Fondamentaux du crédit immobilier · Guide
Lissage de prêts : plusieurs prêts, une seule mensualité, ce que ça coûte et quoi exiger
Une seule mensualité pour plusieurs prêts : comment la banque lisse le plan, ce que cela coûte, l'effet sur votre PTZ et les six questions à poser.
Le lissage construit l'échéancier du prêt principal pour que la somme des échéances de tous les prêts d'une opération reste constante. Il n'est pas gratuit : le prêt principal amortit plus lentement au début, ce qui allonge sa durée et alourdit le coût total du crédit. Il se demande à l'étude, avant l'offre : exigez le plan avec et sans lissage, le coût total dans les deux cas, et un tableau d'amortissement par prêt.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le lissage construit l'échéancier du prêt principal pour que la somme des échéances de tous les prêts reste constante d'un bout à l'autre.
- Le lissage n'est pas gratuit : le prêt principal amortit plus lentement en début de période, ce qui allonge sa durée et son coût total.
- Sur un plan lissé, la banque ne retient qu'une seule charge mensuelle pour le taux d'effort, au lieu de choisir entre charge moyenne et charge élevée.
- Raccourcir un prêt complémentaire ou augmenter l'apport peut réduire l'assiette de comparaison et donc écrêter le montant du prêt à taux zéro.
- Un prêt principal à taux unique et un prêt à paliers de taux ne subissent pas la même règle d'indemnité en cas de remboursement anticipé.
Le lissage transforme plusieurs prêts en une seule mensualité constante : le prêt principal s'ajuste pour que la somme des échéances ne bouge pas. Votre budget gagne en lisibilité ; en échange, le crédit coûte plus cher, et le montage peut même réduire votre prêt à taux zéro. Presque tous les dossiers avec une aide comptent plusieurs prêts : un prêt principal, un PTZ, parfois un prêt employeur ou épargne-logement, chacun avec sa durée, son taux et son échéancier. Additionnés tels quels, ils donnent une charge qui monte, descend et remonte — des marches. Le lissage les aplanit.
Cette page fait partie des fondamentaux du crédit immobilier. Elle montre comment la banque fabrique cette mensualité constante, ce que l'opération change au coût total, au calcul d'endettement, et — le point que personne n'écrit — au montant même du prêt à taux zéro.
Qu'est-ce que le lissage d'un prêt immobilier ?
Le lissage construit l'échéancier du prêt principal pour que la somme des échéances de tous les prêts de l'opération reste constante d'un bout à l'autre. Ce n'est ni un produit, ni un taux, ni une faveur : c'est un calcul. Le prêt principal amortit peu tant que les prêts complémentaires pèsent, davantage quand ils s'éteignent : la mensualité totale ne bouge pas, la répartition entre les prêts bouge tout le temps.
Ce que le mot ne désigne pas
Trois confusions reviennent, aux conséquences différentes.
Ce n'est pas une renégociation. Le lissage se décide avant l'édition de l'offre, à la construction du plan de financement. Une fois l'offre acceptée, l'échéancier imprimé s'applique ; le modifier suppose un autre mécanisme.
Ce n'est pas la modulation. La modulation est une clause qui vous autorise, plus tard, à faire varier votre échéance. Le lissage est une structure figée dès l'origine, que vous n'actionnez pas.
Ce n'est pas un prêt à paliers de taux. Un prêt à paliers est un contrat unique assorti de taux différents selon les périodes ; un montage lissé réunit plusieurs contrats qui gardent chacun leur taux. La distinction paraît théorique : la section sur la sortie montre pourquoi elle peut coûter cher le jour où vous vendez.
D'où viennent les marches de mensualité ?
Une marche apparaît chaque fois qu'un prêt commence ou finit à une autre date que les autres. Trois causes, toujours les mêmes.
Le différé du prêt à taux zéro. Le PTZ ne se rembourse pas dès le premier mois : une période sans rien à payer précède l'amortissement, et ce différé n'est jamais très court.
