Métier, honoraires et transparence
Courtier, mandataire, agent : qui fait quoi dans le crédit immobilier, et ce que ça change pour vous
Le registre ne connaît pas « le courtage » mais quatre catégories : ce qui les sépare, comment les vérifier en trente secondes, ce que ça vous change.
Le registre des intermédiaires distingue quatre catégories selon l'origine du mandat. Le courtier tient le sien du client ; le mandataire exclusif, d'un seul établissement ; le mandataire non exclusif, de plusieurs ; le mandataire d'intermédiaire, d'un autre intermédiaire. La catégorie change la gamme d'établissements accessibles et le nombre d'immatriculations à vérifier, pas la compétence ni le prix.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
La date de mise à jour est celle de la dernière vérification du contenu contre ses sources.
L'essentiel à retenir
- Le registre distingue quatre catégories d'intermédiaires selon l'origine du mandat : le courtier le tient du client, les autres d'un établissement.
- La catégorie change la gamme d'établissements réellement accessibles, et le nombre d'immatriculations à vérifier avant de faire confiance.
- Aucun intermédiaire, quelle que soit sa catégorie, ne peut percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés.
- Une personne qui se limite à indiquer un établissement ou à transmettre des coordonnées, sans monter de dossier, échappe au statut d'intermédiaire.
- Vérifier une immatriculation prend quelques secondes sur le registre unique : numéro, catégorie et mandants déclarés y figurent.
« Courtier » n'est qu'une des quatre catégories d'intermédiaires que connaît le registre : les trois autres sont des mandataires — d'une banque en exclusivité, de banques sans exclusivité, ou d'un autre intermédiaire. Savoir laquelle vous concerne, c'est savoir de qui votre interlocuteur tient son pouvoir, donc devant qui il répond, quelle gamme il peut vous présenter et combien d'immatriculations vérifier. Cette page appartient à l'ensemble consacré à mon métier, mes honoraires et ma transparence, et elle commence par le seul endroit où la réponse est écrite : le texte.
Quelles sont les catégories d'intermédiaires reconnues par le registre ?
L'article R. 519-4, I du code monétaire et financier énumère quatre catégories d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement. Le courtier tient son mandat du client, à l'exclusion de tout mandat d'établissement de crédit ; les trois autres catégories sont des mandataires, qui tiennent le leur d'un établissement ou d'un autre intermédiaire.
- 1° courtiers en opérations de banque et en services de paiement (mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’établissement de crédit)
- 2° mandataires exclusifs
- 3° mandataires non exclusifs
- 4° mandataires d’intermédiaires (MIOBSP)
Ce n'est pas une hiérarchie de compétence : c'est une origine de mandat. Le cumul de plusieurs catégories par une même personne n'est ouvert que pour des opérations de banque de nature différente — crédit à la consommation, regroupement de crédits, crédit immobilier, prêt viager hypothécaire — ou pour la fourniture de services de paiement. Le registre affiche l'ensemble.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-4 du code monétaire et financier — Légifrance
Retenez le critère qui commande tout : d'où vient le mandat. Le mot courant — « courtier » — recouvre quatre situations juridiques différentes, et la nuance devient décisive dès qu'il faut vérifier une immatriculation, adresser une réclamation ou comprendre qui perçoit quoi.
Le tableau des quatre catégories, et ce que chacune change pour vous
| Catégorie au registre | De qui vient le mandat | Ce que ça change concrètement pour vous | Fondement et date |
|---|---|---|---|
| Courtier (1°) | De vous, le client. Aucun mandat d'établissement de crédit | C'est à vous qu'il rend compte, et c'est le mandat que vous avez signé qui dit ce qu'il vous doit et ce qu'il vous coûte | CMF, art. R. 519-4, I, 1°, en vigueur depuis le 31/10/2019 |
| Mandataire exclusif (2°) | D'un seul établissement de crédit ou d'une seule société de financement | Pour la catégorie d'opérations concernée, il travaille exclusivement avec son mandant : sa gamme est celle de ce mandant | CMF, art. R. 519-4, I, 2°, en vigueur depuis le 31/10/2019 |
| Mandataire non exclusif (3°) | De plusieurs établissements de crédit ou sociétés de financement | Il travaille avec les établissements qui l'ont mandaté, et pas au-delà | CMF, art. R. 519-4, I, 3°, en vigueur depuis le 31/10/2019 |
| Mandataire d'intermédiaire (4°) | D'un courtier, d'un mandataire exclusif, d'un mandataire non exclusif, ou d'un intermédiaire enregistré dans un autre État de l'Espace économique européen | Deux professionnels sont engagés sur votre dossier, et vous devez pouvoir vérifier les deux au registre | CMF, art. R. 519-4, I, 4°, en vigueur depuis le 31/10/2019 |
La troisième colonne est celle que personne n'affiche, et la seule qui vous permette de contrôler ce qu'on vous dit. Un professionnel qui annonce une gamme « de toutes les banques » alors qu'il est immatriculé au 2° dit quelque chose que son immatriculation contredit.
