Acheter en indivision : sécuriser le prêt, les quotes-parts et la sortie

Acheter en indivision, c'est posséder chacun une part du bien, mais devoir chacun, avec le prêt solidaire habituel, la totalité de la dette. Comprendre cet écart avant de signer protège de deux accidents : des quotes-parts qui ne reflètent pas qui paie, et une sortie bloquée tant que le prêt court. Il fait partie des règles de base du crédit immobilier et vaut pour tout achat à plusieurs — couple, amis, frères et sœurs, parent et enfant. L'indivision s'applique quand l'acte n'organise pas d'autre cadre ; c'est le notaire qui dit lequel vaut pour votre achat.

Acheter en indivision : ce que chacun possède vraiment

Son atout : l'indivision ne coûte rien de plus à mettre en place et ne demande aucun acte en dehors de la vente. Son défaut : aucune règle de fonctionnement tant que vous n'en écrivez pas.

Le cas du couple — revenus additionnés, apport inégal, régime matrimonial — a son propre article : la capacité d'emprunt à deux.

Le prêt solidaire : chacun répond de la totalité

Trois conséquences à connaître avant de signer.

Le dossier s'instruit sur le groupe, mais chaque profil est lu. Les revenus s'additionnent, les charges aussi, et le taux d'effort se calcule sur l'ensemble.

35,00 %

Il se calcule sur l'ensemble des co-emprunteurs : toutes leurs charges de crédit rapportées à tous leurs revenus retenus. Un crédit en cours chez un seul d'entre eux pèse donc sur le dossier commun.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Une période d'essai chez l'un, un incident bancaire ou un crédit à la consommation chez l'autre : la fragilité d'un seul se reporte sur tous. Entre amis, c'est la première conversation à avoir, relevés sur la table.

La dette vous suit, entière. Pour un autre projet mené seul, le prêteur sollicité pourra retenir l'échéance complète du prêt commun, pas seulement « sa part » : chacun en est tenu en entier.

L'assurance se règle à part. La solidarité dit qui doit ; l'assurance dit qui est couvert, et pour quelle fraction du capital. Des quotités mal réparties laissent le survivant ou le valide avec une dette que ses revenus ne portent pas. Le raisonnement vaut entre amis comme entre frère et sœur : l'article sur la quotité d'assurance.

Des quotes-parts calées sur ce que chacun paie

Fixez-les sur ce que chacun finance réellement — son apport de départ et la part des échéances qu'il remboursera —, pas sur l'idée qu'on se fait de l'équité le jour de la signature.

Le calcul rapporte, pour chacun, son apport et sa part du capital emprunté au coût total de l'opération, frais compris. Posez-le par écrit avant le rendez-vous chez le notaire : il rédige, à vous d'arriver avec des proportions décidées et justifiées.

Deux précautions qui évitent les litiges. Payez depuis des comptes qui laissent une trace : un compte joint alimenté dans les proportions convenues, ou des virements identifiables. Et gardez les justificatifs des travaux payés par l'un seul : dix ans plus tard, ce sont les seules pièces qui départagent des souvenirs.

La convention d'indivision, le mode d'emploi qui évite les blocages

Elle se conclut pour une durée déterminée, que le code plafonne, ou pour une durée indéterminée ; le notaire dit ce que chaque forme entraîne. Sans convention, vendre le bien ou le donner en garantie sont des actes de disposition : le consentement de tous les indivisaires est requis. Et nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf s'il y a été sursis par jugement ou par convention. Les clauses qui servent vraiment :

1. La répartition des charges : échéances, taxe foncière, charges de copropriété, gros travaux — par quote-part, ou autrement si vous le décidez.
2. L'occupation du bien : qui y habite, et ce qu'il doit aux autres s'il l'occupe seul.
3. La méthode d'évaluation en cas de sortie : un expert désigné d'un commun accord, ou la moyenne de deux avis de valeur.
4. La priorité de rachat entre indivisaires, et le délai pour l'exercer.
5. Le sort du prêt si l'un veut partir avant la fin.

Pour un projet patrimonial ou locatif à plusieurs, l'autre cadre possible est la société civile : le financement en SCI, comparé point par point.

Sortir de l'indivision avec un prêt en cours : les trois portes

Il n'en existe que trois, et la banque se tient devant chacune.

Vendre le bien. La sortie la plus nette : le prix rembourse d'abord le capital restant dû, puis le solde se répartit en principe selon les quotes-parts de l'acte.

Racheter la part de celui qui s'en va. Celui qui reste verse une soulte et reprend le prêt à son seul nom — si la banque accepte de libérer l'autre. C'est sa décision : elle réétudie la capacité de celui qui reste, seul, comme pour un nouveau dossier. Tout le détail : l'article sur le rachat de soulte.

Céder sa quote-part à un tiers. Possible en théorie, rare en pratique : celui qui veut céder ses droits, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision doit d'abord notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée, et chacun d'eux peut préempter. L'acquéreur extérieur devrait encore être accepté par la banque comme co-emprunteur.

Dans les trois cas, quitter le logement ne libère de rien : tant que la banque n'a pas signé la désolidarisation, celui qui est parti reste tenu de toutes les échéances, et le prêt pèse toujours sur sa capacité d'emprunt.

Cinq points à régler avant le compromis

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne rédige ni l'acte ni la convention, c'est le métier du notaire. Le travail porte sur le financement, et il commence avant le compromis.

1. Le tableau des apports et des remboursements, acheteur par acheteur, avec l'origine de chaque somme : c'est lui qui donne les quotes-parts.
2. La lecture de chaque profil comme la banque la fera : revenus retenus, crédits en cours, tenue des comptes — un point faible se découvre mieux entre vous que dans un refus.
3. Le scénario de sortie : si l'un part dans quelques années, l'autre peut-il reprendre le prêt seul ? La réponse se cherche avant d'acheter.
4. Les quotités d'assurance, cohérentes avec ce que chacun pourrait assumer seul.
5. Le dossier complet de chaque co-emprunteur, réuni en une fois : la liste est sur la page des pièces à réunir.

Les honoraires de Sandy Mascart, et le moment où ils sont dus, sont sur la page honoraires. Un achat à plusieurs se prépare à plusieurs : un appel avec tous les acheteurs en ligne pose les bonnes questions une seule fois, avant que chacun ne signe.