Sa durée réelle dépend de la tranche de revenus. Le jour où le différé s'achève, une charge nouvelle apparaît, et elle n'était pas là la veille.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-11 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Les prêts complémentaires courts. Prêt employeur, prêt d'une caisse de retraite, prêt épargne-logement ou prêt travaux se remboursent généralement bien plus vite que le prêt principal. Le jour où ils s'éteignent, la charge tombe d'un coup.
Les travaux débloqués en plusieurs fois. Tant que les fonds ne sont pas tous versés, vous ne payez que des intérêts sur la part débloquée — mécanique détaillée dans l'article consacré aux travaux financés par le prêt.
Sans lissage, votre budget mensuel ressemble donc à ceci :
| Période | Ce qui se passe | Effet sur la charge |
|---|---|---|
| Début du prêt | Prêt principal + prêt complémentaire court, PTZ en différé | Charge élevée |
| Fin du prêt complémentaire | Une ligne disparaît | Chute brutale |
| Fin du différé du PTZ | Une ligne apparaît | Remontée brutale |
| Fin du PTZ | La ligne disparaît | Nouvelle chute |
Quatre régimes de charge sur une même opération, aucun choisi par vous : c'est ce que le lissage supprime.
Comment la banque construit une mensualité constante
Le principe tient en une phrase : le prêt principal sert de variable d'ajustement.
La banque fixe d'abord la mensualité totale que votre dossier supporte. Elle en retranche, période par période, ce que coûtent les prêts complémentaires et le PTZ, dont les échéanciers sont contraints. Le reste devient l'échéance du prêt principal, donc son rythme d'amortissement : lent quand les autres pèsent, rapide quand ils s'effacent, en deux ou trois phases.
| Plan non lissé | Plan lissé | |
|---|---|---|
| Mensualité totale | Variable, quatre régimes | Constante, ou presque |
| Échéance du prêt principal | Constante | Découpée en phases |
| Durée du prêt principal | Celle demandée | Souvent allongée |
| Intérêts du prêt principal | Moindres | Supérieurs |
| Lisibilité pour le ménage | Faible | Forte |
La ligne qui compte est l'avant-dernière, et c'est celle qu'on oublie de vous montrer.
Ce que le lissage coûte réellement
Le lissage n'est pas gratuit. En première phase, le prêt principal rembourse moins de capital que sans lissage : le capital restant dû décroît plus lentement et produit des intérêts plus longtemps. Le surcoût ne se voit ni sur la mensualité, objet même du procédé, ni sur le taux, inchangé : il se lit sur le coût total du crédit et sur le taux annuel effectif global de l'ensemble.
Ce site ne publiera pas d'écart type entre plan lissé et plan non lissé : il dépend du poids, de la durée et du taux de chaque prêt, donc de votre dossier et de rien d'autre. Un chiffre moyen serait un argument, pas une donnée.
Ce qui vaut pour tous, c'est la méthode de comparaison. Demandez au même établissement deux plans, l'un lissé, l'autre non, et comparez trois lignes : la durée du prêt principal, le coût total du crédit et le taux annuel effectif global de l'opération. Le simulateur de mensualité met les deux hypothèses côte à côte avant même le rendez-vous.
Le lissage ne change le taux ni du PTZ, qui n'en a pas, ni du prêt employeur : il ne renchérit que le prêt principal, le seul dont l'amortissement a été déformé.
Le lissage change-t-il le taux d'endettement retenu par la banque ?
Il change la charge que la banque retient. Sur un plan lissé, la charge est la même du premier au dernier mois : un seul chiffre à rapporter aux revenus. Sur un plan non lissé, la banque choisit entre la charge moyenne et la plus élevée de la vie du crédit, selon sa politique d'octroi et non selon une règle. Le critère auquel ce chiffre se compare, lui, est commun à tous les prêteurs.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Deux précautions, car ce seuil est le chiffre le plus déformé du crédit immobilier.
