Prestamistas, selección de bancos y oferta de préstamo · Guía
Comprendre su oferta de préstamo: las doce cláusulas a verificar antes de firmar
Las doce cláusulas de la oferta de préstamo, en el orden del documento: lo negociable, lo que la ley limita y los tres puntos irreversibles.
La oferta de préstamo es el único documento que compromete al banco: una vez aceptada, se convierte en el contrato, y lo que no figure en ella no fue prometido. Se lee cláusula por cláusula: partes, objeto, importe, plazo y diferimiento, tipo de interés nominal, TAE, gastos, garantía, seguro, desbloqueo de fondos, reembolso anticipado y condiciones generales. Casi nada se modifica tras la aceptación, salvo el seguro.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La oferta de préstamo es el único documento del proceso que compromete realmente al banco: lo que no figure en ella no fue prometido.
- El tipo anual efectivo global integra el tipo de interés nominal, los gastos, la garantía y el seguro impuesto; comparar solo por el tipo nominal no compara nada.
- Casi ninguna de las doce cláusulas se modifica tras la aceptación; el seguro del prestatario es la excepción, por sustitución: todo se verifica antes de firmar.
- La cláusula de exigibilidad anticipada permite al prestamista exigir el reembolso inmediato del capital; merece una lectura completa, una vez.
- Las cuotas de seguro, el diferimiento no solicitado y la cláusula de exigibilidad anticipada son los tres puntos que no se reparan tras la firma.
La oferta de préstamo se convierte en su contrato: todo lo que no figure en ella no ha sido prometido. Lea sus doce cláusulas en orden, con su expediente abierto a su lado. El recorrido completo está en prestamistas, panel y oferta de préstamo.
¿Cuánto tiempo tiene exactamente para leer?
Un plazo de reflexión incompresible comienza desde la recepción: es imposible aceptar antes de su término. El prestamista sigue vinculado por sus condiciones durante un plazo mínimo distinto.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le délai de réflexion est incompressible : la réception compte comme point de départ, et l'acceptation ne peut intervenir qu'après son terme. La durée de maintien des conditions court, elle aussi, à compter de la réception.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Conteo y reinicio: el plazo de reflexión.
Cláusula 1 — Partes y garantías: quién se compromete realmente
- Verifique nombres, fechas de nacimiento, dirección y cuenta. Un error obliga a reeditar la oferta, y el plazo se reinicia.
- Verifique quién es el prestatario. Una pareja a un solo nombre no tiene la estructura que cree.
- Una garantía de persona física tiene el mismo plazo que usted.
Cláusula 2 — Naturaleza y objeto del préstamo: el régimen que le acompaña
El objeto declarado (adquisición, obras, recompra de soulte…) fija la garantía y las condiciones de un préstamo regulado. Debe ajustarse a su uso real.
¿Varias líneas de préstamo? Lea cada tabla de amortización. La estructura por líneas se negocia: es a menudo la palanca más eficaz.
Cláusula 3 — El importe: lo que financia, lo que queda por desembolsar
Compárelo con el plan de financiación validado, línea por línea. Cualquier desviación se convierte en una necesidad de tesorería el día de la escritura. Verifique también la aportación retenida. Los documentos útiles: documentos a reunir.
Cláusula 4 — Plazo y diferimiento: el coste oculto del plan de amortización
Rechace cualquier diferimiento de amortización no solicitado: la cuota mensual baja, el coste sube. En VEFA, consulte llamadas de fondos e intereses intercalares.
En el plan de amortización, lea el capital pendiente de amortización a la fecha en que piensa revender.
Cláusula 5 — El tipo de interés nominal: fijo, o lo que puede variar
Si es revisable, lea el índice, la periodicidad, el tope y lo que se ajusta: cuota mensual, plazo, o ambos. Un tope solo protege lo que nombra. Negocie antes de la edición, tanto como el tipo de interés.
Cláusula 6 — El tipo de interés efectivo anual, única base de comparación
Incluye el tipo de interés nominal, los gastos de expediente, las garantías, los gastos de intermediario y el seguro impuesto, pero no los gastos de escritura. Es la única base para comparar dos ofertas.
Taux annuel effectif global
Un document qui écrit encore « taux effectif global » ou « TEG » sur un crédit immobilier emploie une dénomination périmée.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Le texte vise les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même lorsqu'ils correspondent à des débours réels.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-4 du code de la consommation — Légifrance
À ne pas confondre avec les frais de GARANTIE — caution, hypothèque — qui sont, eux, nécessaires pour obtenir le crédit et entrent donc dans l'assiette.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-5 du code de la consommation — Légifrance
Compare con importe, plazo, garantía y cuota de seguro idénticos. Si hay honorarios facturados pero ausentes del tipo de interés: formule la pregunta por escrito.
Cláusula 7 — Gastos de expediente y anexos: cada línea nombrada
Cada gasto debe ser nombrado, cuantificado e incluido en la tasa anual efectiva global. Negocielos antes de la emisión de la oferta.
