Prix au m² par arrondissement de Lyon : où lire les médianes, et ce que votre budget achète

Un prix au mètre carré dit ce que les autres ont payé, pas ce que vous pouvez acheter. Pour le savoir, il faut parcourir la chaîne complète — capacité d'emprunt, frais retirés avant l'achat, mensualité acceptée, durée d'étalement —, et cette page vous la donne, arrondissement par arrondissement. Ni les portails d'annonces ni les agences ne font ce travail : il relève du financement, pas de la transaction. La page appartient au sujet consacré au marché lyonnais et à son financement et se prolonge dans l'article de méthode sur la lecture des taux, qui reproduit les relevés officiels de la Banque de France avec leur date d'arrêté.

Précision qui conditionne tout le reste : cette page ne parle que de médianes de ventes réellement conclues, jamais d'estimations ni de prix d'annonces. Elle n'en recopie aucune ; elle dit où elles se consultent et sous quelles réserves chacune se lit.

Quel est le prix au m² à Lyon aujourd'hui ?

La méthode : ce que ce référentiel mesure, et ce qu'il ne mesure pas

La source est la base des demandes de valeurs foncières, produite par l'administration fiscale et ouverte par Etalab, qui recense les mutations réellement enregistrées. Le traitement appliqué est publié :

• Ventes seules. Les autres mutations sont écartées.
• Mutations mono-logement. Une vente de plusieurs lots ne permet pas d'attribuer un prix au mètre carré à l'un d'eux : elle est écartée.
• Surface minimale et bornes anti-aberration. Les très petites surfaces et les prix au mètre carré extrêmes, dans un sens comme dans l'autre, sont exclus : ce sont presque toujours des erreurs de saisie ou des ventes entre proches.
• Médiane, jamais moyenne. Sur un marché où quelques ventes exceptionnelles suffisent à déplacer une moyenne, la médiane est la seule statistique honnête : la moitié des ventes s'est faite en dessous, la moitié au-dessus.

Le millésime lu est celui des mutations de l'année civile 2025, publié le 18 mai 2026, dans les fichiers communaux du Rhône : un fichier par arrondissement, nommé par son code officiel géographique. Le traitement a été rejoué intégralement le 20 septembre 2026, sur les fichiers bruts retéléchargés le jour même, puis sur le millésime précédent : chaque passage retrouve à l'identique les médianes et les effectifs déjà calculés, sans un euro ni une vente d'écart.

Ce que ce référentiel ne mesure pas : le marché d'aujourd'hui, car les données fiscales paraissent avec plusieurs mois de décalage ; le prix de votre bien, car une médiane n'est pas une estimation ; ni l'état, l'étage, l'exposition ou le classement énergétique, qui expliquent l'essentiel de la dispersion.

Pourquoi ce référentiel ne recopie aucun de ces chiffres

Refaire le calcul est à la portée de quiconque dispose du fichier : la méthode ci-dessus redonne exactement les mêmes valeurs. Mais aucune administration n'arrête ni ne diffuse ce nombre, et l'afficher dans le même cadre qu'un seuil réglementaire lui prêterait une autorité qui n'est pas la sienne. S'y ajoute une raison de date : le millésime 2025 décrit l'année civile 2025, pas le marché du jour où vous lisez cette page. Le suivant est attendu au printemps 2027.

Les trois tableaux ci-dessous donnent donc, au lieu des valeurs, ce qui conditionne leur lecture, arrondissement par arrondissement. Toutes reposent sur le même calcul réalisé à partir des données DVF 2025 — médianes des ventes d'appartements de l'année civile 2025, et non des prix relevés au jour de la lecture. Pour les consulter : les fichiers communaux d'Etalab cités en source, ou les prix au m² publiés par les notaires, établis sur leur propre base et sur une autre période d'observation.

Le centre : Presqu'île et Croix-Rousse

Le 1er et le 2e forment le cœur historique : bâti ancien de qualité inégale, peu d'ascenseurs, copropriétés parfois lourdes. Le 4e, sur le plateau de la Croix-Rousse, est un marché à part : forte demande familiale, offre contrainte et prime nette pour les biens avec extérieur.

La rive gauche : 3e, 6e, 7e et 8e

C'est le volume du marché lyonnais. Le 3e concentre le plus de transactions, sur un bâti qui va de l'immeuble haussmannien de la Part-Dieu aux résidences des années soixante-dix de Montchat. Le 6e reste l'arrondissement le plus cher. Le 7e et le 8e se transforment le plus vite, avec des programmes récents et des écarts internes très marqués.

Les collines : 5e et 9e

Le 5e et le 9e sont les deux arrondissements où la médiane trompe le plus. Ils mêlent des secteurs de colline recherchés et des quartiers nettement plus abordables, sur une topographie qui pèse sur la valeur d'usage : stationnement, accessibilité, exposition.

Ces réserves valent plus que les nombres qu'elles accompagnent : pour calibrer un budget d'achat, savoir de quoi un chiffre est fait vaut mieux que le connaître à l'euro près.