La décision du Haut Conseil ouvre par trois mots qu'on ne cite jamais : « Outre leurs critères propres ». Le critère s'ajoute à la politique de chaque établissement, il ne la remplace pas : une banque refuse tous les jours des dossiers qui restent en dessous. Le sujet est traité en entier dans l'article consacré à ce seuil.
Ensuite, la maturité retenue par la même décision additionne le différé et l'amortissement. Un différé n'est donc pas du temps gratuit pour le prêteur : il consomme de la durée admissible.
Le traitement de la charge du PTZ pendant son différé, propre à chaque établissement, est décrit dans l'article sur le PTZ, l'apport et l'endettement.
Le point que personne n'écrit : le lissage agit sur le montant du PTZ
La partie la plus utile de cette page, et la plus contre-intuitive.
Le montant d'un prêt à taux zéro n'est pas plafonné seulement par vos revenus et le coût de l'opération. Il l'est aussi par rapport aux autres prêts qui financent la même opération — et seuls y entrent les prêts dont la durée atteint un certain seuil.
Comparaison large : un prêt dont la durée atteint exactement ce seuil compte. Un prêt plus court, une avance de trésorerie ou un crédit à la consommation n'y participent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Le plafond dépend de la quotité applicable à votre tranche de revenus, et non du rang de cette tranche.
Le code de la construction et de l'habitation rattache la dérogation à la quotité, par une comparaison d'égalité stricte, jamais au numéro de la tranche.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — service-public.gouv.fr
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Trois conséquences pratiques, dans l'ordre où elles se présentent.
- Raccourcir le prêt complémentaire peut écrêter le PTZ. Un prêt employeur ramené sous le seuil de durée sort de la comparaison : la somme des « autres prêts » baisse, le plafond du PTZ aussi. On croit simplifier le montage ; on rétrécit l'aide.
- Augmenter l'apport peut produire le même effet. Plus le prêt principal est petit, plus l'assiette de comparaison l'est aussi — mécanisme développé dans l'article sur le PTZ et l'apport.
- Le calcul est circulaire, donc il se fait en une fois. Le montant du PTZ dépend des autres prêts ; leur lissage dépend du différé du PTZ, donc de son montant. Un plan à plusieurs prêts se résout d'un bloc, pas ligne après ligne. Le simulateur de PTZ applique la grille en vigueur à votre situation, et le dossier PTZ en zone A détaille le calcul du montant.
Vendre ou racheter un montage à paliers : le piège de la sortie
La clause que presque aucun comparatif ne signale, et qui justifie à elle seule de relire son offre.
L'indemnité de remboursement anticipé d'un crédit immobilier est doublement plafonnée par l'article R. 313-25 du code de la consommation. Mais le second alinéa du même article prévoit une majoration : lorsque le contrat de crédit est assorti de taux d'intérêt différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi.
La vraie question n'est donc pas le lissage en général : votre prêt principal porte-t-il un taux unique, ou des taux différents selon les phases ? Un montage lissé à taux unique n'est pas visé. Un prêt à paliers de taux l'est — et le plafond que vous croyez connaître n'est alors pas le plafond réel. La réponse figure dans les conditions particulières de l'offre, à la ligne du taux par période. L'indemnité elle-même est traitée dans l'article sur le remboursement anticipé, et la lecture clause par clause dans le guide de l'offre de prêt.
Ce qui ne se lisse pas : les trois lignes qui bougent quand même
Le mot « constante » mérite une nuance : trois postes du prélèvement mensuel échappent au calcul.
La cotisation d'assurance emprunteur. Calculée sur le capital initial, elle est constante ; sur le capital restant dû, elle décroît mois après mois. Sur un montage lissé, ce second cas fait baisser doucement la charge totale — plutôt une bonne nouvelle, mais pas ce que le mot « lissé » laissait attendre. La ligne se lit sur le tableau d'amortissement, et deux contrats se comparent sur le total en euros, comme l'explique l'article sur le taux annuel effectif de l'assurance.
