Inversión inmobiliaria para alquilar
DPE F y G: cómo financiar una vivienda con deficiencias energéticas en Lyon, incluidos los trabajos
Una vivienda DPE F o G se financia: presupuestos antes de la oferta, trabajos en el préstamo, diferimiento hasta la entrega. Lo que exige el banco en Lyon.
Una vivienda clasificada como F o G se financia: ninguna norma lo prohíbe, y el banco evalúa el valor de reventa del inmueble y su capacidad para ser alquilado legalmente. El expediente se defiende con presupuestos de empresas establecidos antes de la oferta de compra, un presupuesto de préstamo único para la compra y los trabajos, desembolsado mediante facturas, y un diferimiento de amortización ajustado a la obra, dentro de los límites del Consejo Superior de Estabilidad Financiera.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- Ninguna norma prohíbe financiar una vivienda clasificada como F o G: el banco evalúa su valor de reventa y su capacidad para ser alquilada legalmente.
- La prohibición se refiere al arrendamiento, no a la venta ni a la ocupación, y se aplica al concluir o renovar el contrato de arrendamiento.
- Los presupuestos establecidos antes de la oferta de compra transforman la lectura del expediente: el banco financia el inmueble renovado, no la letra del diagnóstico.
- Una obra que retrasa la toma de posesión permite una prórroga de plazo, bajo dos condiciones acumulativas: el peso y la naturaleza de los trabajos.
- El descuento no compensa los trabajos solo si el programa está cuantificado antes de la oferta: el precio máximo de compra se deduce del inmueble renovado.
Sí, una vivienda clasificada como F o G puede financiarse, siempre que se acompañe de un proyecto de obras con presupuesto detallado: presupuestos antes de la oferta, un único presupuesto de financiación para la compra y las obras, y un aplazamiento de pagos ajustado a la duración de la obra. Esta estructura es válida tanto para una inversión en alquiler como para una vivienda principal que requiera renovación.
Calendario de prohibición de alquiler: su objetivo
La Ley de Clima y Resiliencia establece un calendario escalonado para la prohibición de poner en alquiler según la clase energética. El calendario ha cambiado varias veces: verifique su fecha límite con France Rénov' o con el texto legal vigente en el momento de su oferta.
- Solo se aplica a la puesta en alquiler: puede comprar, residir y revender.
- El criterio se aplica en el contrato: nuevo arrendamiento, renovación, prórroga.
- Un arrendamiento en curso no es un refugio: el inquilino puede solicitar al juez la puesta en conformidad.
El banco evalúa un proyecto, no una letra
Ningún texto prohíbe financiar un inmueble por su clase energética. El banco examina su valor de reventa y un alquiler legalmente cobrable durante toda la duración del préstamo.
Sin obras, una vivienda F dejará de ser alquilable antes de que finalice el préstamo. Con un programa presupuestado, se trata de otro expediente. Dos documentos hacen que el análisis del inmueble terminado cambie:
- presupuestos de empresas con nombre, fecha y detalle, de profesionales asegurados;
- una proyección de clasificación tras las obras (auditoría energética o estudio térmico).
En un expediente complejo, añada el cronograma de obra y las garantías decenales. El verdadero obstáculo es el inmueble clasificado como G sin presupuestos: se corrige de su lado.
Compra y obras en un único presupuesto de financiación
El préstamo financia la compra y las obras, garantizado por el inmueble, y se desembolsa según facturas. La amortización puede diferirse hasta el final de la obra, dentro de los límites del Consejo Superior de Estabilidad Financiera.
El alargamiento de plazo a explorar
La maturité est la somme du différé et de la période d'amortissement, jamais l'amortissement seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Una obra retrasa la entrada en el inmueble: en el caso de vivienda de segunda mano, dos condiciones cumulativas permiten un alargamiento.
Ce seuil a été abaissé par rapport à sa rédaction d'origine. Il se calcule sur le coût total de l'opération, pas sur le seul prix d'achat.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er — Légifrance
- création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes
- modernisation
- assainissement
- aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes
- réalisation de travaux de rénovation énergétique
La rénovation énergétique y figure expressément. Un simple rafraîchissement décoratif, non.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Entonces, dos límites actúan conjuntamente:
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Contrainte cumulative avec la précédente. L'allongement de maturité paie le différé, il n'allonge pas la période pendant laquelle vous remboursez du capital.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Plafond, et non condition d'ouverture : c'est l'écart entre les deux bornes précédentes. Le différé accordé suit la durée réelle du décalage d'entrée en jouissance, dans cette limite.
- En vigueur depuis le
- Source
- economie.gouv.fr
Se trata de un tope: la prórroga sigue la duración real de la obra.
El mecanismo, paso a paso
- Programa fijado antes de la oferta de compra, con los presupuestos en mano.
- Presupuesto de financiación único: compra, gastos, obras, una garantía, un seguro.
- Fondos para obras desbloqueados según facturas, nunca por adelantado.
- Durante el periodo de carencia, intereses sobre las cantidades desbloqueadas y seguro: el coste de sostenimiento.
- Amortización a la entrega, cuando comienza la renta.
¿Por qué no un préstamo para obras después? No hay segunda garantía, un tipo de interés de crédito hipotecario, y una capacidad de endeudamiento aún no consumida (ver el cálculo de la tasa de esfuerzo de un inversor). La duración más larga cuesta más en total: ver el cálculo de la rentabilidad de una recompra. Compare con la fórmula de la cuota mensual, solo compra y luego compra más obras.
¿Compensa la rebaja los trabajos?
A veces, nunca de forma mecánica. La rebaja se negocia, los trabajos se cuantifican: ambos solo se encuentran si el programa se establece antes de la oferta.
Parta del valor del bien renovado, y reste:
- el programa completo, incluida la dirección de obra;
- un margen de imprevistos;
- el sostenimiento de la obra: intereses, seguro, cargas, impuesto sobre el inmueble;
- su objetivo de rentabilidad.
Lo que queda es su precio máximo. Los precios por distrito: su artículo.
Copropiedad antigua: los documentos que debe leer antes de la oferta
- Las actas de asamblea: obras votadas a negociar en el contrato de arras.
- El plan plurianual y el fondo de obras.
- El DPE colectivo: un aislamiento votado puede hacerle ganar clases a su unidad.
- El historial de una unidad procedente de una división: regularidad, milésimas, redes.
Compra, obras y préstamo ecológico: la cuota mensual se suaviza mediante el suavizado de préstamos.
Las ayudas: un anticipo que prever
Las ayudas se abonan después de las obras: su préstamo o sus ahorros cubren el anticipo. El detalle: el eco-PTZ y las ayudas.
Inversor: tres condiciones acumulativas
- Un programa cuantificado por presupuestos antes de la oferta.
- Un presupuesto de financiación único, con un diferimiento ajustado a la obra.
- Una renta tras las obras compatible con la regulación: consulte la financiación para alquiler en Lyon.
¿Falta una condición? No presente aún su solicitud. Solicite la verificación del plan de compra y obras por teléfono, con los presupuestos y el diagnóstico en mano.
Cree su expediente: presente los presupuestos y el DPE una sola vez.
Fuentes
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- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
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