El mercado de Lyon y su financiación
¿Cuándo bajarán los tipos de interés hipotecarios? El estado del mercado mes a mes
BCE, OAT a 10 años, margen bancario: qué impulsa realmente los tipos, escenarios a 6 y 12 meses y método para decidir entre esperar y comprar.
Nadie conoce la fecha de la próxima bajada de los tipos hipotecarios. Lo que sí se conoce es el mecanismo: el tipo obtenido surge de una cadena de cuatro eslabones, los tipos de interés directores del Banco Central Europeo, el OAT a diez años, el margen de cada banco y el umbral de usura, y sigue una decisión del BCE con meses de retraso. Una bajada se recupera mediante una renegociación; una subida, no.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- El tipo obtenido es el resultado de una cadena de cuatro eslabones: los tipos de interés directores del BCE, el OAT a diez años, el margen bancario y el umbral de usura.
- Los tipos hipotecarios no siguen inmediatamente una decisión del BCE: el retraso se mide en meses, no en días.
- Una bajada de tipos se recupera mediante una renegociación; una subida, no: es la asimetría la que debe pesar en la decisión de esperar.
- Una oferta de préstamo emitida fija el tipo para su periodo de mantenimiento: una subida del mercado tras la emisión no lo modifica.
- La dispersión de los tipos entre entidades, en un momento dado, supera a menudo la amplitud de los movimientos del mercado del trimestre.
Nadie conoce la fecha de la próxima bajada. Identifique los precios que dirigen los tipos de interés y las señales de un giro, y luego decida entre comprar y esperar en el mercado de Lyon.
¿Dónde se encuentran los tipos de interés este mes?
Lea los registros oficiales con fecha: un tipo de interés mostrado por un intermediario caduca en pocas semanas.
Dónde encontrarlos: la lectura de los tipos de interés.
¿Quién fija realmente los tipos de interés hipotecarios?
Una cadena de cuatro eslabones: los tipos de interés directores del BCE, el bono del Estado francés a 10 años (OAT), el margen de cada banco y el límite de la usura.
Los tipos de interés directores del Banco Central Europeo
C'est le taux directeur qui pilote aujourd'hui les conditions monétaires de la zone euro : il rémunère les réserves que les banques déposent auprès de l'Eurosystème.
- En vigueur depuis le
- Source
- data-api.ecb.europa.eu
- En vigueur depuis le
- Source
- data-api.ecb.europa.eu
Para un tipo de interés fijo, son sobre todo una señal que orienta los tipos de interés a largo plazo.
El bono del Estado francés a 10 años (OAT)
El eslabón más predictivo: cuando se mueve, las tablas de tipos siguen en pocas semanas o pocos meses, más rápido al alza que a la baja.
El margen de los bancos
Un banco agresivo en un trimestre puede retirarse en el siguiente, sin que ninguna tasa de mercado haya variado.
El tope de la usura
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Limita las tasas, con retraso en ambas direcciones: vea su construcción.
¿Por qué las tasas hipotecarias no siguen de inmediato las decisiones del BCE?
El banco presta un recurso adquirido antes de la decisión y revisa sus tablas en fechas fijas: calcule meses.
Una decisión esperada suele estar ya en las tasas de largo plazo, y su oferta sale de una tabla editada antes de su cita.
Los escenarios a 6 y 12 meses
Alivio, meseta o subida: vigile la señal que haría pasar de uno a otro.
- Bajada: tasas soberanas en retroceso, alivio confirmado, bancos en conquista.
- Meseta: la diferencia entre bancos se convierte en la única variable.
- Subida: inflación, riesgo soberano o retirada comercial de los bancos.
Una bajada se recupera, una subida no. Si las tasas bajan después de su compra, renegocie. Si suben mientras usted espera, su capacidad de préstamo disminuye.
¿Debe esperar una bajada para comprar?
Haga el cálculo: ganancia en la cuota mensual, subida de precios que la anularía, coste de la espera, riesgo de endurecimiento.
Con la fórmula de la cuota mensual:
- La ganancia: simule la cuota mensual a la tasa del día, luego a la tasa esperada.
- Lo que la anula: precios que suben más rápido. Vea el precio por m² por distrito.
- La espera: alquileres pagados, un año menos de amortización.
- El endurecimiento: la aportación y el ahorro exigidos se endurecen en el peor momento. Vea la aportación personal.
Comprar y luego renegociar supone una diferencia de tasa suficiente, un capital restante alto y indemnizaciones de salida legibles.
¿Y si los tipos cambian después de su oferta de préstamo?
La oferta emitida fija el tipo: un aumento antes de su aceptación no lo modifica.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Si suben, obtenga la oferta rápidamente. Si bajan, solicite una reemisión antes de aceptar: vea el plazo de reflexión. ¿Un tipo variable? Lea la cláusula.
Los indicadores que debe seguir usted mismo
Cuatro series públicas: la OAT a 10 años, las reuniones del BCE, los umbrales de la usura y el tipo de los créditos nuevos a la vivienda.
- El tipo soberano a diez años, a la semana: aft.gouv.fr.
- Las decisiones del BCE, comparadas con lo esperado: ecb.europa.eu.
- La usura, cada trimestre: banque-france.fr.
- Los créditos nuevos, que confirman una tendencia; la serie Crédit Logement/CSA tiene otro ámbito.
Solicite también el plazo entre la aprobación de principio y la emisión de la oferta.
El buen establecimiento cuenta más que el buen momento
La dispersión entre establecimientos es mayor que la variación del mercado. Buscar el buen establecimiento reporta más que buscar el buen momento. Y la espera solo sirve si prepara el expediente.
¿Comprar ahora o en unos meses? Cree su expediente o realice ambos cálculos por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- Préstamo hipotecario en Lyon: un expediente, varios bancos
- Leer una tasa inmobiliaria: nominal, TAEG, usura y la diferencia entre Lyon y las regiones Tasa nominal, TAEG, TAEA, tasa media efectiva, usura: qué cubre cada cifra, dónde leer los datos oficiales y por qué la suya diferirá.
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- El barómetro de los tipos de interés del crédito inmobiliario: dónde se publica y lo que no dice El tipo medio mensual del Observatorio Crédito Vivienda/CSA: dónde leerlo, su alcance y fecha, y por qué no es el suyo.
- Precio por m² por distrito de Lyon: dónde leer las medianas y qué compra su presupuesto Precio por m² en Lyon: dónde leer la mediana de ventas reales de cada distrito, con qué reservas y qué superficie compra su presupuesto.
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