Cláusula 8 — La garantía: coste de entrada, coste de salida
Verifique que se trata de la garantía anunciada, que su coste es completo y que la parte reembolsable está identificada: no se reclama por sí sola. La comparativa: caución o hipoteca.
Cláusula 9 — El seguro del prestatario: cuotas y coste real
La cláusula más densa, y la más rica en errores de transcripción.
- Las cuotas, asegurado por asegurado.
- Las garantías y la edad límite de cada una.
- La base de cálculo: capital inicial o capital pendiente de amortización.
- El importe total durante la duración del préstamo, el único comparable.
Es el apartado donde el margen es mayor, y el único que se modifica después de la firma (la sustitución del seguro).
Cláusula 10 — La puesta a disposición de los fondos: el calendario a respetar
Identifique la fecha límite de primera utilización: si el acto se retrasa, la oferta puede caducar. Solicite una prórroga antes. Por tramos, los intereses corren desde la primera liberación.
Cláusula 11 — El reembolso anticipado: una indemnización con tope
Calculé au taux moyen du prêt, sur le capital effectivement remboursé par anticipation.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Assiette différente de la précédente : le capital restant dû AVANT le remboursement, et non le capital remboursé.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
Le plus bas des deux plafonds
Les deux plafonds sont cumulatifs : le montant exigible est le plus bas des deux, jamais le plus élevé, et jamais le second seul.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 313-25 du code de la consommation — Légifrance
La cláusula no puede superar estos topes. Solicite por escrito, antes de la emisión, la exención en caso de reventa. El cálculo: la indemnización por reembolso anticipado.
Cláusula 12 — Las condiciones generales: lo que rige todo el préstamo
- La domiciliación de los ingresos: duración y salida (domiciliación y contraprestaciones).
- La exigibilidad anticipada: los casos en los que todo el capital se vuelve exigible. Léala por completo.
- La cesión sobre otro bien, rara y condicionada (la cesión de un préstamo).
- La solidaridad: cada coprestatario debe la totalidad.
Las doce cláusulas de un vistazo
| # | Cláusula | Lo que decide | ¿Negociable antes de la emisión? | ¿Recuperable después de la firma? |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Partes y garantías | Quién está comprometido, y para qué | No | Solo error material |
| 2 | Naturaleza y objeto del préstamo | El régimen aplicable y las obligaciones duraderas | La estructura sí, el objeto no | No |
| 3 | Montante y plan de financiación | Lo que se financia, lo que queda por aportar | Sí | No |
| 4 | Plazo, diferimiento, calendario de vencimientos | El coste total y la madurez | Sí | No |
| 5 | Tipo de interés deudor y su naturaleza | Lo que usted paga, y lo que puede variar | Sí | No |
| 6 | Tipo de interés efectivo global anual | La única base de comparación entre dos ofertas | Por sus componentes | No |
| 7 | Gastos de expediente y anexos | El coste de entrada | Sí, a solicitar antes de la emisión | No |
| 8 | Garantía | El coste de entrada y de salida | La elección, a veces | Con dificultad |
| 9 | Seguro, cuotas, coste | La cobertura real del hogar | Sí, gran margen | Sí, por sustitución |
| 10 | Puesta a disposición de los fondos | El calendario y los intereses antes de la amortización | Un poco | Prórroga a solicitar antes del plazo |
| 11 | Reembolso anticipado | El coste de una reventa o de una recompra | Sí | No |
| 12 | Condiciones generales | Lo que rige el contrato hasta el último vencimiento | Poco | No |
Las condiciones que deben cumplirse para que lleguen los fondos
Garantía constituida, certificado de seguro, aportación justificada, documentos del inmueble, acta firmada dentro del plazo. Mientras falte una condición, el prestamista no desbloquea los fondos. Enumérelos y fíjeles fecha a cada uno desde su recepción.
No se trata de las condiciones suspensivas de su contrato de arras.
Los anexos que debe solicitar durante el plazo
Solicite por escrito, durante el plazo:
- la póliza de seguro, única oponible, no su resumen;
- el cuadro de amortización de cada línea secundaria;
- las condiciones generales en sí mismas.
Lo que nunca pudo haberle sido prometido
« Es el mismo importe que su alquiler » no compromete a nadie: la fórmula está prohibida.
Las tres verificaciones que debe realizar con prioridad
- Las cuotas de seguro, asegurado por asegurado.
- El diferimiento de la amortización, si no se ha solicitado.
- La cláusula de exigibilidad anticipada, en su totalidad.
¿Hay una discrepancia con lo que se había convenido? Escriba antes de aceptar.
¿Tiene su oferta en mano? Cree su expediente o solicite una segunda opinión por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
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- Amortizar su préstamo hipotecario de forma anticipada: pagar la indemnización lo más justo posible Amortizar antes de plazo es un derecho. La indemnización solo se debe si el contrato la prevé, limitada al menor de dos cálculos. Casos exentos.
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