Agent immobilier et apport d'affaires en crédit : où finit l'indication, où commence l'intermédiation

Indiquer un professionnel du crédit à un acquéreur n'est pas intermédier : seule la seconde activité suppose une immatriculation au registre des intermédiaires, et la frontière se franchit plus vite qu'on ne le croit. La situer évite de bâtir une relation d'apport sur un accord verbal. Cette page appartient à l'ensemble consacré à mon métier, mes honoraires et ma transparence ; elle est écrite pour des professionnels, pas pour des emprunteurs. Elle dit où le texte place la frontière ; elle ne dit pas ce que vaut votre convention, ni ce que votre propre régime professionnel vous permet.

Qu'est-ce qui distingue l'indicateur de l'intermédiaire en crédit ?

• Nombre maximal d'opérations par année civile 30
• Montant maximal cumulé par année civile 300 000 €
• Le crédit immobilier est exclu du régime oui
• Régime de l'indicateur le 2° laisse hors champ la personne dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer un établissement de crédit, une société de financement ou un intermédiaire à des personnes intéressées, sans remise de documents autres que publicitaires, ainsi que celle dont le rôle se limite à transmettre à cet établissement ou à cet intermédiaire les coordonnées d’une personne intéressée

Deux mécanismes distincts cohabitent dans le même article : le seuil d'activité accessoire, et le régime de l'indicateur. Le premier exclut expressément le crédit immobilier.

En vigueur depuis le

31 octobre 2019

Source

Article R. 519-2 du code monétaire et financier — Légifrance

Trois expressions du texte portent toute la frontière.

« Se limite à ». Le rôle laissé hors champ est borné : transmettre un nom et un numéro, oui. Recueillir les bulletins de salaire, calculer un taux d'endettement, monter un plan de financement, commenter une offre : l'agence n'indique plus, elle instruit.

« Autres que publicitaires ». Une plaquette est publicitaire. Une simulation nominative, une fiche d'information précontractuelle ou un document de mission ne le sont pas : les remettre, c'est sortir du rôle décrit.

« Contre rémunération ou à titre gratuit ». Ces mots figurent dans le texte. Cette page n'en tire aucune conclusion sur votre convention : ils décrivent un rôle, ils ne valident pas un montage.

Le point qui écarte l'échappatoire la plus fréquente : la tolérance d'activité accessoire du même article exclut expressément le crédit immobilier. Sur ce crédit-là, le raisonnement « je n'en fais qu'un peu, à titre accessoire de mon métier principal » ne tient pas : ce texte ne lui donne aucun appui.

Une agence peut-elle percevoir une commission pour un dossier de crédit apporté ?

Je préfère l'écrire ainsi plutôt que de recopier l'affirmation péremptoire qu'on lit partout, dans un sens comme dans l'autre. Deux repères, eux, ne dépendent pas de cette réponse.

Premier repère : tout se joue sur les actes. La question utile n'est jamais « puis-je toucher quelque chose », mais « qu'est-ce que j'ai fait, exactement ». Tant que l'agence s'en tient aux gestes que le texte décrit, elle reste dans le rôle qu'il laisse hors champ ; dès qu'elle en sort, elle est sur le terrain de l'intermédiation, qui suppose une immatriculation.

Second repère : le registre ouvre une voie. Une agence qui veut faire davantage qu'indiquer peut s'immatriculer elle-même, sous une catégorie que chacun peut vérifier.

• 1° courtiers en opérations de banque et en services de paiement (mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’établissement de crédit)
• 2° mandataires exclusifs
• 3° mandataires non exclusifs
• 4° mandataires d’intermédiaires (MIOBSP)

Une agence qui s'immatricule choisit sa catégorie selon l'origine du mandat qu'elle entend recevoir. Le détail des quatre catégories est expliqué dans l'article qui leur est consacré.

En vigueur depuis le

31 octobre 2019

Source

Article R. 519-4 du code monétaire et financier — Légifrance

L'immatriculation n'est pas une formalité déclarative : elle suppose des conditions d'accès et d'exercice de l'activité, dont la vérification est confiée à une association professionnelle agréée.

Adhésion obligatoire pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement et leurs mandataires ; l’obligation ne s’applique pas 1° aux mandataires exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 2° aux mandataires non exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 3° aux intermédiaires enregistrés dans un autre État membre pour le crédit immobilier

Le texte confie à l'association la vérification des conditions d'accès et d'exercice de l'activité de ses membres, ainsi que du respect des exigences professionnelles et organisationnelles. Il en dispense en revanche les mandataires exclusifs, les mandataires non exclusifs et leurs propres mandataires : la catégorie visée commande donc la réponse.