On me présente une chaîne de plusieurs mandataires : que vérifier ?
Chaque maillon, au registre. L'article R. 519-4, I du code monétaire et financier, reproduit plus haut, dit de qui un mandataire d'intermédiaire tient son mandat : d'un courtier, d'un mandataire exclusif, d'un mandataire non exclusif, ou d'un intermédiaire enregistré dans un autre État de l'Espace économique européen exerçant en France. Cette page s'arrête à cette liste : elle ne dit pas ce qu'il faut en conclure pour une chaîne plus longue.
Vous lirez souvent que « le sous-mandat est interdit », formulé comme une citation. Je préfère écrire d'où vient cette lecture plutôt que de l'asséner. Elle vient de la liste ci-dessus : l'article énumère des mandants, et il ne porte pas la phrase qu'on lui prête. Si la question se pose vraiment sur votre dossier, posez-la au registre lui-même ou à l'autorité qui supervise la profession, pas à une page web, celle-ci comprise.
Le geste pratique, lui, ne dépend pas de la réponse : face à une chaîne — un courtier, son mandataire, le mandataire de ce mandataire —, demandez chaque immatriculation et lisez la ligne des mandants. Le registre dit ce que la carte de visite tait.
On m'a dit que mon interlocuteur n'est pas courtier mais mandataire : est-ce que ça change quelque chose pour moi ?
Oui, sur trois points : la gamme d'établissements réellement accessibles, qui suit l'origine du mandat ; le nombre de professionnels à vérifier au registre des intermédiaires ; l'interlocuteur à qui adresser une réclamation. La catégorie ne dit rien, en revanche, ni de la compétence, ni du prix.
La gamme. Un mandataire exclusif ne présente qu'une gamme ; un mandataire d'intermédiaire, celle du courtier ou de l'établissement qui l'a mandaté. Posez la question au premier rendez-vous : la réponse tient en une phrase.
Les vérifications. Une immatriculation à contrôler pour un courtier, deux pour un mandataire d'intermédiaire : la sienne et celle de son mandant. Deux fois trente secondes.
La réclamation. Elle va d'abord au professionnel que vous avez en face ; s'il tient son mandat d'un autre, notez le nom de ce mandant, interlocuteur suivant si la première réponse ne vient pas. Le circuit suivi ici, médiation comprise, figure sur la page réclamations et médiation.
Ce qui ne change pas, texte en main : l'interdiction d'encaisser avant le déblocage des fonds, dont le texte — reproduit plus bas — vise « toute personne physique ou morale », à quelque titre qu'elle intervienne. Pour le reste — conseil, information remise avant tout engagement, honoraires —, ne déduisez rien de la catégorie : demandez les documents qu'on vous remettra, et lisez-les.
Qui peut encaisser de l'argent, et à quel moment ?
Personne, avant le versement effectif des fonds prêtés. L'article L. 519-6 du code monétaire et financier interdit à quiconque prête son concours à un prêt d'argent, à quelque titre que ce soit, de percevoir une somme avant ce versement, quelle que soit sa catégorie au registre et quel que soit le nom donné à la somme. Le texte assortit cette interdiction de sanctions pénales.
Deux contresens à écarter. La règle ne rend pas la prestation gratuite : les honoraires sont simplement dus après. Et elle ne distingue personne : un professionnel qui en fait un engagement personnel se prévaut d'un texte qu'il n'a pas le choix d'appliquer.
Cette information figure aussi sur la fiche publique du registre, à la ligne « encaissement de fonds ». C'est le contrôle le plus rapide à faire, et il ne demande aucune connaissance juridique.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
Le prix est traité pour lui-même dans l'article consacré aux frais de courtage, et la grille appliquée ici est publiée sur la page honoraires.
Une personne qui me met simplement en relation est-elle un intermédiaire ?
Pas nécessairement. L'article R. 519-2 du code monétaire et financier laisse hors du champ des intermédiaires en opérations de banque la personne dont le rôle se limite à indiquer un établissement ou un intermédiaire, sans remise de documents autres que publicitaires, ou à transmettre les coordonnées d'une personne intéressée. C'est le régime dit de l'indicateur.
- Nombre maximal d'opérations par année civile 30
- Montant maximal cumulé par année civile 300 000 €
- Le crédit immobilier est exclu du régime oui
- Régime de l'indicateur le 2° laisse hors champ la personne dont le rôle se limite, contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer un établissement de crédit, une société de financement ou un intermédiaire à des personnes intéressées, sans remise de documents autres que publicitaires, ainsi que celle dont le rôle se limite à transmettre à cet établissement ou à cet intermédiaire les coordonnées d’une personne intéressée
Deux seuils et un régime distinct cohabitent dans le même article : le seuil d'activité accessoire, et le régime de l'indicateur. Ils ne se confondent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-2 du code monétaire et financier — Légifrance
La frontière se franchit vite. Dès que la personne collecte des pièces, monte un plan de financement, commente une offre ou oriente vers un montage, son rôle ne « se limite » plus à indiquer : elle entre sur le terrain de l'intermédiation, qui suppose une immatriculation. Le cas des agents immobiliers apporteurs est traité dans l'article qui leur est consacré.
