Mi oficio, honorarios y transparencia
Agente inmobiliario y captación de negocios en crédito: dónde termina la indicación y dónde comienza la intermediación
Agencias inmobiliarias: dónde sitúa el código la frontera entre indicar e intermediar en crédito, y las cinco cláusulas que hacen legible un convenio.
La indicación termina en cuanto la agencia hace más que dar un nombre, entregar un documento publicitario o transmitir coordenadas. Recopilar documentos, calcular una tasa de esfuerzo o comentar una oferta corresponde a la intermediación, que supone una inscripción en el registro de intermediarios. La tolerancia de actividad accesoria prevista por el código excluye expresamente el crédito hipotecario.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Indicar a un establecimiento a un cliente, sin entregar ningún documento que no sea publicitario, permanece fuera del ámbito de la intermediación en crédito.
- En cuanto una agencia recopila documentos, calcula una tasa de esfuerzo o comenta una oferta, instruye un expediente y sale del rol de indicación.
- La tolerancia de actividad accesoria prevista por el texto excluye expresamente el crédito hipotecario, sea cual sea el volumen de negocios aportado.
- Ningún intermediario en operaciones de banca puede percibir una suma antes del desembolso efectivo de los fondos prestados, sea cual sea el convenio firmado.
- Un convenio de captación de negocios solo vale por los actos que describe: lo que importa nunca es el título dado a una suma pagada.
Indicar a un profesional del crédito a un comprador no es intermediar: solo la intermediación exige la inscripción en el registro. Aquí se traza la frontera, y las cláusulas que hacen legible un contrato de aportación. Para profesionales; véase también oficio, honorarios y transparencia.
Indicador o intermediario: la frontera
El artículo R. 519-2 del código monetario y financiero excluye del ámbito de aplicación a quien se limita a indicar un establecimiento o un intermediario, sin entregar documentos distintos de los publicitarios, o a transmitir coordenadas. Más allá, se trata de intermediación.
- Nombre maximal d'opérations par année civile 30
- Montant maximal cumulé par année civile 300 000 €
- Le crédit immobilier est exclu du régime oui
- Régime de l'indicateur le 2° laisse hors champ la personne dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer un établissement de crédit, une société de financement ou un intermédiaire à des personnes intéressées, sans remise de documents autres que publicitaires, ainsi que celle dont le rôle se limite à transmettre à cet établissement ou à cet intermédiaire les coordonnées d’une personne intéressée
Deux mécanismes distincts cohabitent dans le même article : le seuil d'activité accessoire, et le régime de l'indicateur. Le premier exclut expressément le crédit immobilier.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-2 du code monétaire et financier — Légifrance
- « Se limita a »: un nombre y un número, sí. Recopilar boletines de sueldo, calcular la tasa de esfuerzo, comentar una oferta: la agencia instruye.
- « Distintos de los publicitarios »: un folleto, sí; una simulación nominativa, no.
- « A cambio de remuneración o a título gratuito »: estas palabras describen un rol, no validan una estructura.
La tolerancia de actividad accesoria excluye el crédito inmobiliario: hacer « un poco, a título accesorio » no es suficiente.
¿Puede una agencia ser pagada por un expediente aportado?
La respuesta corresponde a su consejo, con el contrato en mano. La pregunta que debe hacerle: ¿qué hace exactamente la agencia para el comprador?
Todo se decide por los actos. En los gestos del texto, la agencia permanece fuera del ámbito; más allá, debe estar inscrita. También puede inscribirse ella misma:
- 1° courtiers en opérations de banque et en services de paiement (mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’établissement de crédit)
- 2° mandataires exclusifs
- 3° mandataires non exclusifs
- 4° mandataires d’intermédiaires (MIOBSP)
Une agence qui s'immatricule choisit sa catégorie selon l'origine du mandat qu'elle entend recevoir. Le détail des quatre catégories est expliqué dans l'article qui leur est consacré.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-4 du code monétaire et financier — Légifrance
Adhésion obligatoire pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement et leurs mandataires ; l’obligation ne s’applique pas 1° aux mandataires exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 2° aux mandataires non exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 3° aux intermédiaires enregistrés dans un autre État membre pour le crédit immobilier
Le texte confie à l'association la vérification des conditions d'accès et d'exercice de l'activité de ses membres, ainsi que du respect des exigences professionnelles et organisationnelles. Il en dispense en revanche les mandataires exclusifs, les mandataires non exclusifs et leurs propres mandataires : la catégorie visée commande donc la réponse.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-11 du code monétaire et financier — Légifrance
Situar la agencia de un vistazo
| Rol | Lo que hace la agencia | Inmatriculación |
|---|---|---|
| Indicador | Da un nombre, un número, un folleto, unas coordenadas | No, dentro de los límites del texto |
| Intermediario | Recopila documentos, analiza, presenta una oferta, sigue el expediente | Sí |
| Prestador distinto | Vende un servicio inmobiliario sin vínculo con el crédito | Fuera de tema aquí |
Cambiar la denominación de una cantidad no cambia lo que esta remunera: eso es lo que un lector externo observará.
Lo que se debe al prestatario
Saber quién lo dirigió a quién y si alguien es pagado por ello. Y nadie puede percibir una cantidad antes de la desembolsación de los fondos.
Una agencia inmatriculada incluye sus menciones en todos sus soportes:
- nom ou dénomination sociale
- adresse professionnelle ou adresse du siège social
- numéro d’immatriculation d’intermédiaire (ORIAS)
- catégorie d’intermédiaire à laquelle il appartient
« Toute correspondance ou publicité, quel qu'en soit le support » : vitrine, courriel de mise en relation, newsletter, page web de l'agence.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-24 du code monétaire et financier — Légifrance
Cinco cláusulas que debe verificar en su convenio
- El objeto, descrito por actos, no por «puesta en relación».
- Lo que la agencia no hace: ni documentos, ni estudio, ni documento que no sea publicitario.
- Los datos del prestatario: base, información, duración de la conservación.
- La trazabilidad del origen: agencia, fecha.
- La resolución, y el destino de los expedientes en curso.
Lado del comprador: los vínculos con los prestamistas.
Lo que ofrezco a las agencias
- Un convenio escrito, sobre estas cinco cláusulas.
- El origen de cada expediente trazado: agencia, fecha, canal.
- Un retorno de instrucción: expediente presentado, aprobación de principio, oferta, fondos desbloqueados.
- Ninguna suma que el convenio no describa, revisada por el consejo de la agencia; la vía más legible sigue siendo su inscripción.
- Una certificación de financiación entregada al comprador.
Ver las categorías del registro y el mandato. Organice un intercambio entre profesionales o escriba a través de contacto, indicando la agencia.
¿Su comprador está listo? Que cree su expediente.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Honorarios de hipoteca en Lyon
- Vínculos con los prestamistas: lo que la ley obliga a comunicarle y lo que este sitio publica ¿Con qué bancos trabaja un intermediario? Las cuatro informaciones que la ley le obliga a darle y las preguntas adicionales.
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