En vigueur depuis le

1er avril 2022

Source

Article L. 519-11 du code monétaire et financier — Légifrance

Indicateur, intermédiaire, prestataire : situer l'agence d'un coup d'œil

La troisième ligne est celle que les conventions mal rédigées confondent avec la première. Une prestation immobilière réelle se facture pour ce qu'elle est, et changer l'intitulé d'une somme ne change pas ce qu'elle rémunère : c'est ce que la somme rémunère qu'un lecteur extérieur regardera, pas le nom qu'on lui donne.

Et l'emprunteur, dans ce montage : que lui doit-on ?

Si l'agence est immatriculée, elle entre aussi dans le champ des mentions d'identification, sur tous ses supports :

• nom ou dénomination sociale
• adresse professionnelle ou adresse du siège social
• numéro d’immatriculation d’intermédiaire (ORIAS)
• catégorie d’intermédiaire à laquelle il appartient

« Toute correspondance ou publicité, quel qu'en soit le support » : vitrine, courriel de mise en relation, newsletter, page web de l'agence.

En vigueur depuis le

15 janvier 2013

Source

Article R. 519-24 du code monétaire et financier — Légifrance

Que reste-t-il d'une convention quand on regarde les faits ?

L'intitulé « apport d'affaires » ne dit rien par lui-même. Ce qui parle, ce sont les traces : qui a remis quels documents, collecté les pièces, construit le plan de financement, présenté une offre. Une agence qui a fait le travail d'un intermédiaire l'a fait, quel que soit le nom du contrat.

C'est aussi pour cette raison que je préfère une répartition nette : l'agence présente et transmet, j'instruis. Chacun reste dans son rôle, et la convention décrit ce partage au lieu de le déguiser.

Les cinq clauses à vérifier dans votre convention

Une liste de lecture de cinq minutes, pas un modèle d'acte.

1. L'objet, décrit par des actes, pas par un mot. « Mise en relation » ne veut rien dire tant que la convention ne dit pas ce que chacun fait.
2. Ce que l'agence ne fait pas, noir sur blanc : pas de collecte de pièces justificatives, pas d'étude de financement, aucun document autre que publicitaire.
3. Le traitement des données de l'emprunteur. Un nom et un numéro transmis sont des données personnelles : la convention dit sur quelle base, avec quelle information donnée à la personne, et pour combien de temps. Faites valider cette clause par qui suit ces sujets chez vous.
4. La traçabilité de l'origine, avec un identifiant par agence et une date : c'est ce qui rend la relation vérifiable des deux côtés.
5. La résiliation, et le sort des dossiers en cours à cette date.

Une convention entre deux professionnels immatriculés ne se rédige pas comme une convention avec une agence qui reste indicateur. Côté acquéreur, la question symétrique porte sur les liens entre son interlocuteur et les prêteurs : les liens avec les prêteurs, ce qu'on doit vous dire.

Ce que je propose aux agences qui m'adressent des acquéreurs

Concrètement, et sans zone grise.

1. Une convention écrite, sur les cinq clauses ci-dessus. Décrire un rôle d'indicateur en pratiquant celui d'intermédiaire ne protège personne.
2. Une traçabilité de l'origine du dossier : quel dossier vient de quelle agence, à quelle date, par quel canal. C'est ce que le site enregistre, et cela sert autant à l'agence qu'à moi.
3. Un retour d'instruction régulier : dossier reçu, déposé, accord de principe, offre éditée, fonds débloqués — de quoi tenir le calendrier de vente.
4. Aucune somme que la convention ne décrive. Cette page ne qualifie pas le régime d'une rémunération d'apport : si une agence en souhaite une, la convention est relue par son conseil avant tout versement. La voie la plus lisible reste l'immatriculation de l'agence, parce qu'elle se vérifie au registre.
5. Une attestation de financement remise à l'acquéreur, qui donne à l'agence ce qu'elle cherche vraiment : savoir si l'offre au vendeur tient. Sa valeur et ses limites sont détaillées dans l'article qui lui est consacré.

Avant de signer, faites relire la convention par votre conseil habituel : cette page ne dit rien du régime professionnel propre à l'agent immobilier, ni de ce qu'il permet en matière de rémunération ; c'est à lui, ou à votre organisation professionnelle, de répondre. Pour savoir à qui vous avez affaire, les quatre catégories du registre sont expliquées une à une, et le document qui lie l'emprunteur à l'intermédiaire dans l'article sur le mandat. Pour caler une première collaboration, organisez un échange téléphonique entre professionnels ou passez par la page contact, en indiquant votre agence dès le premier message.