Le même article prive en outre expressément le crédit immobilier de la tolérance d'activité accessoire : sur ce crédit, le raisonnement « je n'en fais qu'un peu » ne trouve pas d'appui dans ce texte.
Comment vérifier une immatriculation en trente secondes ?
Sur le registre unique des intermédiaires, à l'adresse orias.fr, en tapant le numéro d'immatriculation ou le nom. L'article R. 519-24 du code monétaire et financier impose de faire figurer quatre éléments sur toute correspondance et toute publicité d'un intermédiaire : ce sont eux qui rendent la vérification possible.
4 ()Sur la fiche du registre, confrontez cinq points :
- Le numéro : identique à celui du document que vous avez sous les yeux.
- La catégorie : identique elle aussi. « Courtier » sur le site et mandataire au registre, c'est une catégorie fausse.
- Les mandants : pour un mandataire, le registre les nomme ; celui qu'on vous a annoncé doit y figurer.
- L'encaissement de fonds : la fiche indique s'il est autorisé.
- La date d'immatriculation : elle date le statut, pas la carrière. Un professionnel qui change de statut repart avec une date récente, qui ne dit rien de son expérience.
Une condition d'immatriculation moins connue se vérifie aussi, et elle ne pèse pas de la même manière sur les quatre catégories :
Adhésion obligatoire pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement et leurs mandataires ; l’obligation ne s’applique pas 1° aux mandataires exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 2° aux mandataires non exclusifs ainsi qu’à leurs mandataires, 3° aux intermédiaires enregistrés dans un autre État membre pour le crédit immobilier
L'association vérifie les conditions d'accès et d'exercice de l'activité de ses membres ainsi que le respect des exigences professionnelles et organisationnelles, et leur offre un service de médiation. L'obligation ne vise pas tout le monde : le texte en dispense les mandataires exclusifs, les mandataires non exclusifs et leurs propres mandataires. Ne concluez donc pas d'une absence d'adhésion qu'il manque quelque chose : lisez d'abord la catégorie.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-11 du code monétaire et financier — Légifrance
Et moi, dans tout cela ?
Je ne suis pas courtier au sens du registre, et je ne l'écris nulle part.
mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement
Quatrième catégorie de l'article R. 519-4, I. Mon mandant est CDV Patrimoine & Assurance, immatriculé comme courtier en opérations de banque. Mon mandat en crédit couvre le crédit immobilier et le regroupement de crédits.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 519-4 du code monétaire et financier — Légifrance
Ce libellé est plus long que le mot dont tout le secteur se sert, et il est exact — ce que le texte demande, ce n'est pas le mot le plus commode, c'est la catégorie réelle. Il a une conséquence que je préfère annoncer : mon périmètre d'intermédiation est plus étroit que celui d'un réseau généraliste, et ce que je ne fais pas est écrit noir sur blanc plutôt que laissé dans le flou.
Vous avez deux immatriculations à vérifier, la mienne et celle de mon mandant. Les deux numéros figurent en pied de chaque page de ce site, et le registre est public. Ma manière de travailler et l'écart entre ma date d'immatriculation et mon ancienneté réelle sont expliqués sur la page à propos.
La catégorie dit qui est votre interlocuteur, pas avec combien d'établissements il travaille ni à quelles conditions : voir les liens avec les prêteurs, ce qu'on doit vous dire et le panel d'un courtier, ce que sa largeur change.
Trois questions pour y voir clair dès le premier rendez-vous
- « Quelle est votre catégorie au registre, et quel est votre numéro ? » Une réponse hésitante est déjà une information.
- « De qui tenez-vous votre mandat ? » D'un client, d'une banque, d'un autre intermédiaire : les trois réponses sont légitimes, l'absence de réponse ne l'est pas.
- « Quels établissements présenterez-vous, nommément ? » La question qui transforme la catégorie en information utile — et qui vous évite le doublon si vous consultez ailleurs en parallèle.
La liste complète, avec ce que chaque réponse doit contenir, est dans l'article consacré au premier rendez-vous.
Pour juger si le professionnel est bon, regardez ce qu'il publie, chiffre et refuse : c'est l'objet des sept vérifications à faire avant de choisir. Intermédiaire ou banque en direct : la comparaison est dans l'article dédié. Ces trois questions valent pour tout intermédiaire, ce site compris : les poser par téléphone prend une minute.
Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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