sont elles qui divisent. La valeur du bien : d'un commun accord, ou par expertise faute d'accord. Le capital restant dû : demandé à la banque, arrêté à une date précise, pas « à peu près ».

Trois ajustements qui déplacent le partage par moitié

Ils relèvent tous de l'appréciation du notaire.

• Les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat. Si l'acte prévoit une répartition inégale, c'est elle qui s'applique, et non l'apparence de la situation vécue.
• Les apports personnels d'origine, notamment issus d'une donation ou d'une succession. Selon le régime matrimonial et la rédaction de l'acte, ils peuvent donner lieu à reprise ou à récompense.
• Le financement inégal des échéances pendant la vie commune. Il ne se traduit pas mécaniquement en droits sur le bien ; son traitement dépend du régime et de ce qui a été convenu.

Ces points ne se règlent ni dans un simulateur, ni avec un intermédiaire de crédit : avec le notaire, et avec un avocat si le désaccord persiste.

Le droit de partage : la ligne à budgéter d'avance

Deux précisions comptent plus que le taux lui-même. L'assiette n'est pas la soulte, mais l'actif net partagé : tout ce qui est réparti, dettes déduites. Et surtout, il existe deux taux, et ce n'est pas la séparation qui les départage, c'est le statut du couple. Le taux réduit est réservé aux partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS. Deux concubins qui sortent d'une indivision relèvent du droit commun, donc du taux plein, sur la même assiette. Le notaire chargé de l'acte confirme le régime applicable.

• Taux de droit commun 2,50 %
• Taux après séparation de corps, divorce ou rupture de PACS 1,10 %

Assis sur l'actif net partagé. Le régime applicable dépend de la situation : à confirmer avec le notaire chargé de l'acte.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Article 746 du code général des impôts — Légifrance

S'y ajoutent les émoluments du notaire pour l'acte de partage, selon un tarif réglementé propre à cet acte, distinct de celui d'une vente.

Une garantie nouvelle sur le bien a aussi un coût d'inscription, qui ne se réduit pas à la ligne ci-dessous : une hypothèque additionne taxe de publicité foncière, émoluments du notaire, débours et cette contribution. Le chiffrage complet, garantie par garantie, est dans caution ou hypothèque, ce que chaque garantie coûte vraiment.

0,05 %

Une composante parmi d'autres du coût d'une hypothèque, assise sur le montant de la créance garantie. Ce n'est pas le coût de la garantie.

En vigueur depuis le

1er janvier 2013

Source

Légifrance

Budget complet : soulte, droit de partage, émoluments de l'acte, frais de financement et, le cas échéant, de garantie. Aucun poste n'est facultatif.

Désolidarisation : la décharge que seule la banque accorde

Le divorce ne suffit pas à vous libérer du prêt

C'est le point le plus mal compris du sujet. Jugement, convention de divorce ou accord de séparation règlent les rapports entre les deux personnes, pas avec un tiers qui n'était pas partie à l'accord : la banque. Tant qu'elle n'a pas donné sa décharge par écrit, les deux emprunteurs restent tenus ensemble du remboursement.

Même logique pour l'assurance : la quotité de celui qui part ne se reporte pas d'elle-même sur celui qui reste. Les quotités souscrites à deux ne conviennent plus à un emprunteur seul, et la nouvelle couverture s'instruit comme une souscription : la répartition des quotités d'assurance. Le cas voisin — le décès de l'un des emprunteurs, où l'assurance solde une part du capital et où le reste entre dans la succession — est traité dans décès de l'emprunteur, assurance et succession.

Deux conséquences, qui se manifestent souvent des années plus tard :

• En cas d'impayé, la banque peut se retourner vers celui qui a quitté le bien, quelle que soit la répartition convenue entre les ex-conjoints.
• Pour tout nouveau projet immobilier, l'engagement non déchargé continue de peser dans l'analyse. Qui pensait être sorti découvre une capacité d'emprunt amputée d'une charge qu'il ne paie plus.

Avant d'accorder la décharge, la banque vérifie une chose : que celui qui reste peut porter seul le prêt. Le taux d'effort maximal que les établissements appliquent s'apprécie alors sur un seul revenu.

35,00 %

Le plafond ne change pas ; c'est son dénominateur qui se réduit de moitié. C'est là que se joue la plupart des refus de désolidarisation.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

La règle d'octroi est détaillée dans l'article consacré au taux d'endettement, la lecture d'un dossier à deux dans capacité d'emprunt d'un couple. Votre capacité à emprunter seul ne se mesure pas en ligne : la grille de reste à vivre qui la borne appartient à chaque banque et n'est publiée nulle part. Ce que vous pouvez chiffrer, c'est le prêt qui reste : le simulateur de mensualité donne l'échéance et le coût du capital repris, soulte comprise.