Pourquoi se fier aux ventes réelles plutôt qu'à une estimation en ligne ?

Ce que vaut une estimation en ligne, et pourquoi la banque ne s'y fie pas

Les estimateurs gratuits servent d'abord à capter un contact. Leur résultat n'a aucune valeur probante, pour trois raisons.

• Le modèle n'est pas publié. Vous ne savez ni quelles ventes il utilise, ni comment il corrige l'état, l'étage ou l'exposition.
• La précision affichée est fausse. Un prix à l'euro près, sur un marché où la dispersion intra-quartier atteint plusieurs centaines d'euros par mètre carré, donne une illusion de mesure.
• L'incitation n'est pas neutre. Un outil conçu pour obtenir un mandat n'a aucune raison structurelle de sous-évaluer.

La banque, elle, ne cherche pas le prix de marché mais la valeur de gage : ce qu'elle récupérerait en cas de revente contrainte. Voilà pourquoi un dossier peut passer sur un bien payé au-dessus du marché, le risque étant couvert par l'apport, et être refusé sur un bien atypique payé au prix.

Ce que votre budget achète, arrondissement par arrondissement

Étape 1 — du budget total au prix d'achat

Votre budget n'est pas votre prix d'achat. Les frais d'acquisition se paient chez le notaire le jour de la signature : ils se retirent donc en premier. Certains établissements acceptent de les inclure dans le montant prêté, mais c'est un arbitrage de dossier, pas une évidence : il augmente le capital emprunté et se décide avec la banque, pas après elle.

Dans l'ancien, le plus gros de ces frais, ce sont les droits d'enregistrement. Leur total dépend du taux voté par le département où se trouve le bien : il se recompose à partir de ce taux (part départementale, taxe communale additionnelle, frais d'assiette), et aucun tableau ne le donne une fois pour toutes. Le Conseil supérieur du notariat expose le mécanisme et les cas de taux réduit sur sa page consacrée aux frais d'acquisition ; le bulletin officiel des finances publiques en détaille l'assiette.

S'y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière, les débours et les frais de garantie. Chaque poste, avec son calendrier de décaissement, figure dans le budget réel d'un premier achat lyonnais ; à ce stade, seul compte l'ordre de grandeur à retirer avant toute division.

Étape 2 — du prix d'achat à la surface

Une seule division : le prix d'achat finançable divisé par le prix médian au mètre carré du secteur visé. Le résultat est une surface indicative, pas une promesse. Trois pièges la déforment.

1. La médiane n'est pas votre bien. Un appartement rénové, traversant, avec ascenseur et extérieur se paie au-dessus. Un rez-de-chaussée sur rue, un sixième étage sans ascenseur ou un logement en bas de l'échelle énergétique se paient en dessous. L'écart entre les deux dépasse couramment celui entre deux arrondissements voisins.
2. Les travaux n'entrent pas dans la division. Un bien décoté parce qu'il demande une rénovation lourde n'est pas une affaire : c'est un autre plan de financement, qui se monte différemment.
3. La surface d'un T2 ne se déduit pas d'un budget. Sous un certain seuil, les petites surfaces se paient structurellement plus cher au mètre carré que la médiane de l'arrondissement, parce que la demande locative y est plus forte.

Étape 3 — la surface accessible se vérifie par la capacité, pas l'inverse

C'est le point de bascule de la méthode, et l'erreur de raisonnement que je vois le plus souvent en rendez-vous : on part du prix au mètre carré et du bien espéré, puis on cherche à faire entrer le financement dedans. C'est l'ordre inverse qui fonctionne : la capacité donne le prix, et le prix donne la surface, arrondissement par arrondissement.

Neuf et ancien : deux prix au m² qui ne se comparent pas

La médiane dont il est question ici porte sur l'ancien, seul mesuré par les ventes enregistrées en volume suffisant. Une annonce de programme neuf ne s'y compare pas : le neuf se vend nettement plus cher au mètre carré à situation comparable (normes, performance énergétique, absence de travaux, garanties constructeur), mais ses frais d'acquisition sont sensiblement plus légers, et balcon, terrasse ou stationnement pèsent dans le prix sans compter dans la surface habitable.

Pour le plan de financement, la vraie différence est ailleurs : un achat en état futur d'achèvement se paie par appels de fonds échelonnés, avec des intérêts intercalaires pendant la construction et, le plus souvent, un double loyer à porter. Ce calendrier ne se déduit d'aucun prix au mètre carré.

Les écarts intra-arrondissement sont souvent plus grands qu'entre arrondissements

Cinq facteurs expliquent l'essentiel de cette dispersion, et aucun n'apparaît dans une statistique de prix.