Les prêts à taux révisable. Un taux qui bouge fait bouger l'échéance, la durée, ou les deux. Le lissage d'origine repose sur le taux initial : il ne vaut qu'aussi longtemps que lui.
Tout ce qui n'est pas du crédit. Taxe foncière, charges de copropriété, appels de fonds : aucun plan de financement ne les lisse. C'est une évidence, et pourtant le premier écart entre le budget annoncé et le budget vécu.
Le lissage se demande-t-il, ou s'impose-t-il ?
Il se demande. Aucun texte n'oblige un prêteur à lisser un plan de financement, ni ne le lui interdit : c'est une modalité de construction de l'échéancier, laissée à sa politique commerciale. Un établissement peut proposer un plan non lissé sans faute, un autre lisser d'office sans vous en parler. La demande se formule à l'étude, en une phrase : « pouvez-vous m'éditer le plan avec et sans lissage, et me donner le coût total dans les deux cas ? »
Cette liberté explique une part des écarts entre deux propositions. Même montant, même durée, deux mensualités différentes : l'un lisse, l'autre non — et la mensualité la plus basse n'est pas forcément la moins chère.
Six questions pour signer un plan lissé en connaissance de cause
Posez-les à l'étude, pas à la signature : une fois l'offre éditée, le plan ne se retouche plus sans tout reprendre.
- Le plan proposé est-il lissé, et sur combien de phases ? Faites nommer les phases et leurs dates de bascule.
- Quelle est la durée du prêt principal avec lissage, et sans ? L'écart est la vraie mesure du procédé.
- Quel est le coût total du crédit dans les deux hypothèses ? La seule comparaison qui ait un sens, la mensualité étant identique par construction.
- Quels prêts entrent dans le plafonnement du PTZ ? Faites lister ceux dont la durée atteint le seuil, et vérifiez qu'aucun n'a été raccourci sans arbitrage.
- Quelle charge mensuelle a été retenue pour le taux d'effort ? La moyenne, ou la plus élevée : la réponse explique une bonne part des écarts entre deux établissements.
- Le prêt principal porte-t-il un taux unique sur toute sa durée ? C'est la question de la sortie, vue plus haut.
Les documents à obtenir par écrit
Un tableau d'amortissement par prêt, et un tableau de la charge mensuelle totale année par année. Pas une mensualité moyenne : le détail. Tous les outils bancaires les impriment en deux minutes ; un établissement qui refuse de les remettre au stade de l'étude vous dit quelque chose de la façon dont il travaillera ensuite.
Un droit à prêt d'épargne-logement est un prêt court : il se lisse comme les autres, avec les mêmes effets sur le plafonnement du PTZ. Faut-il le mobiliser ou garder l'épargne en apport ? C'est l'objet de l'article consacré au PEL et au CEL.
Un plan à plusieurs prêts se vérifie avant l'édition de l'offre : faire décortiquer le plan lissé par téléphone permet de chiffrer le coût du lissage et de contrôler le montant du PTZ.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
- Le PTZ compte-t-il dans le taux d'endettement ? Peut-il servir d'apport ? Oui, le PTZ compte dans l'endettement, dès la fin du différé ; non, il ne remplace pas l'apport. Ce que la banque calcule, et comment en tirer parti.
- Combien puis-je emprunter avec 4 000 € par mois ? Avec 4 000 € de revenus mensuels : ce que le Haut Conseil compte vraiment, la part de la marge ouverte à votre projet, et quand raccourcir la durée.
- Taux d'endettement : la règle HCSF, sa marge de dérogation et ce que la banque en fait Calculez votre taux d'endettement comme l'analyste : charges retenues, reste à vivre, dérogation HCSF, et les leviers pour repasser sous le plafond.
- PEL et CEL : le droit à prêt vaut-il encore quelque chose aujourd'hui ? Le taux de votre droit à prêt a été fixé le jour de l'ouverture du plan. Où le lire, à quoi le comparer, et la règle de décision en trois questions.
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