Ce que la banque regarde en premier : le budget de l'après

Pas le montant de la soulte, contrairement à ce que l'on suppose. Une séparation modifie à la fois revenus et charges, et plusieurs lignes sont systématiquement sous-estimées :

• La pension alimentaire versée est retenue comme une charge, pour sa durée prévisible, et réduit d'autant la capacité de celui qui reste.
• La pension perçue n'est pas toujours retenue en totalité, ni sur toute la durée du prêt : son traitement dépend de sa nature et de son terme. La lecture des revenus par la banque est détaillée dans revenu retenu par la banque.
• Les charges du logement des enfants en résidence alternée, qui n'existaient pas avant et ne disparaissent pas du budget.
• Les crédits à la consommation de la vie commune, parfois restés au nom des deux, à traiter en même temps que le prêt immobilier, sans quoi ils bloquent le dossier.

Un dossier qui expose lui-même ses charges, pièces à l'appui, passe mieux qu'un dossier où la banque les découvre sur les relevés de compte.

Refus de la banque : trois voies pour débloquer la reprise

Les leviers qui font passer un dossier refusé une première fois sont, par ordre d'efficacité constatée : un apport supplémentaire qui réduit le capital à reprendre, l'allongement de la durée résiduelle dans les limites autorisées, la caution solidaire d'un tiers, ou la suppression d'autres crédits en cours.

La deuxième voie, peu proposée, mérite d'être connue : racheté par un autre établissement, le prêt devient un financement neuf, instruit par une banque sans position historique sur le couple. Sa rentabilité se calcule comme pour tout rachat : le calcul de rentabilité d'un rachat. Si le prêt d'origine était garanti par une hypothèque, ajoutez la levée de l'inscription, avec son coût et son délai propres : mainlevée d'hypothèque.

Garder le prêt existant ou repartir sur un contrat unique

Conserver le contrat existant se justifie quand son taux est favorable : on n'y touche pas, et un prêt complémentaire finance la soulte. Un contrat unique simplifie la gestion et recale la durée sur la nouvelle capacité, au prix des frais d'une opération complète.

L'arbitrage se fait sur le coût total des deux scénarios, jamais sur la mensualité seule : une mensualité plus basse obtenue en allongeant la durée n'est pas une économie.

Le parcours complet, et ce qui retarde chaque étape

Qui fait quoi

• Le notaire, incontournable : le partage d'un bien immobilier est un acte authentique. Il établit l'état liquidatif, calcule le droit de partage et publie l'acte.
• La banque décide seule de la décharge de solidarité et du financement ; elle n'intervient pas dans la fixation de la soulte.
• Le juge n'intervient que faute d'accord, ou si la procédure de divorce le prévoit. Sa décision règle les rapports entre les parties, pas l'engagement envers le prêteur.
• L'intermédiaire en crédit s'en tient au financement : monter le dossier de reprise, présenter la demande de décharge, comparer les établissements. Ni conseil juridique, ni droit de la famille.

Bien en société ou en parts inégales : ce qui change

Dans les deux cas, le prêt se traite à part : céder des parts ou modifier des quotes-parts ne libère personne de son engagement bancaire. La décharge de solidarité suit la même procédure, aux mêmes conditions.

Quand vendre vaut mieux que racheter

Conclure que l'opération ne tient pas n'a rien d'un échec, et mieux vaut y arriver tôt. Trois situations y conduisent régulièrement.

• Le revenu de celui qui reste ne porte pas le prêt seul, même après allongement de la durée et apport complémentaire. Le dossier ne passera pas ; le représenter fait perdre du temps.
• La valeur nette du bien est faible, parce que le prêt est récent ou que le marché a baissé. La soulte est modeste, les frais de l'opération ne le sont pas.
• Le bien ne correspond plus au besoin de celui qui reste. Racheter la part de l'autre pour revendre deux ans plus tard fait supporter deux fois les frais d'une mutation.

La pièce qui vous protège pour des années

Une seule pièce compte à long terme : l'écrit de la banque accordant la décharge de solidarité, nominatif, visant le contrat de prêt par son numéro. Ni le jugement, ni la convention, ni l'acte de partage ne la remplacent. Demandez-la au moment de la signature, relisez-la, conservez-la avec les documents de propriété.

C'est elle qu'on vous demandera, parfois des années plus tard, pour emprunter à nouveau. Sans elle, l'engagement d'origine réapparaît dans l'analyse, et il faut le faire lever dans l'urgence, auprès d'un établissement qui n'a plus aucune raison de se presser.

Sur toutes ces questions, l'interlocuteur qui tranche est le notaire, et l'avocat lorsque la séparation est contentieuse. Ce que je peux faire, à ma place, est de déterminer précisément si le financement est possible et à quelles conditions — avant que vous n'engagiez les frais de l'acte de partage.

Pour poser ces chiffres avant le rendez-vous chez le notaire, soumettez le projet de reprise par téléphone.