• L'étage et l'ascenseur. Dans le bâti ancien lyonnais, un immeuble de cinq étages sans ascenseur subit une décote nette, qui s'accentue avec l'étage.
• L'exposition et le vis-à-vis. Un même plan, dans le même immeuble, ne se vend pas au même prix sur cour ou sur un axe passant.
• L'état de la copropriété. Ravalement voté, chaufferie à remplacer, procédure en cours : cela se lit dans les procès-verbaux d'assemblée générale, et cela se paie.
• Le classement énergétique. Il agit sur le prix, et surtout sur le nombre d'acquéreurs capables de financer le bien plus les travaux.
• La destination. Un studio en secteur étudiant se valorise sur son rendement locatif, pas sur son confort, comme le détaille l'article sur le financement d'un investissement locatif à Lyon.

Quel est le quartier le moins cher de Lyon ?

Chercher « le moins cher » déçoit presque toujours, car le prix bas d'un secteur rémunère quelque chose : un accès moins direct au centre, un bâti plus énergivore, une copropriété plus lourde ou un marché de revente plus étroit. Ce n'est pas une raison pour l'écarter, c'est une raison pour chiffrer ce qu'il rémunère avant de décider. Un secteur moins cher au bâti sain et bien desservi est une bonne opération ; le même prix payé pour un bien difficile à revendre n'en est pas une.

Et en première couronne, pour le même budget ?

L'arbitrage le plus fréquent, Villeurbanne contre le 6e arrondissement, est traité en méthode — reconstituer ses deux prix, puis y ajouter le coût de détention et la revendabilité — dans Villeurbanne ou Lyon 6 : la méthode d'arbitrage. Aucun prix de quartier n'y figure : le découpage infra-communal n'existe dans aucune source publique de transactions. Pour l'Ouest lyonnais, où la question porte davantage sur la maison et le délai de revente, la méthode est dans l'article consacré au prêt relais dans l'Ouest lyonnais.

Quel effet le DPE a-t-il sur le prix affiché ?

Une décote ne se chiffre pas de manière générique sans source : elle dépend du secteur, du bâti et de la tension du marché local. L'effet sur le dossier, lui, est mécanique : un bien mal classé se finance rarement seul, mais avec ses travaux, ce qui suppose des devis, un calendrier et parfois un dispositif dédié. Le montage est détaillé dans l'article sur le financement des logements classés F et G.

Comment la banque évalue-t-elle le bien que vous achetez ?

• La cohérence, pas la précision. Personne, à la banque, ne recalcule un prix au mètre carré à l'euro près. On vérifie que le prix n'est pas hors du marché du secteur, et c'est exactement à cela que sert un référentiel de médianes.
• La liquidité prime sur le prix. Un bien atypique, une surface très particulière, une copropriété en difficulté pèsent plus lourd qu'un écart de prix de quelques pour cent.
• La quotité financée. Plus la part financée par le prêt est élevée, plus la valeur du bien pèse dans la décision. C'est l'un des rôles réels de l'apport, développé dans l'article consacré à l'apport personnel.

Ces trois points viennent après les revenus et les charges dans l'instruction ; savoir dans quel ordre l'analyste ouvre le dossier change la façon de le présenter — ce que la banque regarde, et dans quel ordre.

Traduire un prix au m² en mensualité : la méthode complète

Les deux bornes qui encadrent cette chaîne sont fixées par une décision du Haut Conseil de stabilité financière que les établissements sont tenus d'appliquer. Elles ne se discutent pas en rendez-vous, mais elles ne sont pas absolues : la même décision réserve aux banques une part de production accordée hors de ces bornes, et un différé d'amortissement allonge la maturité admise dans des cas définis.

35,00 %

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

300 mois

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Leur application, avec la marge de flexibilité des banques, est traitée dans l'article consacré au taux d'endettement. Le raisonnement inverse, d'un revenu vers un montant, est détaillé dans l'article sur le salaire nécessaire pour emprunter 300 000 euros.

En pratique, la séquence tient en quatre gestes :

1. Estimez votre capacité mensuelle à la main : le taux d'effort maximal appliqué à vos revenus donne le plafond. Ce site ne le fait pas à votre place, et aucun autre ne le devrait : traduire ce plafond en accord bancaire dépend de la grille de reste à vivre de l'établissement, qui n'est publiée nulle part.
2. Convertissez-la en montant empruntable avec le simulateur de mensualité, à la durée visée et au taux qui vous a été écrit — celui d'une proposition, pas d'une moyenne. À défaut, prenez les relevés officiels reproduits dans l'article de méthode, qui explique aussi comment les lire : nominal, TAEG, TAEA.
3. Ajoutez votre apport, retirez les frais d'acquisition : vous obtenez le prix d'achat réellement finançable.
4. Divisez ce prix par le prix médian de l'arrondissement visé : vous obtenez la surface à chercher, et vous voyez aussitôt quels arrondissements sortent du champ.

Cette dernière information est la plus utile, et ni un portail d'annonces ni une agence ne vous la donnera : elle ne porte pas sur le bien que vous voulez, mais sur ceux que vous pouvez cesser de regarder. Pour poser ces quatre gestes sur votre propre dossier avant de visiter : faire vérifier votre capacité par téléphone.