Capacidad de endeudamiento, ingresos y presupuesto
Neto imponible, neto a pagar, bruto: ¿qué ingreso retiene realmente el banco?
Neto a pagar, bruto, imponible, primas, dividendos, alquileres: lo que el banco retiene realmente para calcular su capacidad antes de buscar una propiedad.
El banco retiene el neto a pagar antes de impuestos, aumentado de los elementos regulares y contractuales: ni el bruto, ni el neto imponible, ni el neto transferido tras la retención en la fuente. Un ingreso escrito en el contrato entra en su totalidad, un ingreso variable entra tras un promedio de varios años, las indemnizaciones de gastos y la participación en beneficios se excluyen. Ninguna regla legal fija esta lista: cada entidad tiene la suya.
Por Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Lo esencial
- La base del cálculo es el neto a pagar antes de impuestos, nunca el bruto, el neto imponible o el neto realmente transferido tras la retención.
- Existen tres tratamientos: un ingreso retenido entra en su totalidad, un ingreso ponderado entra tras un promedio, un ingreso excluido no cuenta.
- Lo que está escrito en el contrato o en el convenio colectivo entra en el cálculo; lo que depende de una decisión anual del empleador no entra.
- Las indemnizaciones de gastos, la participación en beneficios y la participación son excluidas: compensan un gasto o permanecen aleatorias.
- Ninguna regla legal fija la lista de ingresos admisibles ni su ponderación: cada entidad aplica su propia política de riesgo.
El banco calcula su capacidad sobre el neto a pagar antes de impuestos, más los elementos regulares y contractuales. Clasifique sus ingresos y estime su cálculo de capacidad de préstamo antes de visitar.
¿Qué ingreso tiene en cuenta el banco: neto, bruto o imponible?
El neto a pagar antes de impuestos, más los elementos regulares y contractuales. Ni el bruto, ni el neto imponible, ni el neto transferido.
| Línea del recibo de nómina | Para qué sirve | Rol en un expediente de crédito |
|---|---|---|
| Salario bruto | Base de cálculo de las cotizaciones | Ninguno. Nunca se tiene en cuenta |
| Neto social | Declaración a los organismos de prestaciones | Ninguno |
| Neto imponible | Base del impuesto sobre la renta | Control de coherencia con la notificación de imposición |
| Neto a pagar antes de impuestos | Lo que el empleador le debe | La base del cálculo |
| Neto pagado | Lo que llega a la cuenta | Verificación, en los extractos |
El retención en la fuente se trata como un gasto, al mismo nivel que una renta.
Tenido en cuenta, ponderado o excluido: clasifique cada ingreso
Tenido en cuenta: entra en su totalidad. Ponderado: tras un promedio o una rebaja. Excluido: no cuenta.
| Naturaleza del ingreso | Tratamiento habitual | Lo que lo hace cambiar |
|---|---|---|
| Salario fijo, contrato indefinido confirmado | Se retiene | La antigüedad y el periodo de prueba |
| Contrato indefinido en periodo de prueba | Se excluye hasta la confirmación | La carta de fin de prueba |
| Contrato a tiempo determinado, interinidad, sustituciones | Se pondera | La continuidad del historial y el sector |
| Decimotercer mes, prima contractual | Se retiene, mensualizado | El carácter contractual, escrito negro sobre blanco |
| Variable, bonus, comisiones | Se pondera, sobre media plurianual | La antigüedad del sistema y la estabilidad de los importes |
| Horas extra | Se ponderan si son regulares, se excluyen en caso contrario | La regularidad durante varios años, no durante un trimestre |
| Participación en beneficios, participación, prima excepcional | Se excluyen | Nada: su carácter aleatorio es excluyente |
| Indemnizaciones de comida, transporte, desplazamiento largo | Se excluyen | Nada: compensan un gasto |
| Ventajas en especie | Se excluyen del ingreso | Permanecen leídas en el análisis del nivel de vida |
| Remuneración de gerente, ingresos no asalariados | Se ponderan, sobre ejercicios contables | El número de balances y su tendencia |
| Dividendos | Se ponderan, bajo condiciones estrictas | La regularidad, y la capacidad de la empresa para abonarlos |
| Ingresos por alquiler | Se ponderan, método variable | El contrato de arrendamiento, la vacancia, la fiscalidad del régimen |
| Pensiones de jubilación | Se retienen | La duración residual, por definición larga |
| Pensión alimenticia percibida | Se pondera | La decisión judicial y la edad de los hijos |
| Pensión alimenticia abonada | Se cuenta como gasto | Nada: es un gasto, no una reducción de ingreso |
| Prestaciones familiares | Se ponderan o se excluyen | La duración durante la cual seguirán abonándose |
| Prestaciones por desempleo, mínimos sociales | Se excluyen | Su carácter temporal |
| Ingresos de inversiones | Se excluyen del ingreso | Se cuentan como patrimonio, no como recurso |
- Primas: escritas en el contrato, se incluyen. Una prima antigua sin contrato se defiende, con los boletines de diciembre como apoyo.
- Variable: media sobre varios ejercicios; la estabilidad vale más que el nivel. Consulte a los trabajadores no asalariados.
- Horas extra: acreditadas durante varios años, se defienden (funcionarios). Las indemnizaciones de gastos no son un ingreso.
- Dividendos: el banco lee la salud de la empresa y la regularidad de las distribuciones (profesiones liberales).
- Rentas: reintegradas según el método de cada banco (ingresos por alquiler). Las prestaciones que cesarán pronto no financian un préstamo largo.
Dos bancos, dos ingresos retenidos: hágales comparar
La normativa limita la tasa de esfuerzo, no el método. Cada banco elige los ingresos admisibles.
La norme porte sur le rapport entre charges de crédit et revenus. Elle ne définit pas la liste des revenus admissibles : c'est la politique de chaque établissement qui la fixe.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
En el caso de un ingreso compuesto (fijo, variable, rentas), la diferencia entre bancos se vuelve determinante. Vea la regla del Consejo Superior, por qué dos bancos responden de manera diferente y los prestamistas especializados.
¿Sobre cuántos años de ingresos se realiza la media?
Sobre varios, según el banco y el ingreso. Rara vez se retiene el mejor año.
- Antigüedad: antiguo y regular, un ingreso cuenta casi como un fijo.
- Estabilidad: muy irregular, se retiene en su nivel más bajo.
- Horizonte: un aumento se demuestra por escrito; si se anuncia oralmente, no tiene peso.
Proporcione nóminas recientes. El orden de examen: lo que el banco mira, y en qué orden.
Haga que se retengan sus ingresos irregulares
- Aporte la prueba escrita: contrato, adenda, plan de comisiones.
- Muestre todo el historial, incluidos los años malos.
- Anuncie el ingreso que puede demostrar, no el más halagador.
A continuación: primera compra y capacidad, perfiles atípicos, la fórmula de la cuota mensual, los gastos de compra.
¿Primas o rentas a integrar? Cree su expediente o haga calcular su ingreso retenido por teléfono.
Fuentes
Para seguir leyendo
- ¿Cuánto puedo pedir prestado? Hipoteca en Lyon
- Primas, comisiones, parte variable: ¿cómo lograr que el banco las tenga en cuenta? Una prima o comisión cuenta si está escrita, es regular y está probada durante varios años. Los documentos a reunir y la tabla a preparar.
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- Préstamo hipotecario para TNS o auto-entrepreneur: ¿dos o tres balances para pedir prestado? Antigüedad, deducción micro, salario o dividendos, ingresos irregulares: lo que realmente retiene el banco y cómo preparar su expediente.
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